• Мобильный дом в Испании обычно относится к движимому имуществу, если он транспортабелен и не имеет заглубленного фундамента.
• Ключевой стандарт пригодности для проживания по здоровью и безопасности – UNE-EN 1647:2019+A1:2022.
• Если мобильный дом прочно фиксируется на земле, он может подпасть под LOE и требования CTE, включая необходимость техпроекта.
• Размещение зависит от типа земли: suelo urbano/urbanizable, suelo rústico (жесткие ограничения), suelo protegido (запрет), либо кемпинг.
• На практике чаще всего мобильные дома размещают в кемпингах как туристическое/отпускное жилье, но при этом могут требоваться градостроительные разрешения.
• Туризм регулируется автономными сообществами – сроки проживания и доля мобильных домов в кемпинге различаются по регионам.
• На общегосударственном уровне важны: Гражданский кодекс (ст. 334–335), LOE/CTE, Real Decreto 750/2010, позиция Верховного суда STS 1917/2024 (05.12).
• Муниципалитеты нередко требуют лицензии (licencia de obra/instalación) и licencia de primera ocupación, особенно при постоянном проживании.
• Нарушения могут привести к штрафам, аннулированию разрешений, демонтажу, а в отдельных случаях – к выселению и сносу.
• Налоги зависят от статуса: IBI – при переходе в недвижимость (фундамент, catastro), либо Impuesto de circulación – при сертификации и учете как прицепа.

Мобильные дома: что говорит законодательство Испании. Ответы на главные вопросы

• Введение
• Мобильный дом в Испании с юридической точки зрения
• Мобильные дома: что говорит законодательство Испании
• Градостроительные нормы для установки мобильных домов в Испании
• Нормы автономных сообществ в отношении мобильных домов
• Мобильный дом в Испании для постоянного проживания и налоги
• FAQ

Введение

В последние годы мобильные дома (mobile homes) стали невероятно популярными в Европе и получили широкое распространение в том числе и в Испании. Все чаще и чаще их можно встретить на территориях кемпингов, в сельской местности и на частных земельных участках. Мобильные дома перестали быть временным или сугубо рекреационным вариантом и превратились в современное, устойчивое и эффективное жилищное решение.

Мобильные дома обладают рядом преимуществ: быстрый монтаж, адаптивный современный дизайн и цена – лишь некоторые из них. Однако одного желания обзавестись мобильным домом мало: установка таких мобильных жилищ регулируется как на государственном, так и на региональном уровне. Поэтому, если вы задумываетесь о покупке мобильного дома в Испании, например, для использования его в сфере сельского туризма или как альтернативу традиционному жилью, первое, что нужно сделать – ознакомиться с действующим законодательством, требованиями и ограничениями.

Мобильный дом в Испании с юридической точки зрения

Мобильный дом в Испании – это движимое имущество, которое может использоваться для постоянного проживания или отдыха. Главный плюс мобильных домов – сочетание низкой стоимости, автономности и отсутствия привязки к конкретной локации. Мобильные дома – это отличный выбор для кемпингов, сельского туризма и даже для постоянного проживания в тех регионах, где это допускается градостроительными нормами.

Отличительная особенность мобильного дома – это отсутствие заглубленного фундамента. Вместо него дом опирается на разборную основу, благодаря чему его можно перевозить с места на место. Несмотря на то, что мобильные дома подключаются к воде, электричеству и канализации, при этом они не превращаются в строение, навсегда закрепленное на земле. Основным регулирующим документом выступает норматива UNE-EN 1647:2019+A1:2022 «Жилые транспортные средства для отдыха. Мобильные (передвижные) дома. Требования к пригодности для проживания в части охраны здоровья и безопасности.»

Чтобы мобильный дом считался движимым имуществом (аналогично автодому), а не недвижимостью, он должен соответствовать строгим стандартам. Различие между мобильным домом (движимое имущество) и сборным/модульным домом (недвижимое имущество) принципиально:

• Мобильный дом: транспортабелен, не имеет стационарного фундамента, обычно изготовлен на промышленном предприятии; при перемещении не требует разборки конструкции и подпадает под туристические нормы и правила дорожного движения.
• Сборный (модульный) дом: закрепляется на участке посредством фундамента; подпадает под нормы Закона о строительстве (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE) и Технического строительного кодекса (Código Técnico de la Edificación, CTE).

Мобильные дома: что говорит законодательство Испании

В 2025 году интеграцию мобильных домов на испанском рынке определяют нормативные акты разных уровней. Несмотря на довольно сложное правовое регулирование данной сферы, наблюдается растущий спрос на мобильные дома, что связано с ростом популярности кочевого, экологичного и доступного образа жизни.

