• В Іспанії мобільний будинок зазвичай належить до рухомого майна, якщо він транспортабельний і не має заглибленого стаціонарного фундаменту.
  • Ключовий стандарт придатності для проживання з погляду здоров’я та безпеки – UNE-EN 1647:2019+A1:2022.
  • Якщо мобільний будинок міцно фіксується на землі, він може підпасти під LOE та вимоги CTE, зокрема щодо необхідності технічного проєкту.
  • Розміщення залежить від типу землі: suelo urbano/urbanizable, suelo rústico (жорсткі обмеження), suelo protegido (заборона) або кемпінг.
  • На практиці найчастіше мобільні будинки розміщують у кемпінгах як туристичне/відпускне житло, але при цьому можуть вимагатися містобудівні дозволи.
  • Туризм регулюється автономними спільнотами – строки проживання та частка мобільних будинків у кемпінгу різняться залежно від регіону.
  • На загальнодержавному рівні важливі: Цивільний кодекс (ст. 334–335), LOE/CTE, Real Decreto 750/2010, а також позиція Верховного суду STS 1917/2024 (05.12).
  • Муніципалітети нерідко вимагають ліцензії (licencia de obra/licencia de instalación) і licencia de primera ocupación, особливо у разі постійного проживання.
  • Порушення правил може призвести до штрафів, анулювання дозволів, демонтажу, а в окремих випадках – до виселення та знесення.
  • Податки залежать від статусу: IBI – при переході в нерухомість (фундамент, catastro) або Impuesto de circulación – при сертифікації та обліку як причепа.

Мобільні будинки в Іспанії: що говорить законодавство. Відповіді на головні питання

Вступ

Останніми роками мобільні будинки (mobile homes) стали неймовірно популярними в Європі й набули широкого поширення також і в Іспанії. Все частіше їх можна зустріти на територіях кемпінгів, у сільській місцевості та на приватних земельних ділянках. Мобільні будинки перестали бути тимчасовим або суто рекреаційним варіантом і перетворилися на сучасне, стійке та ефективне житлове рішення.

Мобільні будинки мають низку переваг: швидкий монтаж, адаптивний сучасний дизайн і ціна – лише деякі з них. Однак одного бажання обзавестися мобільним будинком замало: встановлення таких мобільних житлових об’єктів регулюється як на державному, так і на регіональному рівні. Тому, якщо ви замислюєтеся про купівлю мобільного будинку в Іспанії, наприклад, для використання у сфері сільського туризму або як альтернативи традиційному житлу, перше, що потрібно зробити – ознайомитися з чинним законодавством, вимогами та обмеженнями.

Мобільний будинок в Іспанії – це рухоме майно, яке може використовуватися для постійного проживання або відпочинку. Головна перевага мобільних будинків – поєднання низької вартості, автономності та відсутності прив’язки до конкретної локації. Мобільні будинки – чудовий вибір для кемпінгів, сільського туризму й навіть для постійного проживання в тих регіонах, де це допускається містобудівними нормами.

Відмінна особливість мобільного будинку – відсутність заглибленого фундаменту. Замість нього будинок спирається на розбірну основу, завдяки чому його можна перевозити з місця на місце. Попри те, що мобільні будинки підключаються до води, електроенергії та каналізації, вони при цьому не перетворюються на споруду, назавжди закріплену на землі. Основним регулювальним документом виступає стандарт UNE-EN 1647:2019+A1:2022 «Житлові транспортні засоби для відпочинку. Мобільні (пересувні) будинки. Вимоги до придатності для проживання в частині охорони здоров’я та безпеки.»

Щоб мобільний будинок вважався рухомим майном (аналогічно автодому), а не нерухомістю, він має відповідати суворим стандартам. Різниця між мобільним будинком (рухоме майно) і збірним/модульним будинком (нерухоме майно) принципова:

  • Мобільний будинок: транспортабельний, не має стаціонарного фундаменту, зазвичай виготовлений на промисловому підприємстві; при переміщенні не потребує розбирання конструкції та підпадає під туристичні норми й правила дорожнього руху.
  • Збірний (модульний) будинок: закріплюється на ділянці за допомогою фундаменту; підпадає під норми Закону про будівництво (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE) і Технічного будівельного кодексу (Código Técnico de la Edificación, CTE).

Мобільні будинки: що говорить законодавство Іспанії

У 2025 році інтеграцію мобільних будинків на іспанському ринку визначають нормативні акти різних рівнів. Попри доволі складне правове регулювання цієї сфери, спостерігається зростання попиту на мобільні будинки, що пов’язано зі зростанням популярності кочового, екологічного та доступного способу життя.

