Давид Лукас, генеральний секретар Agenda Urbana y Vivienda, відповів на запитання порталу idealista/news щодо стану ринку житла в Іспанії щодо оцінки міністерства транспорту, мобільності та містобудування (Mitma). Лукас розповів про нову політику уряду в галузі житла, сфокусованої переважно на сегменті оренди, ніж на продажу. У зв'язку з цим він наголосив на необхідності збільшення пропозиції з метою скорочення вартості житла.
Як вплинула пандемія на житловий сектор?
Ми від початку припускали, що вплив буде сильним. Тому ми розробили список заходів щодо боротьби з наслідками цієї кризи, щоб уникнути повторення ситуації 2008 року. Однак для того, щоб точно визначити рівень впливу санітарної кризи на ринок, потрібно дочекатися, коли все закінчиться. Ми продовжили заявлені заходи до 31 січня і сподіваємося, що їх буде достатньо для боротьби з ситуацією економічної вразливості, в якій опинилися багато родин у зв'язку з кризою.
Чи планується продовження заборони на виселення після 31 січня?
Продовження здійснюється поступово – короткими періодами. Спочатку заборона на виселення діяла до літа. Потім він був продовжений до кінця вересня та початку жовтня. Наразі ми продовжили його до 31 січня. Ми стежимо за ситуацією та вживаємо необхідних заходів.
Чи може зрости заборгованість на ринку оренди?
Згідно з інформацією, яку я регулярно отримую, у більшості випадків було досягнуто згоди між орендодавцями та орендарями. Невиплати з оренди та невиконання контракту – ситуації, характерні для випадків екстремальної економічної вразливості. На сьогоднішній день рівень заборгованості не такий високий, як передбачалося, оскільки всі вжиті заходи функціонують успішно.
Якщо залишити тему коронавірусу, якою є ситуація на ринку соціального житла в Іспанії?
Уряд доклав великих зусиль для збільшення пропозиції соціального житла, але йдеться про продаж, тоді як доступна оренда не перебувала у фокусі держави. У той же час, попит на неї зараз величезний, і при цьому фонд соціального житла в оренду в Іспанії складається всього з 290 000 об'єктів. У зв'язку з цим тепер політику держави буде переорієнтовано на доступну оренду. Вже зараз розпочав роботу Plan 20.000, спрямований на формування фонду державного житла в оренду. Регіональна влада також працює в цьому напрямку.
Як ви вважаєте, запровадження індексу цін на оренду вплинуло на ринок?
Я вважаю, що система індексів дозволяє мати більш повну інформацію про стан ринку, а також підвищити прозорість та проводити еволюційний аналіз цін на оренду завдяки великій кількості даних, що надходять з різних управлінь. Звичайно, йдеться про дані за минулий рік, проте цей інструмент дозволяє за необхідності запровадити корекційні заходи, зокрема збільшити пропозиції в тих зонах, де спостерігається найбільший попит.
Індекс цін на оренду буде використаний для втручання у функціонування ринку?
У нас є угоди, які дозволяють у разі потреби стримувати зростання цін на оренду. І я впевнений, що найкращий спосіб стримати ціни – збільшити пропозицію. Наразі існують зони з підвищеним «тиском», про що свідчать дані не лише міністерства, а й порталів нерухомості. Ми вважаємо, що зараз, без точного знання того, як спрацювали заходи в ситуації санітарної кризи, як еволюціонували ціни, як вплинуло на ринок довгострокової оренди масивне надходження об'єктів, призначених для туристичної оренди, не можна сказати точно, яка ситуація на ринку, і в яких зонах спостерігаються спекуляції. Як тільки вся ця інформація стане відома, буде здійснено відповідний аналіз, а потім буде вжито адекватних заходів. Отже, ви не відкидаєте можливості втручання в ціноутворення на ринку оренди? Як я вже сказав, у нас підписано угоди, і вони були укладені ще до пандемії. Єдине, що ми робитимемо, – спостерігати за ситуацією, за поведінкою ринку. Наше завдання – забезпечити людей гідним житлом за доступними цінами. І для цього ми вживемо всіх адекватних заходів. Існує безліч програм у сфері житла, кожна автономія і кожен муніципалітет проводять свою власну політику у цій галузі. Який із програм ви задоволені більшою мірою? Я дуже задоволений програмами, спрямованими на розвиток фонду соціального житла, включаючи механізми регулювання цін на оренду, такі як збільшення пропозиції для зниження вартості. Я дуже задоволений програмами, які дають змогу забезпечити людей гідним житлом за доступними цінами, виконуючи одне з головних конституційних прав. Проте є речі, якими я незадоволений. Серед них спекуляція з соціальним житлом, обмежені можливості збільшення пропозиції доступного житла, продаж державної землі в спекулятивних цілях та ін.
Чи реальна проблема доступу до житла в Іспанії?
