Si estás buscando una vivienda, pero no sabes si optar por una de segunda mano o de obra nueva, no te preocupes, a continuación, vamos a analizar las ventajas y desventajas de ambas opciones para que puedas tomar la decisión según tus necesidades y preferencias.
Qué tipos de vivienda hay actualmente
En la actualidad, hay una gran variedad de viviendas en el mercado: desde las tradicionales viviendas de segunda mano, hasta las más modernas y lujosas viviendas de obra nueva. Pero ¿cuál es la mejor opción para ti?
Para empezar, debemos saber bien la diferencia entre ambas, y es que una vivienda de obra nueva es aquella que se adquiere al promotor directamente; mientras que, una vivienda de segunda mano es aquella que ya ha tenido al menos un propietario.
Las diferencias entre estos dos tipos de vivienda las vamos a analizar en torno a ciertos factores: el precio, la ubicación, el tiempo para entrar a vivir, los materiales, las reformas necesarias, la eficiencia energética y los impuestos.
El precio del metro cuadrado
Según la Sociedad de Tasación, de media, el metro cuadrado es entre un 5% y un 10% más caro en viviendas de obra nueva. Es decir, por el mismo precio puedes acceder a una vivienda usada con más metros cuadrados que si compras una casa de obra nueva en la misma zona.
En cambio, cuando se trata de una compra sobre plano, la entrada y los primeros pagos se harán antes de recibir la vivienda, y puede que tardes en recibirla mientras se termina de construir. Es recomendable contar con un asesoramiento legal para verificar que el acuerdo entre las partes tenga incluidas las garantías que te protejan como futuro propietario en caso de un incumplimiento o defectos de obra.
Respecto a la hipoteca, el banco no decide en función de si se trata de una vivienda de obra nueva o una de segunda mano, sino que tendrá en cuenta el valor de la tasación. Actualmente los bancos no dan más del 80% del valor de la tasación excepto en unos casos, pero puedes optar por la subrogación de la hipoteca al tratarse de una vivienda en construcción.
La ubicación
Si quieres una zona muy céntrica, es más probable que encuentres más viviendas de segunda mano que viviendas de obra nueva, ya que estas últimas están generalmente ubicadas en las afueras de la ciudad, mientras que las viviendas de segunda mano se encuentran en todos los barrios.
La disponibilidad y el tiempo para entrar a vivir
Excepto en las obras nuevas de “llave en mano”, lo normal es que al comprar un piso de obra nueva se tenga que esperar hasta la finalización de la construcción. En cambio, en la vivienda de segunda mano, el acceso de realiza en el momento de la formalización del contrato de compraventa. Si tienes prisa en mudarte, la obra nueva podría no ser la mejor opción para ti.
Los acabados
También hay que tener en cuenta la comodidad y el aspecto estético. Algunas viviendas modernas ofrecen todas las comodidades necesarias para la vida diaria, además de contar con diseños atractivos y elegantes.
En la obra nueva, se suele consultar a los compradores a la hora de elegir los materiales y acabados de su futura vivienda (puertas, pavimento, materiales y colores en los baños…). En una vivienda de segunda mano esta opción no está, ya que compras la vivienda tal cual la dejan los anteriores propietarios.
Las reformas para entrar a vivir
En una obra nueva, la vivienda está a estrenar, por lo que no necesita obras de mejora. En cambio, la vivienda de segunda mano es mucho más probable que necesite reformas o renovaciones (pintar, cambiar el suelo, reformar la cocina…). De ahí que muchos se planteen si es mejor comprar una obra nueva o realizar una reforma completa.
La eficiencia energética de la vivienda
Las viviendas de obra nueva, al ser construcciones mas recientes, cuenta con una eficiencia energética mayor que las de segunda mano. Según el Código Técnico de la Edificación (CTE), los nuevos edificios deben garantizar “un uso racional de la energía” y contar con:
- Aislamiento térmico
- Iluminación de bajo consumo
- Garantías: la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece que todo nuevo inmueble debe contar con las siguientes garantías:
- 10 años para los fallos en la estructura
- 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad
- 1 año para los defectos en los acabados de obra
Los impuestos
En España, el IVA de las viviendas de segunda mano es del 10%. Esto significa que, si compras una casa por 200.000 euros, tendrás que pagar 20.000 euros de IVA.
Una vez que hayas decidido si quieres comprar una casa de segunda mano o de obra nueva, tienes que pensar en los gastos. Los gastos de una vivienda de segunda mano son generalmente más altos que los gastos de una casa nueva, ya que hay que tener en cuenta el estado de la casa y las posibles reformas.