Існує кілька варіантів розміщення мобільного будинку: на землях міського призначення (suelo urbano), землях, призначених під забудову (suelo urbanizable), на незабудовуваних (сільськогосподарських) землях (suelo no urbanizable/ rústico) або в кемпінгу (camping). З них найбільш реалістичним варіантом є встановлення мобільного будинку в кемпінгу, де таке рухоме майно використовується як туристичне або відпускне житло.

Повноваження у сфері регулювання туризму належать автономним спільнотам. Це дає право всім регіонам самостійно розробляти умови, вимоги та обмеження для встановлення мобільних будинків. На загальнодержавному рівні регулюються лише загальні питання. Зокрема:

  • Цивільний кодекс Іспанії визначає, що таке нерухоме та рухоме майно (ст. 334 і 335). Мобільний будинок вважається рухомим майном, оскільки не закріплений на землі постійно.
  • Закон про будівництво (LOE) застосовується тоді, коли будинок мобільного типу міцно фіксується на землі. Якщо згідно з LOE він вважається будівлею, встановлення має виконуватися суворо за технічним проєктом, підготовленим архітектором або інженером, і відповідати Технічному будівельному кодексу (CTE).
  • Королівський декрет Real Decreto 750/2010 регулює сертифікацію житлових транспортних засобів, якщо мобільний будинок перевозиться як причіп.
  • Позиція Верховного суду (STS 1917/2024 від 5 грудня). Верховний суд встановлює, що в частині отримання містобудівної ліцензії природа мобільних будинків зіставна зі збірними (модульними) будинками. Отже, для встановлення мобільного будинку недостатньо мати лише ліцензію на конкретний вид діяльності (у нашому випадку – кемпінг), але необхідно також отримати містобудівний дозвіл (licencia urbanística) на використання земельної ділянки.

У будь-якому разі – встановлюється мобільний будинок на території чинного кемпінгу чи на власній земельній ділянці – необхідно дотримуватися умов щодо площі, мінімально необхідної для проживання та безпеки. Крім того, мають дотримуватися мінімальні відстані до доріг загального користування або інших будівель, а також має бути прямий доступ до мереж водопостачання й електропостачання.

Недотримання зазначених правил може призвести до адміністративних санкцій і штрафів аж до анулювання дозволу на встановлення мобільного будинку. В окремих випадках місцева влада може, якщо буде визнано, що будинок становить небезпеку для людей, видати розпорядження про виселення мешканців і його знесення.

Власники мобільних будинків зобов’язані оформляти страхування цивільної відповідальності для покриття шкоди, заподіяної третім особам або довкіллю. Невиконання цієї вимоги також може призвести до штрафів і демонтажу мобільного будинку.

Містобудівні норми для встановлення мобільних будинків в Іспанії

Багато муніципалітетів вимагають отримувати ліцензію на проведення будівельних робіт навіть для мобільних будинків, якщо вони використовуються як постійне житло.

Залежно від призначення мобільного будинку та ступеня прив’язки до ділянки можуть знадобитися такі документи:

  • Дозвіл на будівельні роботи або встановлення мобільного будинку (licencia de obra / licencia de instalación).
  • Дозвіл на первинне заселення або введення в експлуатацію (licencia de primera ocupación).
  • Постановка на кадастровий облік (alta en catastro), якщо об’єкт закріплюється на фундаменті та переходить із категорії рухомого в категорію нерухомого майна. Необхідно враховувати, що в такому разі виникає обов’язок зі сплати річного податку на нерухоме майно IBI.
  • Реєстрація в Реєстрі власності (Registro de la Propiedad), якщо це рухоме майно.
  • Технічна сертифікація, якщо мобільний будинок, як ми зазначили вище, підпадає під регулювання LOE і CTE.

Типи земель:

  • Землі міського призначення (suelo urbano/urbanizable): встановлення мобільних будинків дозволене за умови дотримання муніципальних містобудівних норм, займаної площі, відступів від меж ділянки, максимальної висоти та дозволів на введення в експлуатацію.
  • Землі сільськогосподарського призначення (suelo rústico): діють жорсткі обмеження. Як правило, будь-які споруди на землях сільськогосподарського призначення дозволені лише для господарських або рекреаційних цілей. Якщо житлове використання й дозволяється (у вкрай рідкісних випадках), то не для постійного проживання. І, звісно, необхідно отримати відповідні дозволи та ліцензії.
  • Землі під охороною (suelo protegido/no urbanizable): повна заборона на встановлення будь-яких споруд, включно з мобільними будинками.

