Nowy boom na rynku nieruchomości w Hiszpanii
Portal Fotocasa zorganizował w Madrycie Pro Academy Day – spotkanie profesjonalistów i ekspertów rynku nieruchomości. Jedną z głównych tez przedstawił ekonomista Gonzalo Bernardos, który uważa, że rynek nieruchomości w Hiszpanii stoi u progu boomu wywołanego zmianami strukturalnymi w sposobach zakupu mieszkań. Czynnikiem decydującym jest przekazywanie majątku z pokolenia na pokolenie, co zmienia profil nabywcy i podtrzymuje wysoki popyt mimo rosnących cen.
Chodzi przy tym właśnie o boom, a nie o tak zwaną «bańkę», z jaką mieliśmy do czynienia w latach 2006–2007. Obecnie ceny rosną nie dlatego, że banki udzielają zbyt wielu kredytów, lecz z powodu wyraźnego niedoboru nowych mieszkań.
Młodzi nabywcy i wsparcie rodziny
Osoby poniżej 40. roku życia stały się grupą, która najsilniej stymuluje obrót mieszkaniami w Hiszpanii. Odsetek właścicieli w tej grupie gwałtownie spadł (z 59% w 2007 roku do 27% w 2024 roku wśród osób w wieku 26–29 lat), a ich dostęp do mieszkań jest możliwy praktycznie wyłącznie dzięki wsparciu finansowemu ze strony rodziny.
Wsparcie rodziny stało się nową normą społeczną odpowiedzialności rodzicielskiej, która pokrywa wkład własny niefinansowany przez banki. Dzięki temu pokolenie o ograniczonych dochodach, niestabilnym zatrudnieniu i funkcjonujące na napiętym rynku najmu nadal może uzyskać dostęp do własnego lokum.
Zakup kontra najem: wpływ rekordowych cen
Napięta sytuacja na rynku najmu jest głównym czynnikiem skłaniającym do zakupu. Rekordowe czynsze, niewielka podaż i poczucie niepewności prawnej budzą coraz większy niepokój wśród młodych najemców, z których wielu zdaje sobie sprawę, że płaci więcej, niż wynosiłaby rata kredytu hipotecznego. Dowody na to, że zakup może być tańszy niż najem, w połączeniu z pomocą rodziny przyspieszają podjęcie decyzji o zakupie.
Różnice między obecnym cyklem a latami 2006–2007
Obecny cykl różni się od lat 2006–2007 w następujących kluczowych aspektach:
- Ostrożna polityka kredytowa bankówWolumen udzielanych dziś kredytów hipotecznych jest znacznie niższy niż w tamtych latach, a udział kredytów o stałej stopie procentowej jest wyższy. W ujęciu nominalnym udziela się tylko około 35% wolumenu hipotek z 2006 roku. Większość kredytów charakteryzuje się znacznie niższym ryzykiem niewypłacalności niż w latach 2006–2007, kiedy powszechne były kredyty o zmiennej stopie.
- Niedobór podażyGłówną barierą jest brak nowych mieszkań. Aktywność koncentruje się na rynku wtórnym, który wciąż przeżywa boom napędzany deficytem podaży. Podaż nie rośnie z dnia na dzień – potrzeba lat, a nawet dziesięcioleci, aby przekształcić grunt w zabudowę mieszkaniową.
Rekomendacje dla profesjonalistów rynku nieruchomości
Dla profesjonalistów z sektora nieruchomości wyodrębniono trzy główne kierunki działań ułatwiające dostosowanie się do nowej sytuacji:
- Skoncentrowanie się na młodych, którzy są główną grupą nabywców – zwłaszcza na tych, którzy chcą przestać wynajmować mieszkanie dzięki wsparciu rodziny.
- Nadanie priorytetu pozyskiwaniu klientów, które może być trudniejsze niż wcześniej; prawdziwym wyzwaniem jest znalezienie odpowiednich mieszkań z rynku wtórnego i ustalenie właściwych cen.
- Zrozumienie, że decyzje zakupowe zapadają w trójkącie «kupujący–agent–rodzina», w którym to rodzice zazwyczaj zapewniają główny wkład własny.
Te zmiany strukturalne rysują obraz rynku, na którym popyt pozostanie stabilny tak długo, jak długo utrzymuje się niedobór podaży i trwa wsparcie finansowe ze strony rodzin. Profesjonaliści rynku nieruchomości powinni uwzględniać tę nową dynamikę – rosnące ceny, młodych nabywców o ograniczonych zasobach oraz rodziny, które redystrybuują swoje oszczędności – aby lepiej przewidywać trendy i skuteczniej wspierać każdy profil klienta.
