Mobile Hauser in Spanien: Was sagt die Gesetzgebung? Antworten auf die wichtigsten Fragen

• Einleitung
• Mobiles Haus in Spanien aus rechtlicher Sicht
• Mobile Hauser: Was sagt das spanische Recht?
• Stadtebauliche Vorgaben fur die Aufstellung mobiler Hauser in Spanien
• Regelungen der autonomen Gemeinschaften zu mobilen Hausern
• Mobiles Haus fur dauerhaftes Wohnen und Steuern
• FAQ

Einleitung

In den letzten Jahren sind mobile Hauser (mobile homes) in Europa ausserordentlich popular geworden und haben sich auch in Spanien stark verbreitet. Immer haufiger trifft man sie auf Campingplatzen, in landlichen Gebieten und auf privaten Grundstucken. Mobile Hauser sind nicht langer nur eine vorubergehende oder rein freizeitbezogene Option, sondern haben sich zu einer modernen, nachhaltigen und effizienten Wohnlosung entwickelt.

Mobile Hauser bieten eine Reihe von Vorteilen: schnelle Montage, anpassungsfahiges modernes Design und der Preis – das sind nur einige davon. Doch der Wunsch, ein mobiles Haus zu besitzen, reicht nicht aus: Die Aufstellung solcher mobilen Wohnformen wird sowohl auf staatlicher als auch auf regionaler Ebene geregelt. Wenn Sie also uber den Kauf eines mobilen Hauses in Spanien nachdenken, zum Beispiel fur die Nutzung im Bereich des Landtourismus oder als Alternative zum klassischen Wohnen, sollten Sie als Erstes die geltende Gesetzgebung sowie Anforderungen und Einschrankungen prufen.

Mobiles Haus in Spanien aus rechtlicher Sicht

Ein mobiles Haus in Spanien ist bewegliches Eigentum, das fur dauerhaftes Wohnen oder fur den Urlaub genutzt werden kann. Der wichtigste Vorteil mobiler Hauser ist die Kombination aus niedrigen Kosten, Autarkie und fehlender Bindung an einen bestimmten Standort. Mobile Hauser sind eine hervorragende Wahl fur Campingplatze, Landtourismus und sogar fur dauerhaftes Wohnen in Regionen, in denen dies nach stadtebaulichen Vorgaben zulassig ist.

Ein besonderes Merkmal eines mobilen Hauses ist das Fehlen eines eingetieften Fundaments. Stattdessen steht das Haus auf einer demontierbaren Basis, wodurch es von Ort zu Ort transportiert werden kann. Obwohl mobile Hauser an Wasser, Strom und Abwasser angeschlossen werden, werden sie dadurch nicht zu einer Konstruktion, die dauerhaft mit dem Boden verbunden ist. Das zentrale Regelwerk ist die Norm UNE-EN 1647:2019+A1:2022 «Wohnfahrzeuge fur Freizeit. Mobile (bewegliche) Hauser. Anforderungen an die Bewohnbarkeit in Bezug auf Gesundheitsschutz und Sicherheit.»

Damit ein mobiles Haus als bewegliches Eigentum (vergleichbar mit einem Wohnmobil) und nicht als Immobilie gilt, muss es strengen Standards entsprechen. Der Unterschied zwischen einem mobilen Haus (bewegliches Eigentum) und einem Fertig-/Modulhaus (unbewegliches Eigentum) ist grundsatzlich:

• Mobiles Haus: transportabel, ohne stationares Fundament, in der Regel industriell gefertigt; fur den Transport ist kein Zerlegen der Konstruktion erforderlich und es unterliegt touristischen Vorschriften sowie den Regeln der Strassenverkehrsordnung.
• Fertig- (Modul-)Haus: wird uber ein Fundament am Grundstuck befestigt; es fallt unter das Bauordnungsrecht nach dem Baugesetz (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE) und den Technischen Baukodex (Código Técnico de la Edificación, CTE).

