Pokud uvažujete o koupi nemovitosti ve Španělsku, je nesmírně důležité pochopit, jak fungují hypoteční úvěry v roce 2025. Úrokové sazby se po maximech minulých let pomalu korigují a banky zavádějí nové podmínky a požadavky na žadatele o úvěr. Promyšlené rozhodnutí proto může hrát klíčovou roli pro vaše finanční zdraví na desítky let dopředu. V tomto článku vysvětlíme vše, co je potřeba vědět o hypotékách ve Španělsku v roce 2025: druhy úvěrů, obecné požadavky, jak vybrat nejlepší variantu, které banky nabízejí nejvýhodnější podmínky a zda má nyní smysl žádat o hypotéku.
Jaké změny nastaly na hypotečním trhu v roce 2025
Hypoteční trh ve Španělsku každoročně prochází určitými změnami. A rok 2025 není výjimkou. Přestože se úrokové sazby začínají stabilizovat, banky ve Španělsku přistupují v roce 2025 k poskytování hypotečních úvěrů stále opatrně. Je zřejmá snaha bank uplatňovat individuální přístup ke každému žadateli v závislosti na jeho profilu, bonitě a typu nemovitosti, kterou plánuje koupit. Podmínky hypoték zveřejněné na webových stránkách bank mají pouze informační a orientační charakter.
Jednou z hlavních změn v roce 2025 je situace u hypoték s pohyblivou sazbou. Ty opět získávají na popularitě a banky se snaží snižovat marži, aby je učinily atraktivnějšími. Pohyblivé úrokové sazby ve Španělsku jsou navázány na Euribor a počítají se podle vzorce „Euribor + X“, kde „X“ je marže, která v průměru činí 0,5–2,5 %. Průměrná předběžná hodnota Euriboru v květnu 2025 činí 2,084 %. Zatím to znamená pokles o 0,059 procentního bodu oproti dubnu 2025 a o 1,596 procentního bodu oproti květnu 2024.
Vliv Euriboru na výši hypoteční splátky si ukážeme na příkladu. Zadání: hypoteční úvěr v provincii Alicante na bydlení koupené na sekundárním trhu. Kupní cena: 200.000 €; částka souvisejících daní a poplatků: 21.849 €; vlastní vklad: 70.000 €. Výsledná výše hypotéky: 151.849 €. Doba splácení: 30 let. Sazba: Euribor + 1,2 %.
Porovnejme měsíční splátku hypotéky v dubnu 2022, 2023, 2024 a 2025:
- 2022: Euribor + 1,2 % → 0,013 % + 1,2 % Měsíční splátka – cca 510 €
- 2023: Euribor + 1,2 % → 3,757 % + 1,2 % Měsíční splátka – cca 810 €
- 2024: Euribor + 1,2 % → 3,703 % + 1,2 % Měsíční splátka – cca 805 €
- 2025: Euribor + 1,2 % → 2,143 % + 1,2 % Měsíční splátka – cca 670 €
Odborníci předpovídají další mírný pokles Euriboru až na přibližně 1,5 % do konce roku 2025 a jeho udržení v roce 2026 v pásmu 1,5–2 %.
Pokud jde o fixní sazby, španělské banky je v letech 2022–2023 výrazně zvýšily v reakci na růst základní sazby ECB. V roce 2024 se však trend změnil a v roce 2025 je již možné počítat s hypotékami s fixní sazbou okolo 2,50 %.
Úrokové sazby hypoték ve Španělsku v roce 2025
Španělské banky v roce 2025 nadále pracují se třemi typy sazeb:
- Fixní sazba: měsíční splátka se po celou dobu trvání úvěru nemění. Ideální pro ty, kteří dávají přednost stabilitě a ochraně před možným budoucím růstem Euriboru.
- Pohyblivá sazba: úroková sazba se přehodnocuje každých 6 nebo 12 měsíců v závislosti na Euriboru. Je atraktivní v období klesajících úrokových sazeb, včetně roku 2025, ale nese s sebou vyšší riziko z dlouhodobého hlediska.
- Smíšená sazba: kombinuje úvodní období s fixní sazbou (například 5 nebo 10 let) s pohyblivou sazbou po zbytek doby splácení.
