David Lucas, secrétaire général d'Agenda Urbana y Vivienda, a répondu aux questions d'idealista/news sur l'état du marché du logement en Espagne, selon le ministère des Transports, de la Mobilité et du Développement urbain (Mitma). Lucas a parlé de la nouvelle politique du logement du gouvernement, qui se concentre davantage sur le segment locatif que sur les ventes. A cet égard, il a noté la nécessité d'augmenter l'offre afin de réduire le coût du logement.
Comment la pandémie a-t-elle affecté le secteur du logement ?
Dès le début, nous avons supposé que l'impact serait fort. Par conséquent, nous avons élaboré une liste de mesures pour faire face aux conséquences de cette crise afin d'éviter que la situation ne se reproduise en 2008. Cependant, pour déterminer avec précision l'ampleur de l'impact de la crise sanitaire sur le marché, il faut attendre que tout soit terminé. Nous avons prolongé les mesures annoncées jusqu'au 31 janvier et espérons qu'elles seront suffisantes pour lutter contre la situation de vulnérabilité économique dans laquelle se trouvent de nombreuses familles en raison de la crise.
Est-il prévu de prolonger l'interdiction d'expulsion au-delà du 31 janvier ?
L'extension est réalisée progressivement – sur de courtes périodes. Initialement, l'interdiction d'expulsion était en vigueur jusqu'à l'été. Puis il a été prolongé jusqu'à fin septembre et début octobre. Maintenant, nous l'avons prolongé jusqu'au 31 janvier. Nous surveillons la situation et prenons les mesures nécessaires.
La dette sur le marché locatif peut-elle augmenter ?
Selon les informations que je reçois régulièrement, dans la plupart des cas, des accords ont été conclus entre propriétaires et locataires. Le non-paiement d'un loyer et l'inexécution d'un contrat sont des situations typiques de cas d'extrême vulnérabilité économique. À ce jour, les niveaux d'endettement ne sont pas aussi élevés que prévu, car toutes les mesures prises fonctionnent bien.
Laissant de côté le sujet du coronavirus, quelle est la situation du marché du logement social en Espagne ?
Le gouvernement a fait de gros efforts pour augmenter l'offre de logements sociaux, mais il s'agit de vendre, alors que le loyer abordable n'était pas la priorité de l'État. Dans le même temps, la demande est désormais énorme, alors que le parc de logements sociaux à louer en Espagne ne compte que 290 000 logements. À cet égard, désormais, la politique de l'État sera recentrée sur les loyers abordables. Le Plan 20 000 a déjà commencé à fonctionner, visant à créer un fonds de logements sociaux à louer. Les autorités régionales travaillent également dans ce sens.
Comment pensez-vous que l'introduction de l'indice des prix des loyers a affecté le marché ?
Je pense que le système d'indexation permet d'avoir des informations plus complètes sur l'état du marché, ainsi que d'augmenter la transparence et de mener une analyse évolutive des prix de location, grâce à la grande quantité de données provenant de différents départements. Bien sûr, il s'agit des données de l'année écoulée, mais cet outil permet, si nécessaire, d'introduire des mesures correctives, notamment pour augmenter l'offre dans les zones où la demande est la plus forte.
L'indice des prix des loyers sera-t-il utilisé pour interférer avec le fonctionnement du marché ?
Nous avons des accords qui permettent, si nécessaire, de contenir la croissance des prix de location. Et je suis sûr que la meilleure façon de maintenir les prix bas est d'augmenter l'offre. Maintenant, il y a des zones avec une "pression" accrue, comme en témoignent les données non seulement du ministère, mais aussi des portails immobiliers. Nous pensons qu'à présent, sans savoir exactement comment les mesures ont fonctionné dans la situation de crise sanitaire, comment les prix ont évolué, comment l'afflux massif d'objets destinés à la location touristique a affecté le marché de la location longue durée, il est impossible de dire exactement quelle est la situation sur le marché, et dans quelles zones spéculent. Dès que toutes ces informations seront connues, une analyse appropriée sera effectuée, puis des mesures adéquates seront prises. Ainsi, vous n'excluez pas la possibilité d'ingérence dans les prix du marché locatif ? Comme je l'ai dit, nous avons signé des accords, et ils ont été conclus avant même la pandémie. La seule chose que nous ferons, c'est d'observer la situation, le comportement du marché. Notre objectif est de fournir aux gens un logement décent à des prix abordables. Et pour cela nous prendrons toutes les mesures appropriées. Il existe de nombreux programmes dans le domaine du logement, chaque autonomie et chaque commune poursuivant sa propre politique en la matière. De quel programme êtes-vous le plus satisfait ? Je suis très satisfait des programmes qui visent à développer le fonds du logement social, notamment les mécanismes de régulation du prix des loyers, comme l'augmentation de l'offre pour en réduire le coût. Je suis très satisfait des programmes qui permettent de fournir aux gens un logement décent à des prix abordables, respectant l'un des principaux droits constitutionnels. Cependant, il y a des choses dont je ne suis pas satisfait. Il s'agit notamment de la spéculation sur le logement social, des possibilités limitées d'augmenter l'offre de logements abordables, de la vente de terrains domaniaux à des fins spéculatives, etc.
Existe-t-il un réel problème d'accès au logement en Espagne ?