Существует несколько вариантов размещения мобильного дома: на землях городского назначения (suelo urbano), землях, предназначенных под застройку (suelo urbanizable), на незастраиваемых (сельскохозяйственных) землях (suelo no urbanizable/ rústico), либо на кемпинге (camping). Из них наиболее реалистичным вариантом является установка мобильного дома в кемпинге, где такое движимое имущество используется в качестве туристического или отпускного жилья.

Полномочия в вопросе регулирования сферы туризма принадлежат автономным сообществам. Это дает право всем регионам самостоятельно разрабатывать условия, требования и ограничения для установки мобильных домов. На общегосударственном же уровне регулируются лишь общие вопросы. В частности:

• Гражданский кодекс Испании определяет, что такое недвижимое и движимое имущество (ст. 334 и 335). Мобильный дом считается движимым имуществом, поскольку не закреплен на земле постоянно.
• Закон о строительства (LOE) применяется тогда, когда дом мобильного типа прочно фиксируется на земле. Если согласно LOE он считается зданием, установка должна выполняться строго по техническому проекту, подготовленному архитектором или инженером, и соответствовать Техническому строительному кодексу (CTE).
• Королевский декрет Real Decreto 750/2010 регулирует сертификацию жилых транспортных средств, если мобильный дом перевозится как прицеп.
• Позиция Верховного суда (STS 1917/2024 от 5 декабря). Верховный суд устанавливает, что в части получения градостроительной лицензии природа мобильных домов сопоставима со сборными (модульными) домами. Следовательно, для установки мобильного дома недостаточно иметь лишь лицензию на конкретный вид деятельности (в нашем случае – кемпинг), но необходимо также получить градостроительное разрешение (licencia urbanística) на использование земельного участка.

В любом случае, устанавливается ли мобильный дом на территории существующего кемпинга, или на собственном земельном участке, необходимо соблюдать условия в отношении площади, минимально необходимой для проживания и безопасности. Кроме того, должны соблюдаться минимальные расстояния до дорог общего пользования или других зданий, и иметься прямой доступ к сетям водоснабжения и электроснабжения.

Несоблюдение вышеуказанных правил может повлечь за собой административные санкции и штрафы, вплоть до аннулирования разрешения на установку мобильного дома. В отдельных случаях местные власти могут, если будет признано, что дом представляет опасность для людей, отдать распоряжение о выселении жильцов и его сносе.

Владельцы мобильных домов обязаны оформлять страхование гражданской ответственности для покрытия ущерба, причиненного третьим лицам или окружающей среде. Невыполнение этого требования также может привести к штрафам и демонтажу мобильного дома.

Градостроительные нормы для установки мобильных домов в Испании

Многие муниципалитеты требуют получать лицензию на проведение строительных работ даже для мобильных домов, если они используются как постоянное жилье.

В зависимости от назначения мобильного дома и степени привязки к участку могут понадобиться следующие документы:

• Разрешение на строительные работы или установку мобильного дома (licencia de obra / licencia de instalación).
• Разрешение на первичное заселение или ввод в эксплуатацию (licencia de primera ocupación).
• Постановка на кадастровый учет (alta en catastro), если объект закрепляется на фундаменте и переходит из категории движимого в категорию недвижимого имущества. Необходимо учитывать, что в данном случае возникает обязательство по уплате годового налога на недвижимое имущество IBI.
• Регистрация в Реестре собственности (Registro de la Propiedad), если это движимое имущество.
• Техническая сертификация, если мобильный дом, как мы указали выше, подпадает по регулирование LOE и CTE.

Типы земель:

• Земли городского назначения (suelo urbano/urbanizable): разрешена установка мобильных домов при соблюдении муниципальных градостроительных норм, занимаемой площади, отступов от границ участка, максимальной высоты и разрешений на ввод в эксплуатацию.
• Земли сельхозназначения (suelo rústico): действуют жесткие ограничения. Как правило, любые строения на землях сельскохозяйственного назначения разрешены лишь для хозяйственных или рекреационных целей. Если разрешено жилое использование (в исключительно редких случаях), то не для постоянного проживания. И, конечно, необходимо получить соответствующие разрешения и лицензии.
• Земли, находящиеся под охраной (suelo protegido/no urbanizable): полный запрет на установку каких-либо строений, включая мобильные дома.

