Jeśli rozważasz zakup nieruchomości w Hiszpanii, kluczowe jest zrozumienie, jak działają kredyty hipoteczne w 2025 roku. Stopy procentowe powoli stabilizują się po szczytach z poprzednich lat, a banki wprowadzają nowe warunki i wymagania dla kredytobiorców. Dlatego podjęcie świadomej decyzji może odegrać kluczową rolę w Twoim finansowym dobrostanie na kolejne dekady. W tym artykule wyjaśnimy wszystko, co musisz wiedzieć o hipotece w Hiszpanii w 2025 roku: rodzaje kredytów, ogólne wymagania, jak wybrać najlepszą opcję, które banki oferują najkorzystniejsze warunki oraz czy warto składać wniosek teraz.
Jakie zmiany zaszły na rynku hipotecznym w 2025 roku
Rynek hipotek w Hiszpanii co roku podlega pewnym zmianom, i 2025 rok nie jest wyjątkiem. Chociaż stopy procentowe zaczynają się stabilizować, banki w Hiszpanii w 2025 roku udzielają kredytów hipotecznych z ostrożnością. Widać wyraźną tendencję do indywidualnego podejścia do każdego kredytobiorcy, w zależności od jego profilu, zdolności kredytowej i rodzaju nieruchomości, którą planuje nabyć. Warunki hipotek publikowane na stronach banków mają charakter orientacyjny i informacyjny.
Jedną z głównych zmian w 2025 roku jest rosnąca popularność zmiennych stóp procentowych. Banki starają się obniżać marżę, aby zwiększyć ich atrakcyjność. Zmienne stopy procentowe w Hiszpanii są powiązane z Euribor i obliczane według formuły „Euribor + X”, gdzie „X” to marża, która wynosi średnio od 0,5 do 2,5%. Średnia wstępna wartość Euribor w maju 2025 roku wynosi 2,084%. Oznacza to spadek o 0,059 punktu procentowego w porównaniu z kwietniem 2025 roku i o 1,596 punktu procentowego w porównaniu z majem 2024 roku.
Wpływ Euribor na wysokość raty kredytu hipotecznego pokażemy na przykładzie. Dane: kredyt hipoteczny w prowincji Alicante na nieruchomość zakupioną na rynku wtórnym. Cena zakupu: 200 000 €; suma podatków i kosztów dodatkowych: 21 849 €; wkład własny: 70 000 €. Całkowita kwota kredytu hipotecznego: 151 849 €. Okres: 30 lat. Stopa: Euribor + 1,2%.
Porównanie raty kredytu w kwietniu 2022, 2023, 2024 i 2025 roku:
- 2022: Euribor + 1,2% → 0,013% + 1,2% Miesięczna rata – około 510 €
- 2023: Euribor + 1,2% → 3,757% + 1,2% Miesięczna rata – około 810 €
- 2024: Euribor + 1,2% → 3,703% + 1,2% Miesięczna rata – około 805 €
- 2025: Euribor + 1,2% → 2,143% + 1,2% Miesięczna rata – około 670 €
Eksperci prognozują dalszy umiarkowany spadek Euribor, nawet do 1,5% do końca 2025 roku, z utrzymaniem w 2026 roku w przedziale 1,5-2%.
Jeśli chodzi o stałe stopy procentowe, w latach 2022-2023 hiszpańskie banki znacznie je podniosły w odpowiedzi na wzrost kluczowej stopy EBC. Jednak w 2024 roku trend się odwrócił, a w 2025 roku można już liczyć na uzyskanie kredytu hipotecznego ze stałą stopą na poziomie około 2,50%.
Stopy procentowe hipotek w Hiszpanii w 2025 roku
Hiszpańskie banki w 2025 roku nadal oferują trzy rodzaje stóp procentowych:
- Stałe: miesięczna rata pozostaje niezmienna przez cały okres kredytu. Idealne dla osób ceniących stabilność i ochronę przed potencjalnym wzrostem Euribor w przyszłości.
- Zmienne: stopa procentowa jest aktualizowana co 6 lub 12 miesięcy w zależności od Euribor. Atrakcyjna w warunkach spadających stóp procentowych, w tym w 2025 roku, ale wiąże się z większym ryzykiem w dłuższej perspektywie.
- Mieszane: łączą początkowy okres ze stałą stopą (np. 5 lub 10 lat) z zmienną stopą przez resztę okresu.
