ITP in Spanien 2026: Das Wichtigste

• Was ist ITP? Die Steuer fällt in der Regel beim Kauf einer Bestandsimmobilie an.
• Wer zahlt? Der Käufer.
• Steuersätze: abhängig von der Autonomen Gemeinschaft, dem Immobilienwert und möglichen Vergünstigungen.
• Valencianische Gemeinschaft: seit dem 1. Juni 2026 grundsätzlich 9 %, bei Immobilienwerten über 1 Mio. € 11 %.
• Bemessungsgrundlage: berücksichtigt Kaufpreis, erklärten Wert und den Katasterreferenzwert.
• Fristen: je nach Region beispielsweise 30 Werktage oder ein Monat.
• Ermäßigungen: bei Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen möglich.
• Hauptrisiko: die Kaufnebenkosten zu niedrig anzusetzen oder eine Steuervergünstigung zu übersehen.

Prüfen Sie Steuersatz, Bemessungsgrundlage und mögliche Ermäßigungen, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

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Stand: 09.10.2026.

Stellen Sie sich vor: Sie haben endlich die passende Wohnung mit Meerblick gefunden, den Preis erfolgreich um 5.000 € heruntergehandelt und denken bereits über die Einrichtung nach. Kurz vor dem Notartermin erhalten Sie dann die Kostenaufstellung – und darin steht eine zusätzliche Position von 15.000 bis 20.000 €, mit der Sie nicht gerechnet hatten.

Dahinter kann die spanische Grunderwerbsteuer ITP stecken. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie gehört sie oft zu den größten Nebenkosten. Überraschend muss sie dennoch nicht sein: Die voraussichtliche Steuerbelastung lässt sich vor Vertragsabschluss prüfen.

Wir erklären, wie die ITP funktioniert, wer sie entrichtet, welche Steuersätze 2026 gelten und wann Käufer von einer Ermäßigung profitieren können.

Was ist die ITP und worin unterscheidet sie sich von der IVA?

ITP steht für Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Bei Immobilienkäufen ist damit in der Regel die Steuer auf entgeltliche Vermögensübertragungen gemeint, die sogenannte Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO). Sie fällt insbesondere beim Erwerb einer Bestandsimmobilie von einer Privatperson an.

Der Erstverkauf einer neu errichteten Wohnung durch den Bauträger unterliegt grundsätzlich der spanischen Mehrwertsteuer IVA. Wird die Immobilie später erneut verkauft und ist dieser Umsatz von der IVA befreit, greift üblicherweise die ITP. Entscheidend ist allerdings nicht allein, ob der Verkäufer eine Privatperson oder ein Unternehmen ist. Auch eine Gesellschaft kann eine ITP-pflichtige Bestandsimmobilie verkaufen; bestimmte Verkäufe zwischen Unternehmern können unter den gesetzlichen Voraussetzungen der IVA unterliegen.

Bei einer Neubauimmobilie fallen üblicherweise 10 % IVA und zusätzlich die Steuer auf beurkundete Rechtsgeschäfte AJD an. Deren Satz hängt von der Autonomen Gemeinschaft ab und liegt häufig zwischen 0,5 % und 1,5 %. Bei einem späteren Weiterverkauf gilt in der Regel stattdessen die ITP, deren Höhe je nach Region und Kaufumständen niedriger oder höher ausfallen kann als IVA und AJD zusammen.

Ein älteres Objekt ist damit nach Steuern nicht automatisch günstiger als ein Neubau. Ausführlichere Informationen finden Sie in unserem Artikel über Steuern beim Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien.

Seit 2022 spielt der Katasterreferenzwert, die valor de referencia del Catastro, eine wichtige Rolle. Für die ITP-Bemessungsgrundlage werden grundsätzlich der Referenzwert, der erklärte Immobilienwert und der Kaufpreis miteinander verglichen. Maßgeblich ist in der Regel der höchste Betrag.

Liegt der Referenzwert über dem ausgehandelten Kaufpreis, wird die Steuer normalerweise auf der höheren Grundlage berechnet. Übersteigt der Kaufpreis den Referenzwert, ist er maßgebend. Fehlt ein bestätigbarer Referenzwert, greifen besondere Bewertungsregeln.