Нормы автономных сообществ в отношении мобильных домов

• Андалусия: местная нормативная база касается в основном использования мобильных домов в туристических кемпингах, поскольку, как мы отметили выше, это самый практичный и распространенный вариант. В Андалусии использование мобильных домов в кемпингах в качестве постоянного жилья запрещено, поэтому срок проживания не может превышать 6 месяцев. Их установка допускается при условии, что они одноэтажные, занимают не более 70% площади участка, а вместимость составляет менее 70% от общей вместимости кемпинга.
• Арагон: в отношении мобильных домов применяется общий Регламент объектов туристического размещения на открытом воздухе. В частности, мобильные дома должны быть транспортабельными, а их количество не может превышать 60% от общего числа участков кемпинга. Использование допускается исключительно в туристических целях, и эксплуатироваться они должны владельцем кемпинга. Максимальный срок проживания в мобильном доме в Арагоне – 11 месяцев.
• Астурия: в регионе нет отдельного нормативного акта, регулирующего использование мобильных домов. Их установка регулируется нормативами, применяемыми в отношении туристических кемпингов и специальных зон приема транзитных автодомов. Мобильные дома можно размещать в этих кемпингах при условии, что они соответствуют требованиям, позволяющим считать их элементами кемпингового размещения. Они могут занимать максимум 50% от общего числа участков. Также мобильные дома должны быть частично скрыты за счет разноуровневой планировки участков или окружены деревьями, живыми изгородями и кустарниками. Мобильные дома запрещено размещать в кемпингах, расположенных внутри национальных парков, природных парков или заповедников.
• Балеарские острова: на островах нет отдельной нормативной базы для мобильных домов. Весь туристический сектор в этом регионе регулируется Законом о туризме Балеарских островов.
• Канарские острова: начата процедура обсуждения по проекту Регламента туристических средств размещения на открытом воздухе. Этот регламент призван урегулировать различные типы размещения и установить минимальные критерии качества и услуг, которым они должны соответствовать.
• Кантабрия: размещение мобильных домов в кемпингах регулируется Декретом об устройстве туристических кемпингов и зонах обслуживания для автодомов. Участки, занятые мобильными домами, не могут превышать 50% общей площади кемпинга. Они не должны быть хаотично разбросаны, а наоборот, должны быть сгруппированы в одной или нескольких зонах кемпинга, четко отличаться от остальных и быть надлежащим образом обозначенными.
• Кастилья-Ла-Манча: под мобильные дома разрешается выделять до 60% площади зоны пребывания и размещения кемпинга, при условии, что каждый дом занимает не более 70% выделенного ему участка. Оставшиеся 30% площади должны быть отведены под зеленые зоны для отдыха клиентов мобильных домов. Проживание в таких домах носит временный характер, с максимальной длительностью 11 месяцев, поскольку их использование исключительно отпускное/туристическое.
• Кастилья-и-Леон: установка мобильных домов в кемпингах регулируется Декретом 9/2017 от 15 июня, который содержит правила для объектов размещения в категории кемпингов. Участки под мобильные дома должны иметь не менее 15% свободного наружного пространства. Вместимость каждого дома определяется ее площадью, которая не может быть меньше 6 м2 на человека. Кроме того, каждый мобильный дом должен иметь собственный санузел.
• Каталония: ввиду отсутствия специального законодательства, порядок установки мобильных домов в кемпингах регулируется Декретом о туризме в Каталонии. Декрет предусматривает, что мобильные дома не могут занимать более 50% от общего числа единиц размещения кемпинга. Кроме того, каждый мобильный дом может иметь не более шести спальных мест и эксплуатироваться владельцем кемпинга. В свою очередь, установка мобильных домов должна соответствовать градостроительному планированию.
• Эстремадура: мобильные дома в регионе считаются «полустатическими» элементами размещения и могут эксплуатироваться только владельцами кемпингов. Максимально допустимый срок пребывания – 11 месяцев. Под них требуется выделять отдельные зоны, но не более 50% об числа всех участков кемпинга. Мобильные дома должны соответствовать градостроительным нормам в части пожарной безопасности и охраны окружающей среды. Кроме того, их нельзя устанавливать на охраняемых территориях, в зонах риска наводнений, на скотопрогонах или в локациях, признанных культурным наследием без получения соответствующего разрешения.
• Галисия: нормативы устанавливаются Декретом 159/2019 от 21 ноября, который регулирует сектор кемпингов в регионе. Мобильные дома должны быть подключены, как минимум, к сетям водоснабжения и электроснабжения. Кроме того, их вместимость должна укладываться рамки: не более 6 м2 площади на одно место и максимум 8 мест. Каждый модуль не может занимать более 80% общей площади участка и должен иметь собственный санузел и прямую вентиляцию.
• Ла-Риоха: общий регламент туризма Ла-Риохи, допускает установку мобильных домов в кемпингах. Для этого кемпинг должен иметь соответствующее разрешение, а на участках, занятых мобильными домами, нельзя проводить строительные работы или устанавливать стационарные постоянные конструкции.
• Сообщество Мадрид: установка мобильных домов регулируется Декретом 26/2025 от 14 мая, который устанавливает порядок устройства туристических кемпингов и зон приема и ночевки автодомов и аналогичных транспортных средств. Разрешено выделение отдельной зоны для мобильных домов при условии, что она не превышает 90% общей площади кемпинга. Мобильные дома должны быть одноэтажными, и в зависимости от числа установленных фиксированных единиц размещения применяется Технический строительный кодекс (CTE) в части доступности и минимального оснащения.
• Мурсия: с октября 2022 года туристическое размещение в кемпингах регулируется отдельным декретом. Мобильные дома считаются стационарными средствами размещения, и срок пребывания в них ограничен 12 месяцами. Площадь, занимаемая мобильными домами, не может превышать 60% общей жилой площади кемпинга. Они должны быть одноэтажными, не могут занимать более 70% площади участка и обязаны соблюдать минимальные расстояния: 3 метра между домами и 5 метров от периметра кемпинга. В зависимости от количества стационарных средств размещения в кемпинге также применяется Технический строительный кодекс (CTE).
• Наварра: в качестве нормативной баз применяется регламент организации туристических кемпингов. Зона, предназначенная для мобильных домов, не может превышать 50% площади кемпинга и должна быть четко отделена от остальной зоны. Модули должны быть одноэтажными, хотя допускаются антресоли/мансарды, и эксплуатироваться они должны владельцем кемпинга. Что касается вместимости, она определяется исходя из минимума в 6 м2 на одно место размещения. Каждая единица должна иметь душ с горячей водой и туалет.
• Страна Басков: мобильные дома в регионе могут размещаться в границах кемпингов. При этом сами кемпинги могут располагаться только на участках, разрешенных градостроительными нормами. Исключаются городские земли или сектора под застройку, если градостроительные планы запрещают туристическое или рекреационное использование земель, а также охраняемые зоны. Также исключены пересохшие русла рек и участки, подпадающие под сервитуты и требования по охранным расстояниям. Максимально допустимый срок пребывания в мобильном доме – 11 месяцев. Участки, предназначенные для мобильных домов, могут занимать до 40% от общего числа мест в кемпинге.
• Валенсийское сообщество: мобильные дома можно использовать в кемпингах как временное туристическое жилье в отпускных целях. Они не могут использоваться как постоянное место жительства, и, соответственно, договор может быть заключен на срок не более 1 года. Нормы Валенсийского сообщества предусматривают ограничения по распределению пространства внутри кемпинга: до 60% площади зоны пребывания и размещения может быть отведено под мобильные дома, при этом каждый модуль не может занимать более 70% своего индивидуального участка. Кроме того, мобильные дома должны принадлежать владельцу кемпинга или туроператору, использоваться исключительно для туристических целей и соответствовать установленному минимуму услуг.