Najkorzystniejsza hipoteka w Hiszpanii w 2025 roku
Ponieważ banki regularnie aktualizują warunki hipotek, dostosowując je do bieżącej sytuacji rynkowej, aktualne informacje należy sprawdzać na ich stronach internetowych. Na maj 2025 roku najkorzystniejsze warunki hipoteczne oferują następujące banki:
Stałe stopy procentowe:
| Bank i nazwa kredytu hipotecznego | Stopa procentowa na początkowy okres | Stopa procentowa na cały okres | Całkowity koszt kredytu | Okres |
| Banco Santander – Hipoteca Fija Bonificada | 2,55% przez 6 miesięcy | 2,45% | 3,07% | 30 lat |
| Banco Sabadell – Hipoteca Fija | 2,50% | 2,50% | 3,41% | 30 lat |
| ABANCA – Hipoteca Fija Mari Carmen | 2,55% | 2,55% | 4,30% | 25 lat |
| Openbank – Hipoteca Open Fija | 2,57% | 2,57% | 3,13% | 25 lat |
| BBVA – Hipoteca Fija | 2,60% przez 6 miesięcy | 2,60% | 3,55% | 25 lat |
Zmienne stopy procentowe:
| Bank i nazwa kredytu hipotecznego | Stopa procentowa na początkowy okres | Stopa procentowa na cały okres | Całkowity koszt kredytu | Okres |
| Kutxabank – Hipoteca Variable | 1,50% przez 12 miesięcy | Euribor + 0,49% | 3,01% | 30 lat |
| Unicaja – Hipoteca Variable (wynagrodzenie ≥ 2000€) | 1,99% przez 12 miesięcy | Euribor + 0,50% | 3,61% | 30 lat |
| Ibercaja – Hipoteca Vamos Variable | 1,50% przez 12 miesięcy | Euribor + 0,60% | 3,57% | 25 lat |
| Banco Sabadell – Hipoteca Variable | 1,90% przez 12 miesięcy | Euribor + 0,60% | 3,58% | 30 lat |
| BBVA – Hipoteca Variable | 1,99% przez 12 miesięcy | Euribor + 0,60% | 3,63% | 30 lat |
Mieszana stopa procentowa:
| Bank i nazwa kredytu hipotecznego | Stopa procentowa na początkowy okres | Stopa procentowa na cały okres | Całkowity koszt kredytu | Okres |
| Ibercaja – Hipoteca Vamos Mixta | 1,75% przez 5 lat | Euribor + 0,65% | 3,47% | 25 lat |
| Cajamar – HipotecON a tipo mixto | 1,79% przez 5 lat | Euribor + 0,50% | 3,33% | 30 lat |
| Banca March – Hipoteca mixta Avantio | 1,90% przez 4 lata | Euribor + 0,60% | 2,77% | 30 lat |
| Banco Sabadell – Hipoteca Mixta | 2,00% przez 3 lata | Euribor + 0,75% | 3,18% | 30 lat |
| ABANCA – Hipoteca Mixta Mari Carmen | 2,10% przez 5 lat | Euribor + 0,50% | 4,12% | 30 lat |
Warunki uzyskania hipoteki w Hiszpanii w 2025 roku
Chociaż wymagania nie uległy znaczącym zmianom, hiszpańskie banki nadal dokładnie oceniają zdolność kredytową swoich potencjalnych klientów. Aby uzyskać hipotekę w Hiszpanii w 2025 roku, należy:
- Posiadać potwierdzony, stabilny dochód.
- Mieć stałą umowę o pracę lub wystarczający staż jako indywidualny przedsiębiorca.
- Wnieść wkład własny w wysokości od 20% do 30% wartości nieruchomości.
- Mieć dobrą historię kredytową.
- Poziom zadłużenia nie powinien przekraczać 35% (tzn. miesięczna rata kredytu hipotecznego nie powinna przekraczać 35% miesięcznego dochodu netto).
Ponadto wiele banków wymaga wykupienia dodatkowych ubezpieczeń, takich jak ubezpieczenie na życie lub ubezpieczenie nieruchomości, powiązania wynagrodzenia z kontem bankowym, automatycznego pobierania rat i podatków przedsiębiorcy, rachunków za media, a także wyrobienia kart debetowych i/lub kredytowych. Każdy dodatkowo wykupiony produkt finansowy obniża stopę procentową o kilka punktów.
Czy warto teraz brać hipotekę w Hiszpanii? Prawdopodobnie tak. Jeśli znalazłeś nieruchomość, która spełnia wszystkie Twoje oczekiwania – cena, stan, lokalizacja – nie warto jej przegapić. Chociaż w 2023 i 2024 roku wzrost stóp procentowych odstraszył wielu nabywców, w 2025 roku warunki zauważalnie się poprawiają. Rynek stabilizuje się, a niektóre banki zaczynają oferować produkty z korzystniejszymi stopami, szczególnie dla młodych osób, rodzin kupujących pierwsze mieszkanie oraz klientów z dobrą zdolnością kredytową. Dodatkowo, rządowe programy wsparcia przy zakupie pierwszego mieszkania oraz gwarancje dla kredytobiorców poniżej 35. roku życia mogą w niektórych przypadkach ułatwić uzyskanie hipoteki lub pozwolić na jej zaciągnięcie na korzystniejszych warunkach.
Hipотека w Hiszpanii w 2025 roku dla nierezydentów
Nierezydentom w Hiszpanii coraz trudniej uzyskać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, choć niektóre banki chętnie współpracują z zagranicznymi kredytobiorcami. Chodzi przede wszystkim o Banco Sabadell, Bankinter i Banco Santander. W odniesieniu do pierwszego z nich niedawno pojawiła się informacja o jego przejęciu przez bank BBVA, co może oznaczać zmiany w funkcjonowaniu i polityce banku. Bankinter współpracuje z nierezydentami, ale na jego stronie internetowej brak informacji o warunkach. Skupimy się więc na Banco Santander, który oferuje specjalny kredyt hipoteczny dla nierezydentów – Hipoteca para No Residentes. Na stronie banku dostępny jest kalkulator umożliwiający przeprowadzenie obliczeń. Sprawdźmy, jakie stawki oferuje bank dla nierezydentów z Europy i spoza Europy.