Nejvýhodnější hypotéka ve Španělsku v roce 2025
Protože banky systematicky aktualizují podmínky hypoték a přizpůsobují je aktuální situaci na trhu, je nutné sledovat aktuální údaje na jejich webových stránkách. K květnu 2025 nabízejí nejvýhodnější hypoteční podmínky následující banky:
Fixní sazba:
| Banka a název hypotečního úvěru | Úroková sazba po dobu počátečního období | Úroková sazba po zbytek doby | Celkové náklady úvěru (TAE) | Doba splácení |
| Banco Santander – Hipoteca Fija Bonificada | 2,55 % po dobu 6 měsíců | 2,45 % | 3,07 % | 30 let |
| Banco Sabadell – Hipoteca Fija | 2,50 % | 2,50 % | 3,41 % | 30 let |
| ABANCA – Hipoteca Fija Mari Carmen | 2,55 % | 2,55 % | 4,30 % | 25 let |
| Openbank – Hipoteca Open Fija | 2,57 % | 2,57 % | 3,13 % | 25 let |
| BBVA – Hipoteca Fija | 2,60 % po dobu 6 měsíců | 2,60 % | 3,55 % | 25 let |
Pohyblivá sazba:
| Banka a název hypotečního úvěru | Úroková sazba po dobu počátečního období | Úroková sazba po zbytek doby | Celkové náklady úvěru (TAE) | Doba splácení |
| Kutxabank – Hipoteca Variable | 1,50 % po dobu 12 měsíců | Euribor + 0,49 % | 3,01 % | 30 let |
| Unicaja – Hipoteca Variable (plat ≥ 2.000 €) | 1,99 % po dobu 12 měsíců | Euribor + 0,50 % | 3,61 % | 30 let |
| Ibercaja – Hipoteca Vamos Variable | 1,50 % po dobu 12 měsíců | Euribor + 0,60 % | 3,57 % | 25 let |
| Banco Sabadell – Hipoteca Variable | 1,90 % po dobu 12 měsíců | Euribor + 0,60 % | 3,58 % | 30 let |
| BBVA – Hipoteca Variable | 1,99 % po dobu 12 měsíců | Euribor + 0,60 % | 3,63 % | 30 let |
Smíšená sazba:
| Banka a název hypotečního úvěru | Úroková sazba po dobu počátečního období | Úroková sazba po zbytek doby | Celkové náklady úvěru (TAE) | Doba splácení |
| Ibercaja – Hipoteca Vamos Mixta | 1,75 % po dobu 5 let | Euribor + 0,65 % | 3,47 % | 25 let |
| Cajamar – HipotecON a tipo mixto | 1,79 % po dobu 5 let | Euribor + 0,50 % | 3,33 % | 30 let |
| Banca March – Hipoteca mixta Avantio | 1,90 % po dobu 4 let | Euribor + 0,60 % | 2,77 % | 30 let |
| Banco Sabadell – Hipoteca Mixta | 2,00 % po dobu 3 let | Euribor + 0,75 % | 3,18 % | 30 let |
| ABANCA – Hipoteca Mixta Mari Carmen | 2,10 % po dobu 5 let | Euribor + 0,50 % | 4,12 % | 30 let |
Podmínky získání hypotéky ve Španělsku v roce 2025
Ačkoli se požadavky zásadně nezměnily, španělské banky i nadále pečlivě hodnotí bonitu svých potenciálních klientů. Abyste v roce 2025 získali hypotéku ve Španělsku, budete potřebovat:
- Potvrzený stabilní příjem.
- Trvalý pracovní poměr nebo dostatečnou historii podnikání jako OSVČ.
- Vlastní vklad ve výši 20–30 % z ceny nemovitosti.
- Dobrou úvěrovou historii.
- Ukazatel zadlužení, který nepřekročí 35 % (tj. měsíční splátka hypotéky nesmí přesáhnout 35 % čistého měsíčního příjmu).
Kromě toho mnoho bank požaduje sjednání doplňkových pojištění, například životního nebo pojištění nemovitosti, převedení výplaty na účet u dané banky, inkaso splátek a daní podnikatele, úhradu faktur za energie a další služby, sjednání debetních a/nebo kreditních karet atd. Každý dodatečně sjednaný finanční produkt může snížit úrokovou sazbu o několik desetin procentního bodu.
Vyplatí se nyní brát hypotéku ve Španělsku? Pravděpodobně ano. Pokud jste našli nemovitost, která vám zcela vyhovuje – cenou, stavem, polohou –, neměli byste ji pouštět z rukou. Ačkoli růst úrokových sazeb v letech 2023 a 2024 odradil mnoho kupujících, v roce 2025 se podmínky znatelně zlepšují. Trh se stabilizuje a některé banky začínají nabízet produkty s výhodnějšími sazbami, především pro mladé, rodiny pořizující první vlastní bydlení a klienty s dobrou bonitou. Kromě toho mohou státní programy podpory při koupi prvního bydlení a garance pro žadatele mladší 35 let v řadě případů usnadnit získání hypotéky nebo umožnit její sjednání za příznivějších podmínek.
