El Consejo General del Notariado ha publicado las últimas estadísticas sobre el estado del mercado inmobiliario residencial de España: en mayo, las ventas aumentaron un 3%, los precios, un 1,3%, y el número de hipotecas concedidas, un 9,8%. Según el Banco de España, ahora las familias necesitan al menos 7,5 años de salario bruto para comprar un piso. Es el nivel más alto desde 2011, solo 2 puntos por debajo del máximo histórico alcanzado en 2007.
Sin embargo, no hay indicios de burbuja en el mercado inmobiliario y la mayoría representantes del sector descartan que pueda repetirse lo que confirma un informe elaborado por el Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra, comparando la situación del sector en 2007 y 2024. Se analizan indicadores como el precio, el volumen de ventas y el número de hipotecas concedidas, concluyendo que el mercado está “en un ciclo sano y equilibrado”.
Aunque el precio de la vivienda no ha dejado de subir desde hace casi una década, y en algunas capitales ha superado incluso los niveles registrados durante el boom inmobiliario, en general aún está lejos de su máximo. En concreto, el máximo de la serie histórica se registró entre finales de 2006 y principios de 2007, cuando el precio de 1 metro cuadrado se acercó a los 3.500 euros. En el primer trimestre de 2024 era un 21,8% por debajo de este nivel: 2727 euros/m2.
Si los precios están subiendo tanto, se debe principalmente a la falta de oferta en el mercado para satisfacer la demanda creciente. Las viviendas iniciadas ahora no llegan ni a una sexta parte de lo que eran en 2007, cuando se construían alrededor de 600.000 viviendas al año, más que en Alemania, Italia, Francia y Reino Unido juntos. El problema es que, con menos préstamos concedidos, podría inflarse una burbuja de precios, pero por falta de oferta, que es la principal diferencia respecto a 2008.
En 2023 se concedieron 381.560 hipotecas, frente a los 1,2 millones en 2007. Esto demuestra que los bancos han endurecido sus requisitos a los solicitantes para minimizar el riesgo de insolvencia. Si analizamos la ratio hipoteca/valor de la vivienda, ahora es del 69%, frente al 81% en 2007.
Otro indicador importante es la ratio de endeudamiento de los hogares. En 2007 era del 59%, ahora alcanza el 30%. Además, el plazo de amortización de los préstamos hipotecarios se ha acortado mucho: 28 frente a 34,8 años de media.
Sin embargo, el problema se ha agravado en determinados grupos de población (entre personas con rentas bajas y jóvenes) y territorios (principalmente en grandes capitales). Por ejemplo, el esfuerzo para la compra de una vivienda puede superar el 50% de los ingresos familiares en ciudades como Palma, Madrid, Barcelona y Málaga.
Según un informe del Consejo Económico y Social (CES), en 1977, más de la mitad de los españoles menores de 30 años estaban emancipados. En 2008, esta cifra descendió al 26%, pero aun así sigue siendo superior a la de 2023 (16%).
Respecto a los hogares con bajos ingresos, casi un 70% de ellos tienen que destinar más de un 40% de su renta al alquiler y un 62,9% al pago de su hipoteca, lo que convierte a España en el quinto país de la OCDE con peor situación para las familias vulnerables. Hay 5,5 millones de familias en situación de exclusión residencial, de las cuales casi 4 millones están en pobreza severa relativa después de pagar su vivienda.
