Los gastos que debemos pagar por vender una vivienda en España suponen, generalmente, entre un 5% y un 15% del precio de venta, aunque varían en función de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda y de la situación particular del inmueble (por ejemplo, si tiene o no una hipoteca pendiente de amortizar). Pero, de manera general, podemos resumirlos en:
Gastos antes de vender una vivienda en España
Nota Simple
La nota simple no es un documento obligatorio, pero sí recomendado, puesto que nos permite saber si la vivienda está libre de cargas o si tiene algún problema registral. Para obtenerlo, la forma más sencilla es hacerlo online a través de la web del Colegio de Registradores. El precio es de apenas unos nueve euros si la pedimos online en el Colegio de Registradores de la Propiedad.
Certificado energético
El certificado energético refleja el consumo medio de energía de la casa en condiciones normales, por lo que es un indicador del gasto en las facturas de los suministros. Para obtenerlo es necesaria una inspección por parte de un técnico habilitado en la casa. Este va a medir el gasto energético del inmueble y va a sugerir una serie de mejoras que pueden ayudar a disminuirlo. Hecha la revisión, el profesional tendrá que registrar el certificado en el organismo público correspondiente para así obtener la etiqueta energética (calificación energética del piso).
El precio puede rondar los 100 euros (más IVA), a los que es posible que tengamos que sumar las tasas del registro (algunos técnicos ya las incluyen en sus honorarios). Pero el coste de este documento varía en función del certificador, así como de la demanda existente en nuestra zona. Por eso, cuantos más expertos consultemos, mejores precios podremos encontrar.
Contar con el certificado energético de la propiedad es un requisito obligatorio para vender una casa. En efecto, debemos incluir la calificación energética en todos los anuncios de venta de la propiedad.
Cédula de habitabilidad
Es un documento que certifica que el inmueble está preparado para entrar a vivir, es decir, que cumple unos requisitos mínimos de seguridad (dimensiones, iluminación, ventilación…). Para obtenerlo, tendremos que contratar a un técnico habilitado para que realice una visita de inspección en la vivienda y elabore un informe de habitabilidad. El coste de este documento varía en función de la vivienda, del profesional que realiza la inspección y de las tasas que aplica cada ayuntamiento.
Hay que tener en cuenta que en algunas comunidades autónomas españolas como, por ejemplo, Cataluña o Navarra, es obligatorio contar con la cédula de habitabilidad para poder vender un piso.
Gastos de cancelación de la hipoteca
Incluso cuando terminamos de pagar la hipoteca, debemos hacer un trámite adicional que consiste en cancelar la carga en el Registro. Pero muchos propietarios no lo tienen en cuenta y descubren que la casa tiene esa carga pendiente justo cuando van a venderla. Por eso incluimos los gastos de cancelación entre los que deberemos asumir al vender el piso.
Asimismo, si la hipoteca todavía está pendiente, podremos cubrirla con el dinero de la venta, vendiendo y cancelando el préstamo al mismo tiempo. El coste de este trámite dependerá de cómo y con quién lo hacemos:
- Gestoría de nuestro banco o el del comprador: es la forma más cara. Podemos pagar alrededor de unos 1.100 euros para que nos hagan la cancelación. Además, lo más probable es que nos pidan una provisión de fondos más elevada para hacer frente a los costes del proceso.
- Gestoría independiente: algunas gestorías que no están “ligadas” con ninguna entidad bancaria nos pueden cobrar mucho menos, ya que sus costes de gestión son mucho más baratos.
- Por nuestra cuenta: es la forma más barata, pero implica encargarnos nosotros de hacer todo el trámite. Aunque en todos los casos debemos tener en cuenta que el coste final dependerá de lo que nos cobre el notario y el Registro.
Gastos al vender una vivienda en España
Contrato de arras o de reserva
El contrato de arras no es obligatorio para vender la casa, pero sí muy recomendado, ya que protege tanto al comprador como al vendedor en caso de que uno de los dos se eche para atrás en el momento de firmar la compraventa. Es un documento que contiene todas las condiciones pactadas con el comprador durante la negociación. Incluye el precio de venta, la cantidad entregada como señal de reserva, la fecha límite para firmar la compraventa, el reparto de las gastos de la operación y, más importante aún, las posibles penalizaciones por incumplimiento de contrato. Para obtenerlo tendríamos varias opciones: lo podemos redactar nosotros mismos, lo puede elaborar nuestra inmobiliaria o lo puede hacer un abogado. El precio varía dependiendo de la forma que elijamos para obtenerlo:
- Si lo hacemos nosotros: no tendremos que pagar por él, pero se necesita contar con una serie de conocimientos específicos. No obstante, algunas plataformas nos ofrecen plantillas por 25 euros.
