Hypotéka zdaleka není jedinou velkou položkou výdajů při koupi bydlení. Ve skutečnosti existuje celá řada dalších nákladů, včetně daní, se kterými je třeba počítat, aby bylo možné transakci dokončit a stát se vlastníkem obytné nemovitosti ve Španělsku.
Odhad (znalecký posudek) nemovitosti, služby notáře, zápis do katastru a související daně (IVA, ITP…) dohromady činí přibližně 10–12 % kupní ceny v závislosti na autonomním společenství. Jde o povinné výdaje spojené s koupí a prodejem nemovitosti, ačkoli výsledný „účet“, který je třeba uhradit, závisí na řadě okolností.
Jedním z nákladů, na které je třeba při koupi jakéhokoli domu pamatovat, jsou notářské poplatky. Tyto poplatky jsou regulovány státem a všichni notáři účtují za stejné úkony stejné částky – 0,2–0,5 % z ceny pořizované nemovitosti. Například za byt v hodnotě 100 000 eur zaplatíte zhruba 850 eur a za byt v hodnotě 250 000 eur přibližně 1 000 eur.
Zpoplatněn je také zápis listin podepsaných u notáře do katastru nemovitostí. I zde je výše poplatku stanovena zákonem a přímo závisí na ceně nemovitosti. Katastrální (registrační) poplatky se pohybují v rozmezí 0,1–0,25 %, obvykle mezi 400 a 650 eury.
Jedinými nepovinnými výdaji při koupi či prodeji nemovitosti jsou náklady na služby agentury nebo gestorii, kterou si klient může najmout k vyřízení daňových přiznání a další dokumentace. Ve většině případů jsou tyto služby, jejichž cena se pohybuje kolem 300 eur, potřeba pouze tehdy, pokud je k nákupu sjednáván hypoteční úvěr.
Pokud jde o daně při koupi novostavby, nejdůležitější z nich je IVA (DPH), která v roce 2026 činí 10 % ze zdanitelné hodnoty nemovitosti. Na Kanárských ostrovech je všeobecná nepřímá daň (IGIC) stanovena na 6,5 %. V případě sociálního či státem podporovaného bydlení může být sazba IVA 4 %, což však závisí na autonomním společenství a typu nemovitosti.
K této dani je třeba připočítat daň z právních úkonů (IAJD), kterou platí kupující a která se liší podle jednotlivých autonomních společenství. Pro trvalé bydlení v hodnotě 150 000 eur aktuálně platí tyto sazby:
- Murcia – 2 %
- Aragón, Kantábrie, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Katalánsko, Extremadura, Galicie – 1,5 %
- Andalusie, Asturie, Baleárské ostrovy – 1,2 %
- Kanárské ostrovy, La Rioja – 1 %
- Madrid – 0,75 %
- Navarra, Ceuta, Melilla – 0,5 %
- Valencijské společenství – 0,1 %
- Baskicko – 0 %
Při koupi a prodeji starší (použité) nemovitosti je nejdůležitější daní daň z převodu nemovitostí (ITP). V tomto případě její výše závisí na procentní sazbě uplatněné na zdanitelnou cenu a na autonomním společenství, ve kterém se dům nachází, i když obecně se sazba pohybuje mezi 6 % a 10 %. V současnosti platí pro běžné bydlení následující sazby:
- Katalánsko, Valencijské společenství, Galicie – 10 %
- Kantábrie, Castilla-La Mancha – 9 %
- Aragón, Asturie, Baleárské ostrovy, Castilla y León, Extremadura, Murcia – 8 %
- Andalusie, La Rioja – 7 %
- Kanárské ostrovy – 6,5 %
- Madrid, Navarra, Ceuta, Melilla – 6 %
- Baskicko – 4 %
Je třeba poznamenat, že pro rodiny s více dětmi, osoby se zdravotním postižením a mladé kupující, případně u domů umístěných na venkově, se obvykle uplatňují snížené sazby. Například v Madridu budou rodiny s více dětmi platit ITP ve výši 4 %, pokud se kupovaná nemovitost stane jejich trvalým bydlištěm. Kromě toho pro ně v Madridu platí sleva 95 % z částky daně IAJD.
Pokud se kupující chystá požádat o hypoteční úvěr, bude muset zaplatit odhadce, na jehož závěrech banka určí, jaký podíl z kupní ceny může financovat. Obvykle jde o 80 % kupní ceny nebo odhadní hodnoty, i když v některých případech může výše úvěru dosáhnout 90–100 %.
V roce 2026 se cena odhadu pohybuje od 250 do 600 eur v závislosti na instituci, která jej provádí, a typu nemovitosti. Výsledek odhadu je platný 6 měsíců od data vydání posudku.
Poplatek za zřízení hypotéky (otevírací/zařizovací poplatek) může činit až 2 % z částky úvěru podle dohody s finanční institucí. Tato částka je navíc přímo odečtena z peněz vyplácených dlužníkovi. Je důležité vědět, že pokud banka hodlá tento poplatek účtovat bez předchozího jasného upozornění, považuje se to za zneužívající praktiku.
Pokud kupující najme agenturu nebo gestorii, převezme ta veškerou administrativu i úhradu poplatků. Prostředky na tyto účely je třeba poskytnout agentuře několik dní před podpisem kupní smlouvy u notáře. Jestliže se kupující rozhodne vyřídit všechny formality sám, musí uhradit účty notáře a katastru při návštěvě notářské kanceláře.
Co se týče daní, IVA a IGIC se platí přímo prodávajícímu, zatímco ITP a IAJD se odvádějí daňovému úřadu příslušného autonomního společenství kupujícího. V souhrnu výdaje a daně, které je třeba při koupi nemovitosti uhradit, představují v závislosti na autonomním společenství přibližně 10–12 % hodnoty bydlení. Od 1. ledna 2022 není základem daně „skutečná“ cena uvedená ve smlouvě, ale „tržní“ hodnota, která se určuje na základě referenční katastrální hodnoty. Záměrné podhodnocení daňového základu může vést k daňovým kontrolám.
Ti, kteří si pořídili bydlení před 1. lednem 2013 a stále splácejí hypotéku, mohou využít daňový odpočet na pořízení hlavního bydliště. Tento odpočet umožňuje ušetřit až 15 % z částky investované do koupě, ovšem s určitými každoročními limity. Kromě toho některá autonomní společenství nabízejí daňové úlevy v případě, že k nákupu nemovitosti došlo na venkově, nebo pokud vlastník nedosáhl určitého věku (obvykle 35 let).
