Si vous envisagez d’acheter un logement en Espagne, il est crucial de comprendre le fonctionnement des prêts hypothécaires en 2025. Les taux d’intérêt se stabilisent lentement après les pics des années précédentes, et les banques introduisent de nouvelles conditions et exigences pour les emprunteurs. Ainsi, prendre une décision éclairée peut jouer un rôle clé pour votre bien-être financier sur plusieurs décennies. Dans cet article, nous détaillons tout ce que vous devez savoir sur les hypothèques en Espagne en 2025 : types de prêts, exigences générales, comment choisir la meilleure option, quelles banques proposent les conditions les plus avantageuses, et s’il est opportun de faire une demande maintenant.

Quels changements sur le marché hypothécaire en 2025 ?

Le marché hypothécaire espagnol évolue chaque année, et 2025 ne fait pas exception. Bien que les taux d’intérêt commencent à se stabiliser, les prêts hypothécaires en Espagne en 2025 sont accordés avec prudence par les banques. On observe une tendance claire à adopter une approche individualisée pour chaque emprunteur, en fonction de son profil, de sa solvabilité et du type de bien qu’il souhaite acquérir. Les conditions hypothécaires publiées sur les sites des banques sont indicatives et de référence.

L’un des principaux changements en 2025 concerne les taux variables. Ils regagnent en popularité, les banques cherchant à réduire la marge pour les rendre plus attractifs. Les taux variables en Espagne sont liés à l’Euribor et calculés selon la formule « Euribor + X », où « X » est la marge, généralement comprise entre 0,5 % et 2,5 %. La valeur moyenne préliminaire de l’Euribor en mai 2025 s’élève à 2,084 %, ce qui représente une baisse de 0,059 point de pourcentage par rapport à avril 2025 et de 1,596 point de pourcentage par rapport à mai 2024.

Pour illustrer l’impact de l’Euribor sur le montant d’une hypothèque, prenons un exemple. Données : prêt hypothécaire dans la province d’Alicante pour un logement acheté sur le marché secondaire. Prix d’achat : 200 000 € ; montant des taxes et frais associés : 21 849 € ; apport initial : 70 000 €. Montant total du prêt hypothécaire : 151 849 €. Durée : 30 ans. Taux : Euribor + 1,2 %.

Comparaison des mensualités en avril 2022, 2023, 2024 et 2025 :

• 2022 : Euribor + 1,2 % → 0,013 % + 1,2 % Mensualité – environ 510 €
• 2023 : Euribor + 1,2 % → 3,757 % + 1,2 % Mensualité – environ 810 €
• 2024 : Euribor + 1,2 % → 3,703 % + 1,2 % Mensualité – environ 805 €
• 2025 : Euribor + 1,2 % → 2,143 % + 1,2 % Mensualité – environ 670 €

Les experts prévoient une baisse modérée supplémentaire de l’Euribor, jusqu’à 1,5 % d’ici la fin de 2025, avec un maintien dans la fourchette de 1,5 à 2 % en 2026.

Concernant les taux fixes, en 2022-2023, les banques espagnoles les ont considérablement augmentés en réponse à la hausse du taux directeur de la BCE. Cependant, en 2024, la tendance s’est inversée, et en 2025, il est désormais possible d’obtenir une hypothèque à taux fixe autour de 2,50 %.

Taux hypothécaires en Espagne en 2025

En 2025, les banques espagnoles continuent de proposer trois types de taux :

• Fixe : La mensualité reste inchangée tout au long de la durée du prêt. Idéal pour ceux qui privilégient la stabilité et la protection contre une éventuelle hausse de l’Euribor à l’avenir.
• Variable : Le taux d’intérêt est révisé tous les 6 ou 12 mois en fonction de l’Euribor. Attrayant dans un contexte de baisse des taux d’intérêt, comme en 2025, mais plus risqué à long terme.
• Mixte : Combine une période initiale à taux fixe (par exemple, 5 ou 10 ans) avec un taux variable pour le reste de la durée.