Hypotéka ve Španělsku v roce 2025 pro nerezidenty
Pro nerezidenty je ve Španělsku stále obtížnější získat hypoteční úvěr na koupi nemovitosti, přestože některé banky s cizími žadateli stále rády spolupracují. V první řadě jde o Banco Sabadell, Bankinter a Banco Santander. U první z nich byla nedávno zveřejněna informace o plánovaném převzetí bankou BBVA, takže lze očekávat změny v činnosti a politice banky. Bankinter s nerezidenty pracuje, ale na jeho webu nejsou detailní podmínky uvedeny. Proto se podívejme na Banco Santander, který nabízí speciální hypoteční úvěr pro nerezidenty – Hipoteca para No Residentes. Na webu banky je k dispozici kalkulačka, která umožňuje provádět výpočty. Podívejme se, jaké sazby banka nabízí pro nerezidenty z Evropy a nerezidenty mimo Evropu.
Vstupní údaje: 40letý cizinec kupuje novostavbu ve Španělsku. Nemá jiné úvěry, čistý příjem ze zaměstnání činí 2.500 € měsíčně. Kupní cena: 120.000 €, požadovaná výše úvěru: 72.000 €, doba splácení: 20 let.
1. Žadatel – občan Velké Británie s bydlištěm ve Velké Británii. Podmínky u smíšené sazby: Euribor + 2,47 % bez bonusů a Euribor + 1,87 % s bonusy. Podmínky u fixní sazby: 4,65 % bez bonusů a 4,05 % s bonusy.
2. Žadatel – občan USA s bydlištěm v USA. Podmínky jsou stejné.
3. Žadatel – občan Německa s bydlištěm v Německu. Podmínky jsou rovněž stejné.
Pokud se výše úvěru zvýší, úrokové sazby se sníží. Při ceně novostavby 200.000 € je Banco Santander připraven financovat nerezidenta částkou 120.000 €. Za těchto podmínek vypadá smíšená sazba takto: Euribor + 1,65 % bez bonusů a Euribor + 1,05 % s bonusy; fixní sazba: 3,79 % bez bonusů a 3,19 % s bonusy.
Podmínky získání hypotéky ve Španělsku v roce 2025 pro nerezidenty
Aby banka ve Španělsku schválila hypotéku žadateli–nerezidentovi, je třeba věnovat pozornost následujícím bodům:
- Mít NIE. NIE (Número de Identificación de Extranjero) je identifikační číslo cizince, které je zároveň daňovým číslem. Je nutné pro všechny cizince, kteří chtějí ve Španělsku koupit nemovitost – s hypotékou i bez ní.
- Země trvalého pobytu. Španělské banky obvykle ochotněji poskytují hypotéky nerezidentům, pokud jsou občany nebo mají trvalý pobyt v zemích se stabilní měnou (např. USA, Velká Británie, Švýcarsko nebo jakákoli jiná země eurozóny). Naopak získat schválení bude výrazně obtížnější, nebo prakticky nemožné, pokud žadatel pochází ze země s nestabilní měnou nebo ze země, kde probíhá ozbrojený konflikt. Hypoteční zákon stanoví, že hypoteční úvěry ve Španělsku mají být poskytovány v eurech, ale připouští možnost převodu hypotéky do měny, ve které žadatel pobírá své hlavní příjmy. Právě proto se zemi pobytu a státní příslušnosti klienta–nerezidenta věnuje zvláštní pozornost.
- Věk. Pro podání žádosti o hypotéku musí být žadatel starší 18 let a v době úplného splacení úvěru by jeho věk neměl přesáhnout 75 let, ačkoli některé banky připouštějí prodloužení až do 80 let. Doba splácení hypotečních úvěrů pro nerezidenty je ve většině případů omezena na 20 let.
- Vlastní vklad, daně a náklady. Obecně platí, že žadatel musí z vlastních prostředků uhradit asi 40 % ceny nemovitosti: zhruba 30 % jako počáteční vklad a dalších přibližně 10 % na související náklady a daně spojené s koupí. Pro srovnání – rezidenty Španělska jsou místní banky ochotny financovat až do výše 90 % kupní ceny.
Doklady pro vyřízení hypotéky ve Španělsku v roce 2025 pro nerezidenty
Přesný seznam dokumentů se může lišit podle banky, zpravidla jsou však požadovány následující:
- Doklady totožnosti:
- Cestovní pas
- NIE
- Doklady o příjmu v případě zaměstnání:
- Dva až tři poslední výplatní pásky
- Daňová přiznání za poslední dva roky
- Potvrzení od zaměstnavatele s uvedením typu pracovního poměru, ročního příjmu, délky zaměstnání a pracovní pozice
- Výpis z bankovního účtu s pohyby za posledních 6–12 měsíců
- Doklady o příjmu v případě samostatné výdělečné činnosti:
- Finanční výkazy s údaji o společnosti, odvětví, příjmech a zisku za poslední dva roky
- Roční daňová přiznání
- Výpisy z firemních účtů za poslední dva roky
- Dodatečné dokumenty:
- Úvěrová historie v zemi pobytu
- Pokud existuje pasivní příjem z pronájmu nemovitosti – kopie nájemní smlouvy
- Informace o dalších zdrojích příjmu (pokud existují)