Мобильный дом в Испании для постоянного проживания и налоги

Мобильные дома, установленные в кемпингах, ограничены туристическим или отпускным назначением и, следовательно, не предназначены для постоянного проживания. Но что если хочется поставить мобильный дом для своих жилищных целей? Разместить мобильный дом для постоянного проживания в Испании также возможно. Ключевое значение имеет классификация земли: городская (urbano), предназначенная под застройку (urbanizable) или незастраиваемая/сельскохозяйственная (no urbanizable/rústico).

Проще всего решить вопрос с участком, имеющим категорию “urbano”. Скорее всего, муниципальные власти разрешат размещение мобильного дома. Однако предварительно придется получить градостроительное разрешение (licencia urbanística) и подтвердить, что жилье соответствует Техническому строительному кодексу (CTE). Для этого вместе с заявкой на разрешение нужно подать технический проект, подписанный архитектором.

На незастраиваемых или сельскохозяйственных землях установка мобильного дома становится практически невозможной. В большинстве муниципалитетов на таких землях не допускается возведение сооружений для жилого использования, поскольку они предназначены исключительно для сельскохозяйственной, животноводческой, лесохозяйственной или экологической деятельности. Штраф за нелегальную установку мобильного дома на землях категории “rústico” может превысить 30.000 €. Также может быть вынесено предписанием снести мобильное жилье и восстановить состояние земли. В случае особо тяжких правонарушений может быть назначено тюремное наказание на срок от одного года до трех лет.

Что касается годового налога на недвижимое имущество (IBI), он уплачивается только тогда, когда мобильный дом закреплен на земле на фундаменте. Если же мобильный дом сертифицирован как прицеп и поставлен на учет, то необходимо ежегодно уплачивать транспортный налог (Impuesto de circulación).

FAQ: 10 главных вопросов о мобильных домах в Испании

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Требования и ограничения могут отличаться в зависимости от автономного сообщества и муниципалитета, а также от классификации земли и способа установки мобильного дома.

Понравилась статья? Поделись с друзьями!