Je crois qu'il y en a. Le problème avec lequel notre pays se débat depuis 40 ans maintenant, c'est que nous n'avons pas réussi à garantir le droit à un logement décent à un prix abordable. Il faut donc mettre en place certaines mesures pour permettre aux gens d'accéder au logement. Il est inacceptable que lors de chaque crise économique (et ces crises se produisent avec une certaine fréquence non seulement en Espagne, mais aussi dans le monde), de nombreuses familles se retrouvent dans une position vulnérable, risquant de se retrouver sans abri. Nous essayons de résoudre ce problème avec l'aide du fonds du logement social. Que pensez-vous de l'offre du secteur privé de financer un acompte sur l'achat d'un logement (soutenu par l'Institut Officiel du Crédit (ICO)) aux jeunes qui n'ont pas d'épargne mais qui ont un potentiel financier ? À l'heure actuelle, nous nous efforçons davantage de nous assurer que les gens ont accès à des logements locatifs abordables. Cependant, nous sommes prêts à explorer de nouvelles possibilités à l'avenir. De plus, il faut attendre que la situation économique se stabilise, puisque le dernier rapport de la Banque d'Espagne note que la demande pour ce type d'aide est remise en question. Je crois que dans la situation actuelle, la meilleure solution pour nous est de tout mettre en œuvre pour que les gens aient accès à des logements locatifs.
Pensez-vous que les problèmes d'accès au logement qui existent dans les grandes villes sont dus à un manque d'offre ?
Je pense que oui. Si l'offre est faible, les prix augmentent. Par conséquent, je suis sûr qu'en augmentant l'offre, il est possible de réduire les prix. Cependant, comme je l'ai dit plus tôt, nous n'avons pas encore suffisamment de données sur l'état actuel du marché. Par exemple, de nombreux appartements touristiques ont été mis sur le marché de la location longue durée, ce qui a accru l'offre. Maintenant, nous sommes susceptibles de voir des baisses de prix. Cependant, il n'y a pas encore de données exactes, il est donc impossible de dire avec certitude si les prix ont baissé.
Alors, augmenter l'offre est un moyen plus efficace que de limiter artificiellement les prix ?
Je pense que nous devons prendre des mesures adéquates pour garantir le droit à un logement décent. Ainsi, quelle que soit l'offre existante, des mécanismes spéculatifs en matière de logement sont utilisés dans certaines zones. Ainsi, il est d'abord nécessaire d'étudier la situation dans une zone particulière afin de comprendre l'état du marché, et, en fonction de cela, d'appliquer des mesures.
Existe-t-il des mesures qui pourraient inciter les propriétaires à mettre leurs biens vacants en vente sur le marché locatif ?
Alors que cette question est à l'étude. Cependant, dans tous les cas, l'essentiel est que les propriétaires soient stimulés, mais en aucun cas obligés de le faire. La sécurité juridique doit être garantie pour que les propriétaires puissent louer leur logement sans crainte. N'oubliez pas que 85% des propriétaires ont acheté cette maison avec l'argent qu'ils ont obtenu grâce à un travail acharné. Il faut trouver des fonds pour aider à inciter ces propriétaires à mettre leur maison sur le marché locatif au juste prix.
Y a-t-il un problème "ocupas" en Espagne ?
Ce problème doit être examiné sous différents angles. Le nombre de cambriolages de logements a augmenté, c'est vrai. Cependant, ce problème ne peut pas être résolu en 24 heures. Je pense que nous devrions nous concentrer sur le déchargement des tribunaux et l'accélération du processus d'expulsion. Aussi, il faut porter une grande attention à la lutte contre la mafia, qui travaille dans ce domaine, car dans la plupart des cas les « okupas » ne sont pas des personnes en état de vulnérabilité économique. Cependant, cette question doit être considérée sous tous ses angles, car je suis préoccupé à la fois par le phénomène des « coupas » et par la situation de ces familles qui n'ont tout simplement pas les moyens de payer un loyer.
Que dire de la promesse d'envoyer une partie des fonds du fonds européen pour réhabiliter 500 000 logements d'ici trois ans ?
C'est un point très important. On parle ici non seulement de la réhabilitation des logements, mais aussi de la garantie de l'emploi, d'ailleurs l'emploi est stable. Si nous tenons compte du fait qu'il y a 10 millions de logements à réhabiliter, nous pouvons créer une activité économique qui permettra non seulement de réparer ces logements, mais aussi de créer une zone d'emplois stables pendant au moins deux décennies. Un grand nombre d'emplois peuvent être créés dans ce domaine.
Le secteur de la construction est-il un secteur d'emploi peu attractif pour la jeune génération ?
Ce problème existe et la solution est d'attirer des personnes qualifiées et instruites dans le secteur. Ce secteur peut devenir intéressant pour les jeunes s'ils ne pensent pas qu'il est réservé aux travailleurs non qualifiés – il sera considéré comme plus prestigieux et respecté. De nombreuses autonomies y travaillent déjà. Et je crois qu'une partie des emplois qui ont été perdus à cause de la crise peuvent être restaurés avec l'aide du secteur de la construction.
Qu'est-ce que l'État voudrait obtenir du secteur privé ?
Tout ce que nous attendons du secteur privé, c'est la coopération, car en unissant nos forces, nous pouvons augmenter notre productivité. Si nous pouvons coordonner nos forces, je suis sûr que chaque euro investi dans le secteur du logement nous rapportera 3 ou 4 fois plus. Cela permettra une croissance du PIB et de l'emploi en 2021.