Dane wejściowe: 40-letni obcokrajowiec kupuje nową nieruchomość w Hiszpanii. Nie ma innych kredytów, dochód netto z pracy na etacie wynosi 2500 € miesięcznie. Cena zakupu: 120 000 €, wnioskowana kwota kredytu: 72 000 €, okres kredytu: 20 lat.
- Wnioskodawca – obywatel Wielkiej Brytanii, mieszkający w Wielkiej Brytanii. Warunki dla mieszanej stopy procentowej: Euribor + 2,47% bez bonusów i Euribor + 1,87% z bonusami. Warunki dla stałej stopy procentowej: 4,65% bez bonusów i 4,05% z bonusami.
- Wnioskodawca – obywatel USA, mieszkający w USA. Warunki takie same.
- Wnioskodawca – obywatel Niemiec, mieszkający w Niemczech. Warunki takie same.
Jeśli zwiększyć kwotę kredytu, stopy procentowe ulegną obniżeniu. Przy wartości nowej nieruchomości 200 000 €, Banco Santander jest gotów sfinansować nierezydenta na kwotę 120 000 €. Warunki dla mieszanej stopy procentowej to: Euribor + 1,65% bez bonusów i Euribor + 1,05% z bonusami, a dla stałej stopy procentowej: 3,79% bez bonusów i 3,19% z bonusami.
Warunki uzyskania hipoteki w Hiszpanii w 2025 roku przez nierezydentów
Aby kredyt hipoteczny został zatwierdzony dla nierezydenta w hiszpańskim banku, należy zwrócić uwagę na następujące kwestie:
- Posiadanie NIE. NIE (Número de Identificación de Extranjero) to numer identyfikacyjny obcokrajowca, będący jednocześnie numerem podatkowym. Jest niezbędny dla wszystkich obcokrajowców kupujących nieruchomość w Hiszpanii, zarówno z hipoteką, jak i bez niej.
- Kraj stałego zamieszkania. Hiszpańskie banki zazwyczaj chętniej udzielają hipotek nierezydentom, jeśli są obywatelami lub mają stały pobyt w krajach o stabilnej walucie (np. USA, Wielka Brytania, Szwajcaria lub kraje strefy euro). Z kolei uzyskanie zgody może być znacznie trudniejsze lub niemożliwe, jeśli kredytobiorca pochodzi z kraju o niestabilnej walucie lub znajdującego się w stanie konfliktu zbrojnego. Prawo hipoteczne nakazuje udzielanie kredytów hipotecznych w Hiszpanii w euro, ale dopuszcza możliwość przeliczenia kredytu na walutę, w której kredytobiorca uzyskuje główny dochód. Dlatego kraj zamieszkania i obywatelstwo nierezydenta są przedmiotem szczególnej uwagi.
- Wiek. Aby złożyć wniosek o hipotekę, kredytobiorca musi mieć ukończone 18 lat, a w momencie pełnej spłaty kredytu jego wiek nie powinien przekraczać 75 lat, choć niektóre banki dopuszczają przedłużenie tego terminu do 80 lat. Okres kredytu hipotecznego dla nierezydentów zwykle ograniczony jest do 20 lat.
- Wkład własny, podatki i koszty. Zazwyczaj kredytobiorca musi wnieść około 40% wartości nieruchomości z własnych środków: około 30% jako wkład własny i dodatkowe 10% na podatki i koszty związane z zakupem. Dla porównania, hiszpańskie banki są gotowe sfinansować rezydentów Hiszpanii do 90% ceny zakupu.
Dokumenty do uzyskania hipoteki w Hiszpanii w 2025 roku przez nierezydentów
Dokładna lista dokumentów może się różnić w zależności od banku, ale zazwyczaj wymagane są:
- Dokumenty tożsamości:
- Paszport
- NIE
- Dokumenty potwierdzające dochód w przypadku pracy na etacie:
- Dwie lub trzy ostatnie listy płac
- Deklaracje podatkowe za ostatnie dwa lata
- Zaświadczenie z miejsca pracy z informacją o rodzaju umowy, rocznym dochodzie, stażu i stanowisku
- Wyciąg bankowy z historią rachunku za ostatnie 6-12 miesięcy
- Dokumenty potwierdzające dochód w przypadku samozatrudnienia:
- Sprawozdania finansowe z danymi o firmie, sektorze, dochodach i zyskach za ostatnie dwa lata
- Roczne deklaracje podatkowe
- Wyciągi z konta firmy za ostatnie dwa lata
- Dodatkowe dokumenty:
- Historia kredytowa w kraju zamieszkania
- Kopia umowy najmu, jeśli istnieje pasywny dochód z wynajmu nieruchomości
- Informacje o innych źródłach dochodu (jeśli istnieją)
