Генеральный совет нотариусов опубликовал последнюю статистику о состоянии рынка жилой недвижимости в Испании: в мае продажи выросли на 3%, цены – на 1,3%, а число выданных ипотечных кредитов – на 9,8%. По данным Банка Испании, сейчас для того, чтобы купить квартиру, требуется как минимум 7,5 лет зарплаты (до вычета налогов). Это самый большой показатель с 2011 года, который уступает только историческому максимуму, достигнутому в 2007 году.
Тем не менее, нет никаких признаков «пузыря» на рынке недвижимости, и большинство представителей сектора исключают возможность его повторения. Это следует из совместного доклада, подготовленного Tecnocasa Group и Университетом Помпеу Фабра. В нем анализируются такие показатели как цена, объем продаж и число выданных ипотечных кредитов, из чего следует вывод о «здоровом и сбалансированном цикле».
Несмотря на то, что жилье стабильно дорожает уже почти десять лет, и в некоторых столицах цены даже превзошли уровень, имевший место во время строительного бума, в целом они все еще далеки от своего максимума. В частности, он был зафиксирован в период с конца 2006 по начало 2007 года, когда стоимость кв.м. приблизилась к 3500 евро. В первом квартале 2024 года она оказалась на 21,8% ниже – 2727 евро/м2.
Если цены так сильно растут, то в основном потому, что на рынке не хватает предложения, чтобы удовлетворить постоянно увеличивающийся спрос. Сейчас объемы строительства жилья не достигают и шестой части того, что было в 2007 году, когда ежегодно возводилось около 600 000 жилых объектов – больше, чем в Германии, Италии, Франции и Великобритании вместе взятых. Проблема заключается в том, что при меньшем числе выданных кредитов из-за нехватки предложения может надуться ценовой «пузырь», что является главным отличием от 2008 года.
В 2023 году было выдано 381 560 ипотечных кредитов, тогда как в 2007 году их было порядка 1,2 миллиона. Это свидетельствует о том, что банки ужесточили требования к заявителям, чтобы минимизировать риск неплатежеспособности. Если проанализировать соотношение ипотеки и стоимости жилья, то в сейчас оно составляет 69% по сравнению с 81% в 2007 году.
Еще один важный показатель – коэффициент задолженности домохозяйств. В 2007 году он достигал 59%, сейчас – 30%. Кроме того, срок погашения ипотечных кредитов стал значительно короче: в среднем 28 против 34,8 лет.
Однако проблема обострилась в определенных группах населения (среди людей с низкими доходами и молодежи) и на отдельных территориях (прежде всего, в мегаполисах). Так, расходы на покупку жилья могут превышать 50% дохода домохозяйств в таких городах как Пальма, Мадрид, Барселона и Малага.
Согласно докладу Экономического и социального совета (CES), в 1977 году более половины испанцев в возрасте до 30 лет были эмансипированы. В 2008 году данный показатель снизился до 26%, но даже в этом случае он все равно выше, чем в 2023 году (16%).
Что касается домохозяйств с низким уровнем дохода, то почти 70% из них вынуждены тратить более 40% своих средств на аренду жилья, а 62,9% – на выплату ипотеки, что делает Испанию пятой страной в ОЭСР по уровню уязвимости. В стране насчитывается 5,5 миллионов семей, пребывающих в сложной жилищной ситуации, из числа которых почти 4 миллиона находятся в относительной бедности после оплаты жилья.