Mobile Hauser: Was sagt das spanische Recht?

Im Jahr 2025 wird die Einbindung mobiler Hauser in den spanischen Markt durch Regelungen verschiedener Ebenen bestimmt. Trotz einer recht komplexen Rechtslage ist eine steigende Nachfrage nach mobilen Hausern zu beobachten, was mit der wachsenden Popularitat eines nomadischen, okologischen und erschwinglichen Lebensstils zusammenhangt.

Es gibt mehrere Moglichkeiten, ein mobiles Haus aufzustellen: auf Stadtgebiet (suelo urbano), auf als Bauland vorgesehenen Flachen (suelo urbanizable), auf nicht bebaubaren (landwirtschaftlichen) Flachen (suelo no urbanizable/ rústico) oder auf einem Campingplatz (camping). Von diesen Optionen ist in der Praxis die Installation auf einem Campingplatz am realistischsten, wo dieses bewegliche Eigentum als touristische oder urlaubsbezogene Unterkunft genutzt wird.

Die Zuständigkeit fur die Regulierung des Tourismussektors liegt bei den autonomen Gemeinschaften. Dadurch kann jede Region eigene Bedingungen, Anforderungen und Einschrankungen fur die Aufstellung mobiler Hauser festlegen. Auf gesamtstaatlicher Ebene werden nur allgemeine Fragen geregelt. Insbesondere:

• Das spanische Zivilgesetzbuch definiert unbewegliches und bewegliches Eigentum (Art. 334 und 335). Ein mobiles Haus gilt als bewegliches Eigentum, weil es nicht dauerhaft mit dem Boden verbunden ist.
• Das Baugesetz (LOE) kommt zur Anwendung, wenn ein mobiles Haus fest mit dem Boden verbunden wird. Wenn es nach LOE als Gebaude gilt, muss die Installation strikt nach einem technischen Projekt erfolgen, das von einem Architekten oder Ingenieur erstellt wurde, und den Anforderungen des CTE entsprechen.
• Das Konigliche Dekret Real Decreto 750/2010 regelt die Zertifizierung von Wohnfahrzeugen, wenn ein mobiles Haus als Anhanger transportiert wird.
• Position des Obersten Gerichtshofs (STS 1917/2024 vom 5. Dezember). Der Oberste Gerichtshof stellt fest, dass die Natur mobiler Hauser im Hinblick auf die Einholung einer stadtebaulichen Lizenz mit der von Fertig- (Modul-)Hausern vergleichbar ist. Folglich reicht fur die Aufstellung eines mobilen Hauses nicht allein eine Lizenz fur die konkrete Tatigkeit (in unserem Fall – Camping) aus, sondern es ist zusatzlich eine stadtebauliche Genehmigung (licencia urbanística) fur die Nutzung des Grundstucks erforderlich.

Unabhangig davon, ob ein mobiles Haus auf dem Gelande eines bestehenden Campingplatzes oder auf dem eigenen Grundstuck aufgestellt wird, mussen Bedingungen hinsichtlich der Flache, die fur Bewohnbarkeit und Sicherheit mindestens erforderlich ist, eingehalten werden. Ausserdem sind Mindestabstande zu offentlichen Strassen oder anderen Gebauden einzuhalten, und es muss ein direkter Zugang zu Wasser- und Stromnetzen bestehen.

Die Nichteinhaltung der genannten Regeln kann zu Verwaltungssanktionen und Bussgeldern fuhren – bis hin zur Annullierung der Genehmigung fur die Aufstellung eines mobilen Hauses. In Einzelfallen konnen die lokalen Behorden, wenn das Haus als Gefahr fur Menschen eingestuft wird, die Rarumung der Bewohner und den Abriss anordnen.

Eigentumer mobiler Hauser sind verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung abzuschliessen, um Schaden abzudecken, die Dritten oder der Umwelt zugefugt werden. Die Nichterfullung dieser Pflicht kann ebenfalls zu Bussgeldern und zur Demontage des mobilen Hauses fuhren.