Los principales gastos de una vivienda de segunda mano son:
- El precio del inmueble: el precio de las viviendas de segunda mano suele ser más bajo que el precio de las viviendas de obra nueva, aunque debes tener en cuenta el estado del inmueble y las posibles reformas.
- Gastos notariales y registrales: son los mismos tanto para una vivienda de obra nueva como para una de segunda mano.
- Seguros: cuando compras una casa de obra nueva, el seguro suele estar incluido en el precio; sin embargo, cuando compras una casa de segunda mano, debes contratarlo por tu cuenta.
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): este impuesto se paga siempre que se compra una vivienda de segunda mano, aunque su cuantía varía en función de la Comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.
- Honorarios del gestor: si decidiste contratar los servicios de un gestor para la compraventa, debes tener en cuenta los costes de sus honorarios.
La persona responsable de pagar los gastos es el comprador de la vivienda.
Por otro lado, en las viviendas de obra nueva se debe pagar el IVA, que está fijado en el 10% del importe escriturado, además del IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).
Ventajas y desventajas de comprar una vivienda de segunda mano
Comprar una vivienda es una gran inversión, por lo que es importante tener en cuenta todos los factores antes de decidir si optar por una vivienda de obra nueva o de segunda mano. Las viviendas de segunda mano pueden ser más económicas, pero ¿qué garantía tiene?
Ventajas
- Precio: una de las principales ventajas de comprar una vivienda de segunda mano es el precio. En general, este tipo de propiedades suele costar menos que una nueva.
- Ubicación: muchas veces estas propiedades se encuentran en zonas más estables y desarrolladas que las nuevas, lo que puede significar un mejor acceso a los servicios públicos.
- Estabilidad: una vez que hayas comprado una vivienda de segunda mano, podrás disfrutar de una mayor estabilidad financiera. Esto se debe a que el precio inicial será mucho menor que el de una vivienda de obra nueva, por lo que tendrás mas dinero para gastar en otros proyectos y también tendrás mayores posibilidades de obtener un buen rendimiento a largo plazo.
Desventajas
- No siempre podrás personalizarla: si quieres cambiar algo en tu nueva casa, es posible que no puedas hacerlo, sobre todo si son cambios que repercuten a la estructura (por ejemplo, tirar una pared que es un muro de carga, etc.).
- Puede estar en mal estado: a diferencia de las viviendas de obra nueva, las de segunda mano han sido utilizadas por otras personas durante años. Esto significa que podría estar en peor estado y necesitar reparaciones costosas, pero todo dependerá del mantenimiento que haya recibido la vivienda y el año de construcción.
- Costos de mantenimiento: las viviendas de segunda mano pueden requerir una mayor cantidad de mantenimiento para mantenerlas en buen estado. Esto podría significar mayores costos para el propietario a largo plazo.
- Documentación completa: es importante verificar toda la documentación para asegurarse de que no hay problemas legales o de otro tipo relacionados con la propiedad. Esto puede ser un proceso algo tedioso y costoso si no se hace adecuadamente.
¿Qué es mejor comprar: vivienda de obra nueva o de segunda mano?
Como hemos visto anteriormente, hay pros y contras para ambos, pero vamos a resumirlos para ayudarte a tomar la mejor decisión para ti:
- Comprar una vivienda de obra nueva puede ser más costoso que comprar una de segunda mano, pero también puede venir con algunas ventajas. Las casas de obra nueva suelen estar en mejores condiciones y tener menos problemas, lo que significa que podrás disfrutar de tu nuevo hogar desde el primer día. Otra ventaja es que estas viviendas generalmente están cubiertas por una garantía del constructor, por lo que, si surge algún problema, será fácil de arreglar.
- Comprar una vivienda de segunda mano suele ser más económico, pero también puede resultar en mayores gastos si hay reparaciones y actualizaciones necesarias. Sin embargo, es importante recordar que las casas antiguas tienen su propio encanto y pueden ofrecer características únicas que no se encuentran en las construcciones nuevas. También es importante destacar que al comprar una vivienda de segunda mano podrás disfrutar de impuestos más bajos, ya que el valor del inmueble generalmente ha disminuido con el paso del tiempo.
En definitiva, la mejor opción para ti dependerá de tus necesidades, presupuesto y prioridades personales. Si quieres ahorrar dinero y estás dispuesto a arreglar la vivienda poco a poco, o a invertir en una reforma antes de entrar a vivir, entonces una vivienda de segunda mano podría ser una buena opción. Además, algunas casas de segunda mano ya están listas para entrar a vivir y no tienen por qué necesitar ningún tipo de arreglo. Lo mejor es profundizar la búsqueda y no quedarse con la primera para así asegurarte de que estas comprando la casa ideal.
