Un nouveau boom sur le marché immobilier espagnol
Le portail Fotocasa a organisé à Madrid le Pro Academy Day – une rencontre de professionnels et d’experts de l’immobilier. L’une des idées principales y a été formulée par l’économiste Gonzalo Bernardos, selon lequel le marché immobilier en Espagne se trouve au seuil d’un boom provoqué par des changements structurels dans les modes d’achat de logements. Le facteur déterminant est la transmission de patrimoine entre générations, qui modifie le profil de l’acheteur et soutient une demande dynamique malgré la hausse des prix.
Il s’agit toutefois d’un boom, et non d’une « bulle » comme celle que l’on a connue en 2006–2007. Aujourd’hui, les prix augmentent non pas parce que les banques accordent trop de crédits, mais en raison d’un déficit manifeste de l’offre de logements neufs.
Jeunes acheteurs et soutien de la famille
Les moins de 40 ans sont devenus le groupe qui stimule le plus les opérations d’achat-vente de logements en Espagne. Leur taux de propriété a fortement chuté (de 59 % en 2007 à 27 % en 2024 pour les 26–29 ans), et leur accès au logement n’est possible que grâce au soutien financier de la famille.
Le soutien familial est devenu une nouvelle norme sociale de responsabilité parentale, couvrant l’apport personnel que les banques ne financent pas. Ainsi, une génération aux revenus limités, à l’emploi précaire et confrontée à une situation tendue sur le marché de la location peut encore accéder à la propriété.
Achat ou location : l’impact des prix record
La tension sur le marché locatif est le principal facteur incitant à l’achat. Des loyers au plus haut, une offre réduite et un sentiment d’insécurité juridique suscitent une inquiétude croissante chez les jeunes locataires, dont beaucoup comprennent qu’ils paient plus que ce qu’ils paieraient pour une hypothèque. Le constat que l’achat peut être moins cher que la location, combiné au soutien de la famille, accélère la décision d’acheter.
Différences entre le cycle actuel et celui de 2006–2007
Le cycle actuel se distingue de celui de 2006–2007 par les aspects clés suivants :
- Politique prudente des banquesLe volume des crédits hypothécaires accordés aujourd’hui est nettement inférieur à celui de l’époque, et la part des prêts à taux fixe est plus élevée. En termes nominaux, il ne représente qu’environ 35 % du volume des prêts hypothécaires octroyés en 2006. La plupart des prêts présentent un risque de défaut bien plus faible que dans les années 2006–2007, où de nombreux crédits à taux variable étaient accordés.
- Insuffisance de l’offreL’obstacle principal est le manque de logements neufs. L’activité est concentrée sur le marché de la revente, qui continue de connaître un boom alimenté par la pénurie. L’offre ne se développe pas du jour au lendemain; il faut des années, voire des décennies, pour transformer un terrain en logements.
Recommandations pour les professionnels de l’immobilier
Pour les professionnels de l’immobilier, trois axes principaux ont été définis pour s’adapter à cette nouvelle situation :
- Mettre l’accent sur les jeunes, qui constituent le principal groupe d’acheteurs – en particulier ceux qui souhaitent cesser de louer grâce au soutien de leur famille.
- Donner la priorité à la prospection de nouveaux clients, ce qui peut être plus difficile qu’auparavant; le véritable défi consiste à trouver des biens sur le marché secondaire et à fixer des prix adéquats.
- Comprendre que les décisions d’achat se prennent dans un triangle « acheteur–agent–famille », où les parents fournissent généralement l’essentiel de l’apport.
Ces changements structurels dessinent un scénario dans lequel la demande restera stable tant que la pénurie d’offre persistera et que le soutien financier des familles se maintiendra. Les professionnels de l’immobilier doivent tenir compte de cette nouvelle dynamique, caractérisée par la hausse des prix, des jeunes acheteurs aux ressources limitées et des familles qui réallouent leur épargne – un élément clé pour anticiper les tendances et accompagner plus efficacement chaque profil.