Норми автономних спільнот щодо мобільних будинків

  • Андалусія: місцева нормативна база стосується переважно використання мобільних будинків у туристичних кемпінгах, оскільки, як ми зазначили вище, це найпрактичніший і найпоширеніший варіант. В Андалусії використання мобільних будинків у кемпінгах як постійного житла заборонено, тому строк проживання не може перевищувати 6 місяців. Їх встановлення допускається за умови, що вони одноповерхові, займають не більше 70% площі ділянки, а місткість становить менше 70% від загальної місткості кемпінгу.
  • Арагон:щодо мобільних будинків застосовується загальний Регламент об’єктів туристичного розміщення просто неба. Зокрема, мобільні будинки мають бути транспортабельними, а їх кількість не може перевищувати 60% від загальної кількості ділянок кемпінгу. Використання допускається виключно в туристичних цілях, і експлуатувати їх має власник кемпінгу. Максимальний строк проживання в мобільному будинку в Арагоні – 11 місяців.
  • Астурія:у регіоні немає окремого нормативного акта, що регулює використання мобільних будинків. Їх встановлення регулюється нормами, що застосовуються до туристичних кемпінгів і спеціальних зон прийому транзитних автодомів. Мобільні будинки можна розміщувати в цих кемпінгах за умови, що вони відповідають вимогам, які дозволяють вважати їх елементами кемпінгового розміщення. Вони можуть займати максимум 50% від загальної кількості ділянок. Також мобільні будинки мають бути частково приховані завдяки різнорівневому плануванню ділянок або оточені деревами, живоплотами та кущами. Мобільні будинки заборонено розміщувати в кемпінгах, розташованих у межах національних парків, природних парків або заповідників.
  • Балеарські острови: на островах немає окремої нормативної бази для мобільних будинків. Увесь туристичний сектор у цьому регіоні регулюється Законом про туризм Балеарських островів.
  • Канарські острови:розпочато процедуру обговорення проєкту Регламенту туристичних засобів розміщення просто неба. Цей регламент покликаний врегулювати різні типи розміщення та встановити мінімальні критерії якості й послуг, яким вони мають відповідати.
  • Кантабрія:розміщення мобільних будинків у кемпінгах регулюється Декретом про облаштування туристичних кемпінгів і зон обслуговування для автодомів. Ділянки, зайняті мобільними будинками, не можуть перевищувати 50% загальної площі кемпінгу. Вони не повинні бути хаотично розкидані, а навпаки – мають бути згруповані в одній або кількох зонах кемпінгу, чітко відрізнятися від інших і бути належним чином позначеними.
  • Кастилья-Ла-Манча:під мобільні будинки дозволяється виділяти до 60% площі зони перебування та розміщення кемпінгу за умови, що кожен будинок займає не більше 70% виділеної йому ділянки. Решта 30% площі має бути відведена під зелені зони для відпочинку клієнтів мобільних будинків. Проживання в таких будинках має тимчасовий характер із максимальною тривалістю 11 місяців, оскільки їх використання виключно відпускне/туристичне.
  • Кастилья-і-Леон:встановлення мобільних будинків у кемпінгах регулюється Декретом 9/2017 від 15 червня, який містить правила для об’єктів розміщення в категорії кемпінгів. Ділянки під мобільні будинки мають мати щонайменше 15% вільного зовнішнього простору. Місткість кожного будинку визначається його площею, яка не може бути меншою за 6 м2 на людину. Крім того, кожен мобільний будинок повинен мати власний санвузол.
  • Каталонія:через відсутність спеціального законодавства порядок встановлення мобільних будинків у кемпінгах регулюється Декретом про туризм у Каталонії. Декрет передбачає, що мобільні будинки не можуть займати більш як 50% від загальної кількості одиниць розміщення кемпінгу. Також кожен мобільний будинок може мати не більше шести спальних місць і експлуатуватися власником кемпінгу. Водночас встановлення мобільних будинків має відповідати містобудівному плануванню.