Ein ausgehandelter Preisnachlass bedeutet daher nicht zwangsläufig eine entsprechend niedrigere ITP. Bei begründeten Zweifeln kann der Referenzwert im gesetzlich vorgesehenen Verfahren angefochten werden.

Wer zahlt die ITP und welche Fristen gelten?

Steuerschuldner ist der Käufer. Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer über die Kostenverteilung ändern daran gegenüber der Steuerbehörde nichts.

Die Frist für Steuererklärung und Zahlung richtet sich nach den jeweils geltenden regionalen Vorschriften. Die allgemeine ITP-Verordnung sieht 30 Werktage vor; einzelne Autonome Gemeinschaften haben jedoch eigene Fristen. In Katalonien gilt für gewöhnliche Immobilienkäufe beispielsweise eine Frist von einem Monat.

Die Steuer wird üblicherweise über das Modelo 600 bei der Behörde der Autonomen Gemeinschaft erklärt, in der die Immobilie liegt. Der Wohnort des Erwerbers ist für den regionalen Steuersatz nicht entscheidend. Beim Kauf einer Wohnung in Alicante gelten somit valencianische Regeln, auch wenn der Käufer in Madrid wohnt.

Je nach Region ist die Abwicklung persönlich, elektronisch mit einem anerkannten Zertifikat oder über eine Gestoría beziehungsweise einen Rechtsanwalt möglich. Fachliche Unterstützung kann helfen, Fehler bei der Bemessungsgrundlage, bei Vergünstigungen oder bei den Fristen zu vermeiden.

ITP-Sätze in Spanien: Warum Madrid und Katalonien unterschiedlich besteuern

Die Autonomen Gemeinschaften können ITP-Sätze und bestimmte Steuererleichterungen festlegen. Das Baskenland und Navarra haben darüber hinaus besondere Steuersysteme. Daher kann die Steuer für zwei gleich teure Wohnungen je nach Standort deutlich auseinanderliegen.

Zum 9. Oktober 2026 lassen sich die allgemeinen Sätze für typische Transaktionen wie folgt zusammenfassen. Sonderregelungen, Preisstufen und individuelle Vergünstigungen sind gesondert zu beachten.

Niedrigere allgemeine Sätze:

• Baskenland: in verschiedenen Fällen 4 %, mit eigenen foralen Regelungen und möglichen Ermäßigungen.
• Madrid und Navarra: 6 %.
• Kanarische Inseln: 6,5 %.

Mittlerer Bereich:

• Andalusien und La Rioja: 7 %.
• Murcia: 7,75 % nach den Änderungen von 2025.
• Aragonien: progressive Sätze ab 8 %, mit höheren Stufen für teure Immobilien.
• Galicien: allgemeiner Satz von 8 %.
• Kastilien und León: grundsätzlich 8 %, mit höheren Sätzen auf den betreffenden Wertanteil bestimmter hochpreisiger Käufe.
• Kantabrien und Kastilien-La Mancha: grundsätzlich 9 %, vorbehaltlich regionaler Besonderheiten.
• Valencianische Gemeinschaft: seit dem 1. Juni 2026 9 % statt zuvor 10 %. Bei einem Immobilienwert über 1 Mio. € gilt ein eigener Satz von 11 %.
• Asturien: progressive Sätze zwischen 8 % und 10 %.

Höhere Sätze für besonders wertvolle Immobilien:

• Katalonien: 10 % auf die ersten 600.000 €, 11 % auf den Anteil von 600.000 bis 900.000 €, 12 % von 900.000 bis 1,5 Mio. € und 13 % auf den darüberliegenden Betrag. Für bestimmte Käufe großer Wohnungseigentümer und ganze Wohngebäude gilt ein besonderer Satz von 20 %.
• Balearische Inseln: progressive Skala von 8 % bis 13 %.

Bei einem Kaufpreis von 200.000 € entsprechen 4 % einer Steuer von 8.000 €, während bei 10 % bereits 20.000 € anfallen. Die Differenz von 12.000 € sollte bei der Wahl des Standorts berücksichtigt werden.

