In den letzten zehn Jahren hat der spanische Immobilienmarkt radikale Veränderungen durchlaufen. Die Immobilienpreise, die 2015 ihren Tiefpunkt erreichten – nach dem starken Rückgang infolge des Platzens der “Blase” – begannen schnell zu steigen, was zu einem Anstieg von 80,6% führte. Außerdem ist zu beachten, dass sich das Wachstum am Ende dieses Zeitraums beschleunigte: um 8,5% im Jahr 2024 und um 12,7% im Jahr 2025.
Wie in einem aktuellen Bericht von Pisos.com auf Grundlage von Eurostat-Daten festgestellt wird, stieg der Quadratmeterpreis in Spanien stärker als in der EU (61,9%) und in der Eurozone (54,1%). Diese Dynamik erklärt sich durch die steigende Kaufnachfrage in Verbindung mit einem äußerst begrenzten Angebot.
Derzeit schätzt die Bank von Spanien den aufgelaufenen Wohnungsdefizit auf 700 000 Objekte, und die Zahlen geben keinen Anlass zu der Annahme, dass sich diese Situation ändern wird. Im vergangenen Jahr entstanden 104 500 neue Haushalte, während nur mit dem Bau von 111 548 Wohnungen begonnen wurde.
Warum der Kauf- und Verkaufsmarkt so aktiv geworden ist
Nach Ansicht von Gonzalo Bernardos, Professor für Wirtschaft und Leiter des Masterprogramms für Immobilien an der Universität Barcelona, ist «einer der Hauptunterschiede Spaniens zum übrigen Europa das geringe Volumen von Wohnungskäufen durch junge Menschen im letzten Jahrzehnt. Unsichere Beschäftigung, niedrige Löhne und übermäßige laufende Ausgaben ermöglichen es nicht, zu sparen und eine Wohnung zu kaufen, trotz erschwinglicher Preise».
Hinzu kommt, dass die staatliche Politik der letzten Jahre – etwa Preisregulierungen oder das Gesetz gegen Zwangsräumungen – zu rechtlicher Unsicherheit geführt hat. Das Mietangebot ist zurückgegangen, während die Mieten Höchstwerte erreicht haben. In dieser Situation ist der Kauf- und Verkaufsmarkt aufgrund des Rückgangs des Mietsegments äußerst aktiv geworden.
Spanien überholte die größten Volkswirtschaften der Eurozone
In Spanien sind die Preise in den letzten zehn Jahren unter den wichtigsten wirtschaftlich entwickelten Ländern der Eurozone am stärksten gestiegen und haben Italien (16,2%), Frankreich (27,3%) und Deutschland (52,7%) deutlich überholt. Im Fall Deutschlands korrigierten sich die Preise nicht nach unten und begannen einen starken Wachstumspfad, der dazu führte, dass sich die nominalen Werte von 2007 bis Mitte 2020 verdoppelten. Diese Umstände machten den Markt jedoch empfindlicher gegenüber Zinserhöhungen, wodurch Wohnraum 2023 (-8,4%) und 2024 (-1,5%) günstiger wurde. Nach diesen Rückgängen stiegen die Preise 2025 um 3,2%.
Preisdynamik in den EU-Ländern
Insgesamt ist die Situation auf dem Immobilienmarkt der EU sehr unterschiedlich. Wachstumssieger des vergangenen Jahrzehnts war Ungarn – 266,6%. In diesem Zeitraum stieg der Wert von Wohnraum acht Jahre lang um mehr als 10% und schloss 2025 mit einem Wachstum von 18,3% ab. Hier ist ein klarer Prozess wirtschaftlicher Konvergenz zu beobachten, bei dem die Löhne steigen und die Mittelschicht gestärkt wird, während die Immobilienpreise noch relativ niedrig bleiben.
Das zweite europäische Land, in dem Wohnimmobilien am stärksten teurer wurden, ist Portugal – 163,9%. Es folgte einem ähnlichen Modell wie Spanien, jedoch in verschärfter Form. Portugal teilt mit Spanien seine Attraktivität als Ort für dauerhaften Wohnsitz und Tourismus, ist jedoch ein kleinerer Markt mit geringerem Angebot.
Darüber hinaus förderte dieses Land im letzten Jahrzehnt Steuervergünstigungen für Ausländer, die Wohnraum kauften, um Investitionen nach der Schuldenkrise wieder anzukurbeln. Regionen wie Lissabon mit seinen Vororten und die Algarve bündelten diese internationale Nachfrage und wurden zu den dynamischsten Zielen. Ein Großteil der Vergünstigungen wurde in den letzten Jahren abgeschafft, doch die Preise steigen weiter.
Es folgen Island (163,1%), Litauen (158,1%), Bulgarien (149,2%), Tschechien (145,4%), Kroatien (126,5%), Estland (120,7%), Polen (116,8%), die Niederlande (115,1%), Lettland (114,3%), Slowenien (108,9%) und die Slowakei (104,2%). Insgesamt haben sich die Immobilienpreise in 13 Ländern mehr als verdoppelt (auf dem ungarischen Markt haben sie sich im Grunde verdreifacht). Das bescheidenste Wachstum in diesem Zeitraum wurde wiederum – neben den bereits erwähnten Italien (16,2%) und Frankreich (27,3%) – in Schweden (33,4%), Belgien (44,9%) und Zypern (50,9%) beobachtet.
Am anderen Ende des Spektrums steht Finnland – der einzige Staat, in dem die Preise zwischen 2015 und 2025 fielen, nämlich um 1,1%. Die Immobilienpreise in diesem skandinavischen Land, das eine Wirtschafts- und Schuldenkrise durchlebt, korrigieren sich bereits seit drei Jahren in Folge. Die Wirtschaft litt unter den Folgen des Abbruchs der Handels- und Energiebeziehungen zum Nachbarland Russland nach der Invasion in der Ukraine (im Jahr 2022), und der wirtschaftliche Abschwung führte zu steigender Arbeitslosigkeit und lähmte die Wohnraumnachfrage.