  • Естремадура: мобільні будинки в регіоні вважаються «напівстатичними» елементами розміщення та можуть експлуатуватися лише власниками кемпінгів. Максимально допустимий строк перебування – 11 місяців. Під них потрібно виділяти окремі зони, але не більш як 50% від загальної кількості ділянок кемпінгу. Мобільні будинки мають відповідати містобудівним нормам у частині пожежної безпеки й охорони довкілля. Крім того, їх не можна встановлювати на охоронюваних територіях, у зонах ризику повеней, на скотопрогонах або в локаціях, визнаних культурною спадщиною, без отримання відповідного дозволу.
  • Галісія:норми встановлюються Декретом 159/2019 від 21 листопада, який регулює сектор кемпінгів у регіоні. Мобільні будинки мають бути підключені щонайменше до мереж водопостачання та електропостачання. Крім того, їх місткість має вкладатися в рамки: не більш як 6 м2 площі на одне місце та максимум 8 місць. Кожен модуль не може займати більш як 80% загальної площі ділянки та повинен мати власний санвузол і пряму вентиляцію.
  • Ла-Ріоха:загальний регламент туризму Ла-Ріохи допускає встановлення мобільних будинків у кемпінгах. Для цього кемпінг має мати відповідний дозвіл, а на ділянках, зайнятих мобільними будинками, не можна проводити будівельні роботи або встановлювати стаціонарні постійні конструкції.
  • Спільнота Мадрид: встановлення мобільних будинків регулюється Декретом 26/2025 від 14 травня, який встановлює порядок облаштування туристичних кемпінгів і зон прийому та ночівлі автодомів та аналогічних транспортних засобів. Дозволено виділення окремої зони для мобільних будинків за умови, що вона не перевищує 90% загальної площі кемпінгу. Мобільні будинки мають бути одноповерховими, і залежно від кількості встановлених фіксованих одиниць розміщення застосовується Технічний будівельний кодекс (CTE) у частині доступності та мінімального оснащення.
  • Мурсія:з жовтня 2022 року туристичне розміщення в кемпінгах регулюється окремим декретом. Мобільні будинки вважаються стаціонарними засобами розміщення, і строк перебування в них обмежений 12 місяцями. Площа, зайнята мобільними будинками, не може перевищувати 60% загальної житлової площі кемпінгу. Вони мають бути одноповерховими, не можуть займати більш як 70% площі ділянки та зобов’язані дотримуватися мінімальних відстаней: 3 метри між будинками та 5 метрів від периметра кемпінгу. Залежно від кількості стаціонарних засобів розміщення в кемпінгу також застосовується Технічний будівельний кодекс (CTE).
  • Наварра:як нормативну базу застосовують регламент організації туристичних кемпінгів. Зона, призначена для мобільних будинків, не може перевищувати 50% площі кемпінгу та має бути чітко відокремлена від решти зони. Модулі мають бути одноповерховими, хоча допускаються антресолі/мансарди, і експлуатуватися вони повинні власником кемпінгу. Щодо місткості, вона визначається виходячи з мінімуму 6 м2 на одне місце розміщення. Кожна одиниця повинна мати душ із гарячою водою та туалет.
  • Країна Басків:мобільні будинки в регіоні можуть розміщуватися в межах кемпінгів. При цьому самі кемпінги можуть розташовуватися лише на ділянках, дозволених містобудівними нормами. Виключаються міські землі або сектори під забудову, якщо містобудівні плани забороняють туристичне або рекреаційне використання земель, а також охоронювані зони. Також виключені пересохлі русла річок і ділянки, що підпадають під сервітути та вимоги щодо охоронних відстаней. Максимально допустимий строк перебування в мобільному будинку – 11 місяців. Ділянки, призначені для мобільних будинків, можуть займати до 40% від загальної кількості місць у кемпінгу.
  • Валенсійська спільнота:мобільні будинки можна використовувати в кемпінгах як тимчасове туристичне житло у відпускних цілях. Вони не можуть використовуватися як постійне місце проживання, і, відповідно, договір може бути укладений на строк не більш як 1 рік. Норми Валенсійської спільноти передбачають обмеження щодо розподілу простору всередині кемпінгу: до 60% площі зони перебування та розміщення може бути відведено під мобільні будинки, при цьому кожен модуль не може займати більш як 70% своєї індивідуальної ділянки. Крім того, мобільні будинки повинні належати власнику кемпінгу або туроператору, використовуватися виключно в туристичних цілях і відповідати встановленому мінімуму послуг.