An der Costa Blanca ist die Senkung des valencianischen Regelsatzes von 10 % auf 9 % im Juni 2026 besonders relevant. Käufer hochpreisiger Villen in Jávea oder Moraira müssen bei Immobilienwerten über einer Million Euro allerdings mit 11 % rechnen.

Ergänzende Informationen zu Kaufnebenkosten bietet unser Überblick über Steuern und Kosten bei Neubauimmobilien.

Ermäßigte ITP-Sätze: Wer kann profitieren?

In vielen Regionen bestehen steuerliche Vergünstigungen für bestimmte Käufergruppen. Voraussetzungen und Höhe sind regional unterschiedlich.

• Jüngere Käufer. Für den Erwerb des ersten Hauptwohnsitzes gelten teilweise ermäßigte Sätze. In der Valencianischen Gemeinschaft können berechtigte Käufer unter 35 Jahren bei Immobilienwerten bis 180.000 € 6 % und darüber 8 % anwenden. Die Vergünstigung bezieht sich auf den erworbenen Anteil und ist unter anderem an Einkommensgrenzen gebunden. In Andalusien beträgt der Satz für bestimmte Käufer unter 35 Jahren 3,5 %, wenn das Hauptwohnsitzobjekt höchstens 150.000 € kostet. In Katalonien umfasst die Altersgrenze seit Juni 2025 auch 35-Jährige; der reduzierte Satz beträgt bei erfüllten Voraussetzungen 5 %.
• Kinderreiche und bestimmte alleinerziehende Familien. Je nach Region bestehen besondere Sätze. In der Valencianischen Gemeinschaft können für berechtigte Familien 3 % oder 4 % gelten. Andalusien sieht in bestimmten Fällen 3,5 % vor.
• Menschen mit anerkannter Behinderung. Der offizielle Behinderungsgrad (grado de discapacidad) wird in Spanien prozentual festgestellt. Schwellen von 33 % und 65 % spielen häufig eine Rolle, doch der Anspruch auf eine Vergünstigung hängt von den genauen regionalen Vorschriften und dem Verwendungszweck der Immobilie ab.

In der Valencianischen Gemeinschaft können bestimmte Erwerber mit anerkannter Behinderung beim Kauf eines Hauptwohnsitzes im Wert bis 180.000 € einen Satz von 3 % nutzen, wenn alle Bedingungen erfüllt sind. Für teurere Objekte gibt es in manchen Fällen andere Begünstigungen. Auch Kantabrien und die Balearen haben Sonderregelungen.

Zusätzliche Anreize gibt es mancherorts in ländlichen Gebieten mit Bevölkerungsrückgang. Unter bestimmten Bedingungen sind Sätze von 3 %–4 % möglich. Katalonien sieht beispielsweise besondere Regeln für den Kauf eines Hauptwohnsitzes in ausgewählten ländlichen Gemeinden vor.

Diese Vergünstigungen werden nicht immer automatisch gewährt. Berechtigte Käufer müssen den zutreffenden Satz in ihrer Erklärung angeben und Nachweise zu Alter, Einkommen, Familienstatus, Behinderung, Immobilienwert oder Nutzung als Hauptwohnsitz vorhalten.

Wurde eine Vergünstigung übersehen, kann unter Umständen eine Berichtigung mit Erstattungsantrag möglich sein. Fristen und Verfahren richten sich nach den jeweiligen Bestimmungen. Eine Prüfung vor Abgabe des Modelo 600 ist daher vorzuziehen.

ITP berechnen: Beispiele aus Alicante und Madrid

Eine Bestandsvilla in der Provinz Alicante wird nach dem 1. Juni 2026 für 350.000 € gekauft. Entspricht die steuerliche Bemessungsgrundlage dem Kaufpreis, ergeben sich bei 9 % insgesamt 31.500 € ITP.

Ein Käufer unter 35 Jahren, der sämtliche Voraussetzungen erfüllt und die Immobilie als ersten Hauptwohnsitz erwirbt, könnte den ermäßigten Satz von 8 % nutzen. Für die gesamte Immobilie ergäben sich dann 28.000 €, also 3.500 € weniger. Bei mehreren Käufern sind die jeweiligen Eigentumsanteile und individuellen Voraussetzungen zu prüfen.