Stadtebauliche Vorgaben fur die Aufstellung mobiler Hauser in Spanien

Viele Gemeinden verlangen sogar fur mobile Hauser eine Baugenehmigung bzw. Installationsgenehmigung, wenn sie als dauerhafte Wohnung genutzt werden.

Je nach Zweck des mobilen Hauses und dem Grad der Bindung an das Grundstuck konnen folgende Unterlagen erforderlich sein:

• Genehmigung fur Bauarbeiten oder die Installation eines mobilen Hauses (licencia de obra / licencia de instalación).
• Genehmigung fur Erstbezug oder Inbetriebnahme (licencia de primera ocupación).
• Eintragung im Kataster (alta en catastro), wenn das Objekt auf einem Fundament befestigt wird und von beweglichem zu unbeweglichem Eigentum ubergeht. Zu beachten ist, dass in diesem Fall die Verpflichtung zur Zahlung der jahrlichen Grundsteuer IBI entsteht.
• Eintragung im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad), wenn es sich um bewegliches Eigentum handelt.
• Technische Zertifizierung, wenn das mobile Haus – wie oben beschrieben – unter die Regulierung von LOE und CTE fallt.

Arten von Flachen:

• Stadtische/urbanisierbare Flachen (suelo urbano/urbanizable): Die Aufstellung mobiler Hauser ist bei Einhaltung kommunaler stadtebaulicher Vorgaben zulassig – belegte Flache, Abstandsflachen zu den Grundstucksgrenzen, maximale Hohe und Genehmigungen fur die Inbetriebnahme.
• Landwirtschaftliche Flachen (suelo rústico): Es gelten strenge Einschrankungen. In der Regel sind jegliche Bauten auf landwirtschaftlichen Flachen nur fur wirtschaftliche oder freizeitbezogene Zwecke zulassig. Wenn eine Wohnnutzung ausnahmsweise erlaubt ist (in sehr seltenen Fallen), dann nicht fur dauerhaftes Wohnen. Selbstverstandlich mussen die entsprechenden Genehmigungen und Lizenzen eingeholt werden.
• Geschutzte Flachen (suelo protegido/no urbanizable): Vollstandiges Verbot der Aufstellung jeglicher Bauten, einschliesslich mobiler Hauser.