Les hypothèques les plus avantageuses en Espagne en 2025

Les banques actualisent régulièrement leurs conditions hypothécaires pour s’adapter à la situation du marché, il est donc nécessaire de consulter leurs sites pour obtenir des informations à jour. En mai 2025, les conditions hypothécaires les plus avantageuses sont proposées par les banques suivantes :

Taux fixe :

Taux variable :

Taux mixte :

Conditions pour obtenir un prêt hypothécaire en Espagne en 2025

Bien que les exigences n’aient pas subi de changements majeurs, les banques espagnoles continuent d’évaluer minutieusement la solvabilité de leurs clients potentiels. Pour obtenir un prêt hypothécaire en Espagne en 2025, il faut :

• Avoir un revenu stable et vérifiable.
• Disposer d’un contrat de travail à durée indéterminée ou d’une ancienneté suffisante en tant qu’entrepreneur individuel.
• Fournir un apport initial de 20 % à 30 % de la valeur de la propriété.
• Avoir un bon historique de crédit.
• Le niveau d’endettement ne doit pas dépasser 35 % (c’est-à-dire que la mensualité du prêt hypothécaire ne doit pas excéder 35 % du revenu mensuel net).

De plus, de nombreuses banques exigent la souscription d’assurances complémentaires, telles que l’assurance-vie ou l’assurance habitation, la domiciliation du salaire sur un compte bancaire, l’automatisation du paiement des mensualités et des taxes pour les entrepreneurs, ainsi que des factures de services publics, l’émission de cartes de débit et/ou de crédit, etc. Chaque produit financier supplémentaire souscrit permet de réduire le taux d’intérêt de quelques points.

Vaut-il la peine de contracter un prêt hypothécaire en Espagne maintenant ?

Probablement oui. Si vous avez trouvé une propriété qui répond parfaitement à vos attentes – prix, état, emplacement – il ne faut pas la laisser passer. Bien que la hausse des taux d’intérêt en 2023 et 2024 ait dissuadé de nombreux acheteurs, les conditions s’améliorent sensiblement en 2025. Le marché se stabilise, et certaines banques commencent à proposer des produits avec des taux plus avantageux, notamment pour les jeunes, les familles achetant leur premier logement principal et les clients ayant une bonne capacité financière. De plus, les programmes gouvernementaux d’aide à l’achat d’un premier logement et les garanties pour les emprunteurs de moins de 35 ans peuvent, dans certains cas, faciliter l’obtention d’un prêt hypothécaire ou permettre de le contracter dans de meilleures conditions.

Prêt hypothécaire en Espagne en 2025 pour les non-résidents

Il devient de plus en plus difficile pour les non-résidents en Espagne d’obtenir un prêt hypothécaire pour l’achat d’une propriété, bien que certaines banques travaillent volontiers avec des emprunteurs étrangers. Il s’agit principalement de Banco Sabadell, Bankinter et Banco Santander. Concernant Banco Sabadell, une récente annonce indique son rachat par BBVA, ce qui pourrait entraîner des changements dans son fonctionnement et sa politique. Bankinter travaille avec les non-résidents, mais son site ne fournit pas d’informations sur les conditions. Nous nous concentrerons donc sur Banco Santander, qui propose un prêt hypothécaire spécifique pour les non-résidents – Hipoteca para No Residentes. Le site de la banque dispose d’un calculateur permettant d’effectuer des simulations. Examinons les taux proposés par la banque pour les non-résidents européens et non européens.