Bei einem Objekt für 170.000 € zahlt ein berechtigter jüngerer Käufer mit 6 % ITP 10.200 € statt 15.300 € zum allgemeinen Satz. Der Unterschied beträgt 5.100 €, sofern auch die Bemessungsgrundlage 170.000 € beträgt.

Eine Immobilie zum Preis von 350.000 € in Madrid würde beim allgemeinen Satz von 6 % eine ITP von 21.000 € auslösen – 10.500 € weniger als im valencianischen Standardbeispiel. Notar- und Grundbuchkosten kommen hinzu.

Die Beispiele setzen voraus, dass die Bemessungsgrundlage dem Kaufpreis entspricht und alle Voraussetzungen für ermäßigte Sätze vorliegen.

Häufige Fehler beim Immobilienkauf

Ein häufiger Fehler besteht darin, pauschal 10 % auf den Kaufpreis aufzuschlagen und diesen Betrag für sämtliche Nebenkosten einzuplanen. Neben der ITP entstehen aber möglicherweise Notar- und Grundbuchkosten, Rechtsberatungskosten sowie bei Finanzierung Ausgaben für die Immobilienbewertung.

Das Gesetz regelt, welche Kosten eines Hypothekendarlehens die Bank und welche der Darlehensnehmer trägt. Sämtliche Bank- und Notargebühren pauschal dem Käufer zuzurechnen, wäre daher falsch.

In Regionen mit hoher ITP können die zusätzlichen Kosten beim Kauf einer Bestandsimmobilie 12 %–14 % des Preises oder in Einzelfällen mehr erreichen.

Ebenso problematisch ist die Vorstellung, dass ein künstlich niedriger Vertragspreis automatisch Steuern spart. Die Katasterreferenzwertregeln können dies verhindern; unrichtige Angaben können Prüfungen und Nachforderungen auslösen.

Ein zu niedrig dokumentierter Anschaffungswert kann außerdem beim späteren Verkauf nachteilig sein, weil der steuerliche Veräußerungsgewinn höher ausfallen könnte. Die Bewertungsregeln für ITP und Kapitalgewinne sind allerdings nicht identisch.

Die ITP beim Immobilienkauf darf zudem nicht mit den Steuersätzen für Fahrzeuge oder andere Vermögenswerte verwechselt werden.

Was vor dem Immobilienkauf geprüft werden sollte

Bevor Sie eine Anzahlung leisten, sollten Sie drei Punkte klären: den aktuellen ITP-Satz am Immobilienstandort, mögliche persönliche Steuervergünstigungen und die maßgebliche Bemessungsgrundlage einschließlich eines vorhandenen Katasterreferenzwerts.

Ein spezialisierter Rechtsanwalt oder eine mit dem lokalen Immobilienmarkt vertraute Agentur kann dabei helfen. Landesweite Durchschnittszahlen reichen für eine verlässliche Kalkulation nicht aus.

Da sich die Vorschriften ändern können und zwischen Reservierung und Kaufabschluss oft mehrere Monate liegen, sollten die Zahlen kurz vor Unterzeichnung nochmals geprüft werden.

Bei Alegria erstellen wir gemeinsam mit unseren Kunden regelmäßig vollständige Kaufkalkulationen. Ein attraktiver Angebotspreis zeigt noch nicht, welcher Betrag einschließlich Steuern und Formalitäten letztlich benötigt wird.

Wir besprechen diese Fragen möglichst früh und nicht erst beim Notartermin. Wenn Sie eine Immobilie an der spanischen Küste suchen, unterstützen wir Sie dabei, die Kosten zu verstehen, mögliche Ermäßigungen zu prüfen und den Kauf vorzubereiten.

Diese Informationen stellen weder eine Rechts- oder Steuerberatung noch ein verbindliches Angebot dar. Maßgeblich sind die am Tag des Immobilienkaufs geltenden gesetzlichen Regelungen.

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