Regelungen der autonomen Gemeinschaften zu mobilen Hausern

• Andalusien: Die lokalen Vorschriften betreffen vor allem die Nutzung mobiler Hauser in touristischen Campingplatzen, da dies – wie oben erwahnt – die praktischste und verbreitetste Option ist. In Andalusien ist die Nutzung mobiler Hauser auf Campingplatzen als dauerhafter Wohnsitz verboten, daher darf die Aufenthaltsdauer 6 Monate nicht uberschreiten. Die Aufstellung ist zulassig, wenn sie eingeschossig sind, nicht mehr als 70% der Parzellenflache einnehmen und ihre Kapazitat weniger als 70% der Gesamtkapazitat des Campingplatzes ausmacht.
• Aragon:Fur mobile Hauser gilt die allgemeine Verordnung fur touristische Freiluftunterkunfte. Mobile Hauser mussen transportabel sein, und ihre Anzahl darf 60% der Gesamtzahl der Parzellen des Campingplatzes nicht uberschreiten. Die Nutzung ist ausschliesslich zu touristischen Zwecken zulassig, und betrieben werden mussen sie vom Campingplatzbetreiber. Die maximale Aufenthaltsdauer in einem mobilen Haus in Aragon – 11 Monate.
• Asturien:In der Region gibt es keinen separaten Rechtsakt, der die Nutzung mobiler Hauser regelt. Ihre Aufstellung unterliegt den Vorschriften fur touristische Campingplatze und spezielle Zonen fur die Aufnahme von durchreisenden Wohnmobilen. Mobile Hauser durfen dort aufgestellt werden, wenn sie die Anforderungen erfullen, um als Elemente einer Campingunterkunft zu gelten. Sie durfen maximal 50% der Gesamtzahl der Stellplatze einnehmen. Ausserdem mussen mobile Hauser teilweise verborgen sein – durch terrassierte Gelandeplanung oder durch Baume, Hecken und Straucher. Es ist verboten, mobile Hauser auf Campingplatzen innerhalb von Nationalparks, Naturparks oder Schutzgebieten aufzustellen.
• Balearen: Auf den Inseln gibt es keine eigene Regelungsbasis fur mobile Hauser. Der gesamte Tourismussektor in dieser Region wird durch das Tourismusgesetz der Balearen geregelt.
• Kanarische Inseln:Ein Diskussionsverfahren zu einem Entwurf der Verordnung fur touristische Unterkunfte im Freien wurde eingeleitet. Diese Verordnung soll verschiedene Unterkunftsarten regeln und Mindestkriterien fur Qualitat und Leistungen festlegen, denen sie entsprechen mussen.
• Kantabrien:Die Aufstellung mobiler Hauser auf Campingplatzen wird durch ein Dekret uber die Organisation touristischer Campingplatze und Servicezonen fur Wohnmobile geregelt. Flachen, die von mobilen Hausern belegt werden, durfen 50% der Gesamtflache des Campingplatzes nicht uberschreiten. Sie durfen nicht chaotisch verteilt sein, sondern mussen in einer oder mehreren Zonen gruppiert werden, sich klar vom Rest unterscheiden und ordnungsgemass gekennzeichnet sein.
• Castilla-La Mancha:Fur mobile Hauser durfen bis zu 60% der Aufenthalts- und Beherbergungszone des Campingplatzes vorgesehen werden, sofern jedes Haus nicht mehr als 70% seiner zugewiesenen Parzelle einnimmt. Die verbleibenden 30% der Flache mussen als Grunflachen zur Erholung fur Gaste der mobilen Hauser ausgewiesen werden. Das Wohnen ist vorubergehend, mit einer maximalen Dauer von 11 Monaten, da die Nutzung ausschliesslich urlaubs-/touristisch ist.
• Castilla y Leon:Die Aufstellung mobiler Hauser auf Campingplatzen wird durch das Dekret 9/2017 vom 15. Juni geregelt, das Regeln fur Unterkunfte der Kategorie Camping enthalt. Parzellen fur mobile Hauser mussen mindestens 15% freien Aussenraum haben. Die Kapazitat jedes Hauses richtet sich nach seiner Flache, die nicht weniger als 6 m2 pro Person betragen darf. Zudem muss jedes mobile Haus uber ein eigenes Bad verfugen.
• Katalonien:Mangels spezieller Gesetzgebung wird die Aufstellung mobiler Hauser auf Campingplatzen durch das Tourismusdekret in Katalonien geregelt. Das Dekret sieht vor, dass mobile Hauser nicht mehr als 50% der gesamten Unterkunftseinheiten des Campingplatzes ausmachen durfen. Ausserdem darf jedes mobile Haus nicht mehr als sechs Schlafplatze haben und muss vom Campingplatzbetreiber betrieben werden. Die Aufstellung mobiler Hauser muss zugleich der stadtebaulichen Planung entsprechen.
• Extremadura: Mobile Hauser gelten in der Region als «halb-stationare» Unterkunftselemente und durfen nur von Campingplatzbetreibern genutzt werden. Die maximal zulassige Aufenthaltsdauer – 11 Monate. Fur sie mussen gesonderte Zonen vorgesehen werden, jedoch nicht mehr als 50% der Gesamtzahl der Stellplatze. Mobile Hauser mussen stadtebauliche Vorgaben in Bezug auf Brandschutz und Umweltschutz einhalten. Zudem durfen sie nicht in geschutzten Gebieten, in Uberschwemmungsrisikozonen, auf Viehtrieben oder an Orten, die als Kulturerbe anerkannt sind, ohne entsprechende Genehmigung aufgestellt werden.