Я вважаю, що є. Проблема, яку не може подолати наша країна вже протягом 40 років, полягає в тому, що ми виявилися нездатними гарантувати право на гідне житло за доступною ціною. Тому нам доводиться запроваджувати певні заходи, щоб забезпечити людям доступ до житла. Неприпустимо, щоб під час кожної економічної кризи (а ці кризи відбуваються з певною періодичністю не тільки в Іспанії, а й у світі) безліч сімей опинялися в уразливому становищі, ризикуючи залишитися без житла. Ми намагаємось вирішити цю проблему за допомогою фонду соціального житла. Що ви думаєте щодо пропозиції приватного сектора щодо фінансування першого внеску на купівлю житла (за підтримки Офіційного кредитного інституту (ICO)) молодим людям, які не мають заощаджень, але є фінансовий потенціал? Зараз ми переважно сконцентровані на тому, щоб забезпечити людям доступ до доступного житла в оренду. Тим не менш, у майбутньому ми готові досліджувати нові можливості. Крім того, потрібно почекати, коли стабілізується економічна ситуація, оскільки в останній доповіді Банку Іспанії зазначалося, що попит на цей вид допомоги перебуває під питанням. Я вважаю, що в актуальній ситуації найкращим рішенням для нас буде докласти всіх зусиль для забезпечення людям доступу до оренди житла.
Чи вважаєте ви, що проблеми доступу до житла, які існують у великих містах, пов'язані з нестачею пропозиції?
Я думаю, що так. Якщо пропозиція низька, ціни зростають. Тому я впевнений, що збільшивши пропозицію можна скоротити ціни. Однак, як я вже казав раніше, поки ми не маємо достатньо даних щодо поточного стану ринку. Наприклад, багато туристичних апартаментів було виставлено ринку довгострокової оренди, і це збільшило пропозицію. Тепер ми швидше за все побачимо зниження цін. Однак точних даних поки немає, тому сказати напевно, чи ціни впали, не можна.
Отже, збільшити пропозицію – це ефективніший спосіб, ніж штучно обмежувати ціни?
Я вважаю, що ми маємо вживати адекватних заходів для гарантування права на гідне житло. Так, незалежно від існуючої пропозиції, у деяких зонах застосовуються спекулятивні механізми у сфері житла. Таким чином, спочатку необхідно вивчити ситуацію в тій чи іншій зоні, щоб зрозуміти стан ринку, і залежно від цього вживати заходів.
Чи є якісь заходи, які можуть стимулювати власників виставити своє житло на ринок оренди?
Поки що це питання вивчається. Однак у будь-якому випадку ключовим є той момент, що власників треба саме стимулювати, але в жодному разі не зобов'язувати це робити. Необхідно гарантувати юридичну безпеку, щоби власники без побоювань могли здавати своє житло в оренду. Не варто забувати, що 85% власників придбали це житло на гроші, які їм дісталися тяжкою працею. Ми маємо знайти кошти, які допоможуть стимулювати цих власників виставити своє житло на ринок оренди за адекватною ціною.
Чи існує проблема «окупас» в Іспанії?
Цю проблему слід розглядати під різними кутами. Число випадків захоплення житла збільшилося, це правда. Однак цю проблему не можна вирішити за 24 години. Я вважаю, що ми повинні сконцентруватися на тому, щоб розвантажити суди та зробити процедуру виселення швидше. Також ми повинні приділяти велику увагу боротьбі з мафією, яка працює в цій галузі, адже в більшості випадків «окупас» – це зовсім не люди, які перебувають у стані економічної вразливості. Проте цю проблему слід розглянути з усіх боків, оскільки мене хвилює як сам феномен «окупас», так і ситуації тих сімей, які просто не мають коштів на оплату оренди.
Що ви можете сказати щодо обіцянки спрямувати частину коштів із європейського фонду на реабілітацію 500 000 жител протягом трьох років?
Це дуже важливий момент. Йдеться тут не лише про реабілітацію житла, а й про гарантування зайнятості, причому зайнятості стабільною. Якщо взяти до уваги, що існує 10 млн житлових об'єктів, які потребують реабілітації, ми можемо створити економічну активність, яка дозволить не лише провести ремонт цих жител, а й створити сферу для стабільної зайнятості протягом як мінімум двох десятиліть. У цій галузі може бути створена велика кількість робочих місць.
Будівельний сектор – малоприваблива сфера зайнятості для молодого покоління?
Така проблема існує, і її вирішення полягає в тому, щоб залучати до сектора кваліфіковані кадри з гарною освітою. Цей сектор може стати цікавим для молодих людей, якщо вони не думатимуть, що він призначений для некваліфікованих робітників, – він вважатиметься більш престижним та шанованим. Багато автономій вже працюють над цим. І я вважаю, що та частина робочих місць, що була втрачена через кризу, може бути відновлена будівельним сектором.
Чого хотіла б добитися держава від приватного сектору?
Все, що ми хочемо від приватного сектору, – це співпраця, оскільки, поєднавши наші зусилля, ми зможемо збільшити нашу продуктивність. Якщо ми зможемо скоординувати наші сили, я впевнений, що кожен євро, інвестований у сектор розвитку житла, принесе нам у 3 чи 4 рази більше. Це дозволить досягти зростання ВВП та зайнятості у 2021 році.
