Іпотека є далеко не єдиною великою статтею витрат під час купівлі житла. Насправді існує безліч інших витрат, зокрема податків, з якими доведеться зіткнутися, щоб оформити угоду і стати власником житлової нерухомості в Іспанії.
Оцінка будинку, послуги нотаріуса, реєстрація та супутні податки (IVA, ITP тощо) в сукупності становлять від 10% до 12% ціни купівлі залежно від автономної області. Усе це – обов’язкові витрати, пов’язані з купівлею-продажем нерухомості, хоча «рахунок», який необхідно сплатити, залежить від низки обставин.
Однією з витрат, про яку слід пам’ятати під час купівлі будь-якого житла, є нотаріальні збори. Ці збори регулюються державою, і всі нотаріуси беруть однакову плату за однакові послуги – 0,2–0,5% від ціни придбаної нерухомості. Наприклад, за квартиру вартістю 100 000 євро доведеться заплатити близько 850 євро, а за квартиру вартістю 250 000 євро – близько 1 000 євро.
Реєстрація підписаних у нотаріуса документів у реєстрі нерухомості також коштує грошей. І тут розмір плати встановлюється законом і безпосередньо залежить від ціни нерухомості. Реєстраційні збори становлять від 0,1% до 0,25%, зазвичай це 400–650 євро.
Єдині необов’язкові витрати під час купівлі чи продажу нерухомості – це витрати на послуги агентства або гесторії, яку клієнт може найняти для оформлення податкових розрахунків та інших документів. У більшості випадків ці послуги, вартість яких оцінюється приблизно в 300 євро, потрібні лише тоді, коли оформлюється іпотечний кредит.
Якщо говорити про податки під час купівлі нового житла, то найважливішим із них є IVA (ПДВ), який у 2026 році становить 10% від оподатковуваної вартості нерухомості. На Канарських островах загальний непрямий податок (IGIC) встановлено на рівні 6,5%. У разі соціального або державного житла ставка IVA може становити 4%, але це залежить від автономної спільноти та типу нерухомості.
До нього слід додати податок на оформлені юридичні акти (IAJD), який сплачує покупець і який залежить від кожної автономії. Ось чинні ставки для постійного житла вартістю 150 000 євро:
- Мурсія – 2%
- Арагон, Кантабрія, Кастилія-Ла-Манча, Кастилія-і-Леон, Каталонія, Естремадура, Галісія – 1,5%
- Андалусія, Астурія, Балеарські о-ви – 1,2%
- Канарські о-ви, Ла-Ріоха – 1%
- Мадрид – 0,75%
- Наварра, Сеута, Мелілья – 0,5%
- Валенсійська спільнота – 0,1%
- Країна Басків – 0%
Під час купівлі-продажу житла на вторинному ринку найважливішим податком є податок на передачу права власності (ITP). У цьому разі його розмір залежить від відсоткової ставки, застосованої до оподатковуваної вартості, та автономної спільноти, де розташований будинок, хоча, як правило, застосовуються ставки від 6% до 10%. Наразі для звичайного житла діють такі ставки:
- Каталонія, Валенсійська спільнота, Галісія – 10%
- Кантабрія, Кастилія-Ла-Манча – 9%
- Арагон, Астурія, Балеарські о-ви, Кастилія-і-Леон, Естремадура, Мурсія – 8%
- Андалусія, Ла-Ріоха – 7%
- Канарські о-ви – 6,5%
- Мадрид, Наварра, Сеута, Мелілья – 6%
- Країна Басків – 4%
Варто зазначити, що для багатодітних сімей, людей з інвалідністю та молоді, а також у випадку житла, розташованого в сільській місцевості, зазвичай застосовують знижені ставки. Наприклад, у Мадриді багатодітні сім’ї платять ITP у розмірі 4%, якщо придбана нерухомість стане їхнім постійним місцем проживання. Крім того, у Мадриді для них діє знижка 95% від суми податку IAJD.
Якщо покупець планує оформити іпотечний кредит, йому доведеться заплатити оцінювачу, на висновках якого банк визначить, який відсоток фінансування може бути надано. Як правило, це 80% від ціни купівлі або оціночної вартості, хоча інколи кредит може досягати 90–100%.
У 2026 році вартість оцінки становить від 250 до 600 євро залежно від організації, що її проводить, та типу нерухомості. Результат оцінки чинний протягом 6 місяців з дати видачі документа.
Комісія за відкриття іпотеки може досягати 2% від суми кредиту залежно від домовленості з фінансовою установою. Крім того, ця сума безпосередньо утримується з коштів, що видаються позичальнику. Важливо знати, що якщо банк планує стягувати таку комісію без попереднього чіткого повідомлення, це вважається зловживанням.
Якщо покупець наймає агентство або гесторію, воно бере на себе всю паперову роботу та оплату витрат. Необхідні кошти потрібно надати агентству за кілька днів до підписання акта купівлі-продажу. Якщо ж покупець вирішує виконати всі формальності самостійно, він має оплатити рахунки нотаріуса й реєстратора під час візиту до нотаріальної контори.
Що стосується податків, то IVA та IGIC сплачуються безпосередньо продавцю, тоді як ITP та IAJD – до податкової служби автономної спільноти покупця. У сукупності витрати та податки, які необхідно сплатити під час купівлі нерухомості, становлять від 10% до 12% вартості житла залежно від автономної спільноти. З 1 січня 2022 року податковою базою є не «фактична» ціна угоди, а «ринкова» вартість, яка визначається на основі довідкової кадастрової вартості. Заниження податкової бази може призвести до податкових перевірок.
Ті, хто придбав житло до 1 січня 2013 року і досі виплачує іпотеку, можуть скористатися податковою пільгою на купівлю основного житла. Ця пільга дозволяє заощадити до 15% від суми, вкладеної в купівлю, хоча й з певними щорічними обмеженнями. Крім того, деякі автономні спільноти пропонують додаткові пільги, якщо купівля житла була здійснена в сільській місцевості або якщо власник не досяг певного віку (зазвичай 35 років).