• Données initiales : Un étranger de 40 ans achète une propriété neuve en Espagne. Il n’a pas d’autres crédits, son revenu net mensuel provenant d’un emploi salarié est de 2 500 €. Prix d’achat : 120 000 €, montant du prêt demandé : 72 000 €, durée du prêt : 20 ans.
• Demandeur – citoyen britannique résidant au Royaume-Uni. Conditions pour un taux mixte : Euribor + 2,47 % sans bonus et Euribor + 1,87 % avec bonus. Conditions pour un taux fixe : 4,65 % sans bonus et 4,05 % avec bonus.
• Demandeur – citoyen américain résidant aux États-Unis. Conditions identiques.
• Demandeur – citoyen allemand résidant en Allemagne. Conditions identiques.

Si le montant du prêt augmente, les taux d’intérêt diminuent. Pour une propriété neuve d’une valeur de 200 000 €, Banco Santander est prêt à financer un emprunteur non-résident jusqu’à 120 000 €. Les conditions pour un taux mixte sont alors : Euribor + 1,65 % sans bonus et Euribor + 1,05 % avec bonus, et pour un taux fixe : 3,79 % sans bonus et 3,19 % avec bonus.

Conditions pour obtenir un prêt hypothécaire en Espagne en 2025 pour les non-résidents

Pour qu’un prêt hypothécaire soit approuvé pour un non-résident dans une banque espagnole, il faut prêter attention aux points suivants :

• Avoir un NIE. Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est un numéro d’identification pour les étrangers, qui sert également de numéro fiscal. Il est requis pour tous les étrangers achetant une propriété en Espagne, avec ou sans prêt hypothécaire.
• Pays de résidence permanente. Les banques espagnoles accordent généralement plus facilement des prêts hypothécaires aux non-résidents s’ils sont citoyens ou résidents permanents de pays à monnaie stable (par exemple, les États-Unis, le Royaume-Uni, la Suisse ou tout autre pays de la zone euro). En revanche, obtenir une approbation sera beaucoup plus difficile, voire impossible, si l’emprunteur vient d’un pays à monnaie instable ou en situation de conflit armé. La législation hypothécaire impose que les prêts hypothécaires en Espagne soient libellés en euros, mais elle permet la conversion du prêt dans la devise dans laquelle l’emprunteur perçoit son revenu principal. C’est pourquoi le pays de résidence et la nationalité du client non-résident sont particulièrement scrutés.
• Âge. Pour demander un prêt hypothécaire, l’emprunteur doit être âgé de plus de 18 ans, et à la fin du remboursement total du prêt, son âge ne doit pas dépasser 75 ans, bien que certaines banques autorisent une extension jusqu’à 80 ans. La durée du prêt hypothécaire pour les non-résidents est généralement limitée à 20 ans.
• Apport initial, taxes et frais. En général, l’emprunteur doit fournir environ 40 % de la valeur de la propriété de ses propres fonds : environ 30 % pour l’apport initial et 10 % supplémentaires pour les taxes et frais liés à l’achat. À titre de comparaison, les banques espagnoles sont prêtes à financer les résidents espagnols jusqu’à 90 % du prix d’achat.

Documents pour obtenir un prêt hypothécaire en Espagne en 2025 pour les non-résidents

La liste exacte des documents peut varier selon la banque, mais en général, il est requis :

• Documents d’identité :

1. Passeport
2. NIE

• Documents prouvant les revenus pour un emploi salarié :

1. Deux ou trois dernières fiches de paie
2. Déclarations fiscales des deux dernières années
3. Certificat de l’employeur indiquant le type de contrat, le revenu annuel, l’ancienneté et le poste
4. Relevé bancaire avec l’historique des mouvements sur les 6 à 12 derniers mois

• Documents prouvant les revenus pour les travailleurs indépendants :

1. Rapports financiers avec des informations sur l’entreprise, le secteur, les revenus et les bénéfices des deux dernières années
2. Déclarations fiscales annuelles
3. Relevés du compte de l’entreprise pour les deux dernières années

• Documents supplémentaires :

1. Historique de crédit dans le pays de résidence
2. Copie du contrat de location si un revenu passif provient de la location d’une propriété
3. Informations sur d’autres sources de revenus (si applicable)

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