Мобільний будинок в Іспанії для постійного проживання та податки

Мобільні будинки, встановлені в кемпінгах, обмежені туристичним або відпускним призначенням і, отже, не призначені для постійного проживання. Але що, якщо хочеться поставити мобільний будинок для власних житлових цілей? Розмістити мобільний будинок для постійного проживання в Іспанії також можливо. Ключове значення має класифікація землі: міська (urbano), призначена під забудову (urbanizable) або незабудовувана/сільськогосподарська (no urbanizable/rústico).

Найпростіше вирішити питання з ділянкою, що має категорію “urbano”. Найімовірніше, муніципальна влада дозволить розміщення мобільного будинку. Однак попередньо доведеться отримати містобудівний дозвіл (licencia urbanística) і підтвердити, що житло відповідає Технічному будівельному кодексу (CTE). Для цього разом із заявкою на дозвіл потрібно подати технічний проєкт, підписаний архітектором.

На незабудовуваних або сільськогосподарських землях встановлення мобільного будинку стає практично неможливим. У більшості муніципалітетів на таких землях не допускається зведення споруд для житлового використання, оскільки вони призначені виключно для сільськогосподарської, тваринницької, лісогосподарської або екологічної діяльності. Штраф за нелегальне встановлення мобільного будинку на землях категорії “rústico” може перевищити 30.000 €. Також може бути винесено припис знести мобільне житло та відновити стан землі. У разі особливо тяжких правопорушень може бути призначено тюремне покарання строком від одного року до трьох років.

Щодо щорічного податку на нерухоме майно (IBI), він сплачується лише тоді, коли мобільний будинок закріплений на землі на фундаменті. Якщо ж мобільний будинок сертифікований як причіп і поставлений на облік, то необхідно щороку сплачувати транспортний податок (Impuesto de circulación).

10 головних запитань про мобільні будинки в Іспанії

1) Мобільний будинок в Іспанії – це нерухомість чи рухоме майно?

Як правило, мобільний будинок вважається рухомим майном, якщо він транспортабельний, не має стаціонарного заглибленого фундаменту та не закріплений на землі постійно. У разі міцної фіксації на ділянці підхід може бути ближчим до режиму нерухомості.

2) За яким стандартом оцінюються вимоги до придатності для проживання та безпеки?

У статті вказано базовий документ – UNE-EN 1647:2019+A1:2022, який встановлює вимоги до придатності для проживання в частині охорони здоров’я та безпеки.

3) Чим мобільний будинок юридично відрізняється від збірного/модульного будинку?

Мобільний будинок транспортабельний і зазвичай не потребує розбирання конструкції при переміщенні; стаціонарного фундаменту немає. Збірний/модульний будинок закріплюється на ділянці фундаментом і підпадає під LOE та CTE як об’єкт будівництва.

4) Де можна розмістити мобільний будинок: міська земля, сільська чи кемпінг?

Варіанти включають suelo urbano, suelo urbanizable, suelo rústico, suelo protegido та camping. Найреалістичніший варіант у статті – кемпінг, де мобільний будинок використовується як туристичне або відпускне житло.

5) Чому правила так відрізняються за регіонами?

Тому що регулювання туризму належить до повноважень автономних спільнот. Регіони встановлюють власні умови, обмеження, частку мобільних будинків у кемпінгу та строки проживання.

6) Які загальноіспанські норми є найважливішими для мобільних будинків?

У статті перелічено: положення Цивільного кодексу (ст. 334 і 335) про рухоме/нерухоме майно, застосовність LOE і CTE при фіксації на землі, Real Decreto 750/2010 при перевезенні як причепа, а також позиція Верховного суду (STS 1917/2024 від 5 грудня) щодо питання містобудівної ліцензії.

7) Чи потрібна містобудівна ліцензія, якщо будинок стоїть у кемпінгу?

У статті зазначено, що за позицією Верховного суду (STS 1917/2024) для встановлення мобільного будинку недостатньо мати лише ліцензію на вид діяльності (кемпінг). Потрібно також отримати містобудівний дозвіл (licencia urbanística) на використання земельної ділянки.

8) Які документи можуть знадобитися на рівні муніципалітету?

Залежно від призначення та прив’язки до ділянки можуть знадобитися: licencia de obra/licencia de instalación, licencia de primera ocupación, alta en catastro (якщо об’єкт закріплюється на фундаменті та стає нерухомістю), реєстраційні дії в Registro de la Propiedad (у випадках, зазначених у статті), а також технічна сертифікація при застосовності LOE і CTE.

9) Які наслідки можливі у разі порушення правил встановлення?

У статті вказані адміністративні санкції та штрафи аж до анулювання дозволу. В окремих випадках місцева влада може розпорядитися про виселення мешканців і знесення. Також зазначено, що відсутність обов’язкового страхування цивільної відповідальності може призвести до штрафів і демонтажу.

10) Які податки застосовуються до мобільного будинку?

IBI сплачується лише тоді, коли мобільний будинок закріплений на землі на фундаменті та фактично переходить у категорію нерухомого майна (зокрема через alta en catastro). Якщо мобільний будинок сертифікований як причіп і поставлений на облік, щороку сплачується транспортний податок (Impuesto de circulación).

Матеріал має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Вимоги та обмеження можуть відрізнятися залежно від автономної спільноти й муніципалітету, а також від класифікації землі та способу встановлення мобільного будинку.

Сподобалася стаття? Поділися з друзями!