Es un hecho que cada vez más extranjeros compran viviendas en nuestro país; concretamente, estas operaciones suponen un 13% de las operaciones de compra, según datos del Registro de 2018. Además, pronto será un hecho que las personas extranjeras que compren una vivienda por más de 160.000€ reciban el permiso de residencia de forma automática; la Ley de Extranjería está en ello. Aunque la mayoría de ellos contratan el préstamo para comprar la vivienda en su país de origen, podría resultarles interesante hacerlo en España.
¿Cuáles son las condiciones para poder solicitar una hipoteca?
Por regla general, las condiciones de contratación de la hipoteca se ven influenciadas por, entre otros factores, el perfil económico del solicitante, las características propias del inmueble y el entorno donde éste se sitúe.
Además, la nacionalidad también puede influir en las condiciones del contrato del préstamo hipotecario, ya que el perfil crediticio de los ciudadanos de un determinado país puede ser considerado de mayor riesgo que el de otros.
Por otro lado, el sector bancario está sometido a una fuerte presión normativa para el control del blanqueo de capitales, por lo que está obligado a aplicar medidas especialmente rigurosas para garantizar que las inversiones y operaciones de sus clientes extranjeros cumplen con la legalidad.
Pero, uno de los aspectos que sí influye de manera importante en las condiciones del préstamo hipotecario concedido a un extranjero es el hecho de que éste sea o no residente habitual en España.
Las hipotecas para extranjeros residentes en España son hipotecas de carácter ordinario, es decir, como las concedidas a los ciudadanos españoles. Mientras que las hipotecas para extranjeros no residentes están sometidas a condiciones más exigentes.
Y es que no todas las entidades financieras aprueban hipotecas para extranjeros no residentes en España. En otros casos, los préstamos están sometidos a ciertas limitaciones y condiciones, que sobre todo afectan al importe máximo a financiar y el tipo de interés establecido en el contrato.
Los principales motivos de esta restricción están relacionados con la dificultad para hacer frente a la posible morosidad por parte de estos clientes. Es decir, en caso de impago, resulta complicado interponer acciones judiciales eficaces, especialmente en el caso de los extranjeros no residentes de la Unión Europea.
Por ejemplo, ante una situación de impago, sería complicado proceder al embargo de los bienes en el extranjero, de forma que la principal garantía disponible será la del propio inmueble hipotecado.
Condiciones de los créditos hipotecarios para extranjeros en España
Las condiciones habituales de las hipotecas para extranjeros en España son parecidas a las de los ciudadanos españoles, excepto lo especificado anteriormente, así como algunos aspectos que afectan a la documentación:
- Es necesario abrir una cuenta corriente en el banco con sede en España y en el que desee contratar la hipoteca. Por lo tanto, se ofrecen hipotecas tanto a tipo variable (basado en el índice Euribor más un diferencial), como a tipo fijo. Esta última opción permite garantizar que las cuotas mensuales a pagar se mantengan constantes durante toda la vida del contrato. Hay que tener en cuenta que los tipos de interés fijados para los no residentes en España suelen ser más elevados que los ofrecidos a los no residentes.
- El nivel de endeudamiento del solicitante no puede superar el 30-35% de los ingresos habituales; es decir, el importe resultante de sumar la cuota de tu futura hipoteca y las cuotas de otras deudas existentes no puede exceder este límite.
- Los plazos máximos de amortización oscilan entre los 20-30 años, siempre y cuando la edad del solicitante no supere los 70 años antes del vencimiento de la hipoteca. Los plazos para los no residentes raramente exceden los 20 años.
- Finalmente, la contratación de una hipoteca acarrea una serie de gastos complementarios, tales como la notaría, el registro, la gestoría y los impuestos. Todo ello suele representar entre el 8% y el 13% del precio de la vivienda.
Por regla general, las hipotecas en España tienen un límite de crédito para la adquisición de la vivienda habitual equivalente al 80% del precio de compraventa o tasación del inmueble. En caso de tratarse de una segunda residencia – como la destinada al veraneo, el importe suele reducirse al 60%.
Por lo tanto, el solicitante deberá aportar un capital propio de entre el 20% y el 40% del valor de la vivienda.
Documentación necesaria para la tramitación de la hipoteca en España para extranjeros
La documentación exigida por las entidades financieras para el estudio de viabilidad y posterior concesión de una hipoteca en España es similar tanto para los clientes extranjeros, como para los nacionales.
Los documentos habituales al solicitar hipotecas en España para extranjeros son:
- Fotocopia del NIE o pasaporte y, en su caso, el certificado que acredite la no residencia en España.
- Certificado de residencia fiscal.
- Contrato de trabajo y últimas 3 nominas recibidas en el país donde residas.
- Declaración fiscal del último ejercicio.
- Extracto bancario de la cuenta en la que se ingresa tu nómina, con los movimientos de los últimos 12 meses.
- Últimos 3 recibos de tus deudas pendientes, tales como préstamos o tarjetas de crédito.
- Registro de tus activos actuales, tales como títulos de propiedad o cuentas bancarias.
- Nota simple registral del inmueble a comprar.
- Contrato de compraventa del inmueble o, en su defecto, el contrato de arras, que se trata de un preacuerdo con el vendedor del inmueble.
En el caso de los no residentes, las entidades financieras solicitan un informe de riesgo crediticio, con el objetivo de comprobar la actividad y solvencia económica en el país donde se reside y trabaja.
Además, es necesaria toda la documentación presentada que provenga de un país de habla no española deberá ser traducida por un traductor jurado, con cargo al cliente.
Presentación de la documentación
Por regla general, se exige al cliente acuda personalmente a presentar los documentos originales al banco, así como a la firma del contrato ante notario.
Sin embargo, puede haber casos en los que la entidad financiera acepte el envío postal o escaneado de dicha documentación, así como la personación de un representante legal debidamente autorizado con poder notarial. Obviamente, esto es más frecuente en el caso de hipotecas para extranjeros no residentes.