- Si lo hace nuestra inmobiliaria: si se trata de una agencia tradicional, el coste vendrá incluido en su comisión, que oscila entre el 3% y el 7% del precio de venta; si hablamos de una online, entre 1.000 y 7.000 euros.
- Si lo hace un abogado: nos puede cobrar alrededor de 100 euros. Esta vía es aconsejable en el caso de vender la vivienda familiar tras un proceso de divorcio, una herencia o si la casa tiene cargas importantes (como un embargo).
Gastos de notaría
Son los gastos de la escritura pública, incluidos los honorarios del notario. El reglamento del Código Civil establece que el vendedor debe hacerse cargo de los costes de la escritura pública de compraventa y el comprador debe asumir los de la primera copia y aquellas sucesivas. Sin embargo, en la práctica esto se suele negociar, siendo lo más habitual que los pague el comprador. Los honorarios del notario están regulados por ley, por lo que existen importes fijos que varían en función del precio del inmueble, la extensión de la escritura, el número de copias solicitadas y la existencia de extras en la vivienda como, por ejemplo, un garaje.
Honorarios de la inmobiliaria
Si en vez de vender nuestro piso entre particulares, recurrimos a una inmobiliaria para que lleve la venta, tendremos que pagarle sus honorarios. Estos variarán en función del tipo de agencia que escojamos
- Comisión de una inmobiliaria tradicional: oscila entre el 3% y el 7% sobre el precio de venta. No existe regulación en materia, por lo que cada agencia fija el importe de sus honorarios tomando como referencia la propia dinámica del mercado.
- Tarifa fija de una inmobiliaria online: las agencias online cobran una cuota fija por la gestión de vender un inmueble, esto es lo que algunos llaman “inmobiliarias sin comisiones”. Los precios, generalmente, oscilan entre los 1.000 y los 7.000 euros, según el plan de servicios escogidos y la forma de pago. Con las inmobiliarias online se puede ahorrar hasta un 50% en honorarios.
Impuestos de la venta de la vivienda en España
IRPF
Es el impuesto sobre la renta de las personas físicas. Y, deberemos incluir la venta de la vivienda en España en la declaración si conseguimos venderla por un coste mayor al que se pagó en su día por comprarla. Se paga al año siguiente de la venta de la vivienda. Éste se calcula tomando como base el precio al que vendimos la casa, el precio al que la compramos y todos los gastos que tuvimos que asumir al realizar ambas operaciones.
Plusvalía municipal
Es el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana; es un tributo de carácter local que debemos pagar al ayuntamiento por el aumento del valor que ha tenido el suelo, desde que compramos la casa hasta que la vendemos. Esto se paga dentro de los 30 días siguientes a la venta de la vivienda. Además, existen dos métodos para calcular la plusvalía: uno que tiene en cuenta el valor catastral del suelo y otro que contempla la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra de la vivienda.
Impuesto de bienes inmuebles (IBI)
Es un impuesto que debemos pagar anualmente por ser propietarios de la vivienda. No va ligado a la venta del inmueble en sí, pero nos lo cobrarán igual el año en que vendemos la vivienda. La ley indica que la persona que debe hacer frente a este pago es la que aparece como titular de la vivienda el día 1 de enero.
En el caso de que se venda el piso a mitad de año, lo habitual es que se negocie con el comprador el pago de este impuesto para que ambas partes costeen la parte del IBI que “disfruta” cada uno. La fecha para pagar el IBI dependerá de la localidad e, incluso en algunas partes, se puede pagar de forma fraccionada y tener domiciliado el abono.
Gastos de la venta en los que podemos ahorrar
Existen, al menos, tres formas de ahorrar dinero en los gastos de la venta de una vivienda:
- Cancelando la hipoteca con un gestor independiente
- Consultando los honorarios de una agencia online
- Negociando el pago del IBI con el comprador
Gastos extra que podemos tener al vender la vivienda en España
Existen otros costes que son totalmente opcionales y no se suelen contabilizar. Estos son aquellos en los que incurrimos para vender la vivienda más rápido o para promocionarla de forma efectiva:
- Servicio de home staging (es una técnica que busca despersonalizar la decoración y mejorar la imagen de la casa con el fin de acelerar su venta). Su precio oscila desde los 100€ hasta los 3.000 euros.
- Reportaje fotográfico de la vivienda. El precio del reportaje puede ser de 100 a 200 euros por trabajo.
- Vídeo 360° o visita virtual. El precio de estas visitas varía mucho dependiendo de la empresa elegida, pero puede costar desde los 60 euros.