• Galicien:Die Vorschriften werden durch das Dekret 159/2019 vom 21. November festgelegt, das den Campingsektor in der Region regelt. Mobile Hauser mussen mindestens an Wasser- und Stromnetze angeschlossen sein. Ausserdem muss die Kapazitat innerhalb folgender Grenzen liegen: nicht mehr als 6 m2 Flache pro Platz und maximal 8 Platze. Jedes Modul darf nicht mehr als 80% der Gesamtflache der Parzelle einnehmen und muss uber ein eigenes Bad sowie direkte Beluftung verfugen.
• La Rioja:Die allgemeine Tourismusverordnung von La Rioja erlaubt die Aufstellung mobiler Hauser auf Campingplatzen. Dafur muss der Campingplatz uber die entsprechende Genehmigung verfugen, und auf den Parzellen, die von mobilen Hausern belegt sind, durfen keine Bauarbeiten durchgefuhrt und keine stationaren dauerhaften Konstruktionen installiert werden.
• Gemeinschaft Madrid: Die Aufstellung mobiler Hauser wird durch das Dekret 26/2025 vom 14. Mai geregelt, das die Organisation touristischer Campingplatze sowie Zonen fur die Aufnahme und Ubernachtung von Wohnmobilen und ahnlichen Fahrzeugen festlegt. Die Ausweisung einer eigenen Zone fur mobile Hauser ist zulassig, sofern sie 90% der Gesamtflache des Campingplatzes nicht uberschreitet. Mobile Hauser mussen eingeschossig sein, und je nach Anzahl installierter fester Unterkunftseinheiten findet der CTE Anwendung – insbesondere in Bezug auf Barrierefreiheit und Mindestausstattung.
• Murcia:Seit Oktober 2022 wird die touristische Unterbringung auf Campingplatzen durch ein eigenes Dekret geregelt. Mobile Hauser gelten als stationare Unterkunftsmittel, und die Aufenthaltsdauer in ihnen ist auf 12 Monate begrenzt. Die von mobilen Hausern belegte Flache darf 60% der gesamten Wohnflache des Campingplatzes nicht uberschreiten. Sie mussen eingeschossig sein, durfen nicht mehr als 70% der Parzellenflache einnehmen und mussen Mindestabstande einhalten: 3 Meter zwischen den Hausern und 5 Meter vom Umfang des Campingplatzes. Abhangig von der Anzahl stationarer Unterkunftsmittel auf dem Campingplatz findet zudem der CTE Anwendung.
• Navarra:Als Rechtsgrundlage gilt die Verordnung uber die Organisation touristischer Campingplatze. Die Zone fur mobile Hauser darf 50% der Campingplatzflache nicht uberschreiten und muss klar vom Rest getrennt sein. Die Module mussen eingeschossig sein, wobei Zwischenebenen/Dachgeschosse zulassig sind, und sie mussen vom Campingplatzbetreiber betrieben werden. Die Kapazitat wird auf Grundlage eines Minimums von 6 m2 pro Platz berechnet. Jede Einheit muss uber eine Dusche mit Warmwasser und eine Toilette verfugen.
• Baskenland:Mobile Hauser durfen innerhalb der Grenzen von Campingplatzen aufgestellt werden. Die Campingplatze selbst durfen nur auf Flachen liegen, die nach stadtebaulichen Vorschriften zulassig sind. Ausgeschlossen sind stadtische Flachen oder Sektoren fur Bebauung, wenn stadtebauliche Plane eine touristische oder freizeitbezogene Nutzung untersagen, ebenso wie geschutzte Zonen. Ebenfalls ausgeschlossen sind ausgetrocknete Flussbetten und Grundstucke, die Servituten oder Anforderungen zu Schutzabstanden unterliegen. Die maximal zulassige Aufenthaltsdauer in einem mobilen Haus – 11 Monate. Fur mobile Hauser vorgesehene Stellplatze durfen bis zu 40% der Gesamtzahl der Platze auf dem Campingplatz ausmachen.
• Valencianische Gemeinschaft:Mobile Hauser konnen auf Campingplatzen als vorubergehende touristische Unterkunft fur Urlaubsaufenthalte genutzt werden. Sie durfen nicht als dauerhafter Wohnsitz verwendet werden, und entsprechend kann der Vertrag fur maximal 1 Jahr abgeschlossen werden. Die Vorschriften der Valencianischen Gemeinschaft sehen Begrenzungen fur die Flachenverteilung innerhalb des Campingplatzes vor: Bis zu 60% der Aufenthalts- und Beherbergungszone durfen fur mobile Hauser vorgesehen werden, wobei jedes Modul nicht mehr als 70% seiner individuellen Parzelle einnehmen darf. Ausserdem mussen mobile Hauser dem Campingplatzbetreiber oder einem Reiseveranstalter gehoren, ausschliesslich zu touristischen Zwecken genutzt werden und dem festgelegten Mindestniveau an Leistungen entsprechen.

Mobiles Haus fur dauerhaftes Wohnen und Steuern

Mobile Hauser, die auf Campingplatzen aufgestellt sind, sind auf eine touristische oder urlaubsbezogene Nutzung beschrankt und daher nicht fur dauerhaftes Wohnen bestimmt. Aber was, wenn man ein mobiles Haus fur die eigenen Wohnzwecke aufstellen mochte? Die Aufstellung eines mobilen Hauses fur dauerhaftes Wohnen in Spanien ist ebenfalls moglich. Entscheidend ist die Flachenklassifizierung: stadtisch (urbano), zur Bebauung vorgesehen (urbanizable) oder nicht bebaubar/landwirtschaftlich (no urbanizable/rústico).

Am einfachsten lasst sich die Frage bei einem Grundstuck der Kategorie “urbano” losen. Sehr wahrscheinlich wird die Gemeinde die Aufstellung eines mobilen Hauses zulassen. Vorher muss jedoch eine stadtebauliche Genehmigung (licencia urbanística) eingeholt und nachgewiesen werden, dass die Wohnung dem Technischen Baukodex (CTE) entspricht. Dazu ist zusammen mit dem Antrag ein technisches Projekt einzureichen, das von einem Architekten unterzeichnet ist.

Auf nicht bebaubaren oder landwirtschaftlichen Flachen ist die Aufstellung eines mobilen Hauses nahezu unmoglich. In den meisten Gemeinden ist es auf solchen Flachen nicht zulassig, Bauten zu Wohnzwecken zu errichten, da sie ausschliesslich fur landwirtschaftliche, viehwirtschaftliche, forstwirtschaftliche oder okologische Tatigkeiten vorgesehen sind. Das Bussgeld fur die illegale Aufstellung eines mobilen Hauses auf Flachen der Kategorie “rústico” kann 30.000 € ubersteigen. Ausserdem kann eine Anordnung ergehen, das mobile Wohnobjekt zu entfernen und den ursprunglichen Zustand der Flache wiederherzustellen. Bei besonders schweren Verstossen kann eine Freiheitsstrafe von einem bis zu drei Jahren verhangt werden.

Die jahrliche Grundsteuer (IBI) wird nur dann gezahlt, wenn das mobile Haus auf dem Boden mit einem Fundament befestigt ist. Wenn das mobile Haus hingegen als Anhanger zertifiziert und zugelassen ist, muss jahrlich die Kfz-Steuer (Impuesto de circulación) gezahlt werden.

10 wichtigste Fragen zu mobilen Hausern in Spanien

Dieses Material dient ausschliesslich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Anforderungen und Einschrankungen konnen je nach autonomer Gemeinschaft und Gemeinde sowie je nach Flachenklassifizierung und Art der Aufstellung des mobilen Hauses variieren.

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