Wenn Sie über den Kauf einer Immobilie in Spanien nachdenken, ist es äußerst wichtig zu verstehen, wie Hypothekendarlehen im Jahr 2025 funktionieren. Die Zinssätze korrigieren sich langsam nach den Höchstständen der vergangenen Jahre, und die Banken führen neue Bedingungen und Anforderungen für Kreditnehmer ein. Daher kann eine wohlüberlegte Entscheidung eine Schlüsselrolle für Ihr finanzielles Wohlbefinden über Jahrzehnte hinweg spielen. In diesem Artikel erklären wir alles, was Sie über Hypotheken in Spanien im Jahr 2025 wissen müssen: Kreditarten, allgemeine Voraussetzungen, wie Sie die beste Option wählen, welche Banken die günstigsten Konditionen bieten und ob es sich derzeit lohnt, einen Antrag zu stellen.

Welche Änderungen gab es 2025 auf dem Hypothekenmarkt?

Der spanische Hypothekenmarkt verändert sich jedes Jahr. Das Jahr 2025 bildet hier keine Ausnahme. Obwohl sich die Zinssätze allmählich stabilisieren, vergeben die Banken Hypothekendarlehen in Spanien im Jahr 2025 weiterhin mit Vorsicht. Insgesamt ist deutlich zu erkennen, dass die Banken bemüht sind, je nach Profil, Zahlungsfähigkeit und Art der zu erwerbenden Immobilie einen individuellen Ansatz für jeden Kreditnehmer zu verfolgen. Die auf den Webseiten der Banken veröffentlichten Hypothekenkonditionen sind in der Regel unverbindlich und dienen nur der Orientierung.

Eine der wichtigsten Veränderungen im Jahr 2025 betrifft variabel verzinste Darlehen. Diese gewinnen wieder an Popularität, und die Banken versuchen, den Aufschlag (Differential) zu senken, um sie attraktiver zu machen. Variable Zinssätze in Spanien sind an den Euribor gekoppelt und werden nach der Formel „Euribor + X“ berechnet, wobei „X“ der Aufschlag ist, der im Durchschnitt zwischen 0,5 % und 2,5 % liegt. Der vorläufige durchschnittliche Euribor-Wert im Mai 2025 beträgt 2,084 %. Das bedeutet derzeit einen Rückgang um 0,059 Prozentpunkte im Vergleich zu April 2025 und um 1,596 Prozentpunkte im Vergleich zu Mai 2024.

Den Einfluss des Euribor auf die Höhe der Hypothekenrate lässt sich am besten an einem Beispiel veranschaulichen: Gegeben ist ein Hypothekendarlehen in der Provinz Alicante für eine Immobilie aus dem Bestand (Sekundärmarkt). Kaufpreis: 200.000 €; Höhe der begleitenden Steuern und Kosten: 21.849 €; Eigenkapital (Anzahlung): 70.000 €. Daraus ergibt sich ein Hypothekendarlehen in Höhe von 151.849 €. Laufzeit: 30 Jahre. Zinssatz: Euribor + 1,2 %.

Vergleichen wir die monatliche Rate im April 2022, 2023, 2024 und 2025:

• 2022: Euribor + 1,2 % → 0,013 % + 1,2 % Monatliche Rate – ca. 510 €
• 2023: Euribor + 1,2 % → 3,757 % + 1,2 % Monatliche Rate – ca. 810 €
• 2024: Euribor + 1,2 % → 3,703 % + 1,2 % Monatliche Rate – ca. 805 €
• 2025: Euribor + 1,2 % → 2,143 % + 1,2 % Monatliche Rate – ca. 670 €

Experten prognostizieren einen weiteren moderaten Rückgang des Euribor, bis hin zu etwa 1,5 % bis Ende 2025, sowie eine Stabilisierung im Jahr 2026 in einer Spanne von 1,5–2 %.

Was Festzinsen betrifft, so hatten spanische Banken in den Jahren 2022–2023 die festen Zinssätze als Reaktion auf die Leitzinserhöhungen der EZB deutlich angehoben. Im Jahr 2024 kehrte sich dieser Trend jedoch um, und 2025 kann man bereits mit Hypotheken zu einem Festzins von etwa 2,50 % rechnen.

Hypothekenzinsen in Spanien im Jahr 2025

Spanische Banken arbeiten 2025 weiterhin mit drei Zinsarten:

• Fester Zinssatz: Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Laufzeit des Darlehens unverändert. Ideal für alle, die auf Stabilität setzen und sich gegen einen möglichen zukünftigen Anstieg des Euribor absichern möchten.
• Variabler Zinssatz: Der Zinssatz wird alle 6 oder 12 Monate in Abhängigkeit vom Euribor überprüft. Attraktiv in einer Phase sinkender Zinsen – wie im Jahr 2025 –, aber mit höherem Risiko auf lange Sicht.
• Gemischter Zinssatz: Kombination aus einer anfänglichen Phase mit Festzins (z. B. 5 oder 10 Jahre) und anschließender variabler Verzinsung für die restliche Laufzeit.

Die günstigste Hypothek in Spanien im Jahr 2025

Da die Banken ihre Hypothekenkonditionen laufend an die aktuelle Marktsituation anpassen, müssen die jeweils gültigen Daten direkt auf den Webseiten der Banken geprüft werden. Stand Mai 2025 bieten folgende Banken die attraktivsten Konditionen:

Fester Zinssatz:

Variabler Zinssatz:

Gemischter Zinssatz:

Voraussetzungen für eine Hypothek in Spanien im Jahr 2025

Auch wenn sich die Anforderungen nicht grundlegend verändert haben, prüfen spanische Banken die Zahlungsfähigkeit potenzieller Kunden weiterhin sehr sorgfältig. Um im Jahr 2025 eine Hypothek in Spanien zu erhalten, benötigen Sie:

• Nachweisbar stabiles Einkommen.
• Einen unbefristeten Arbeitsvertrag oder ausreichend lange Tätigkeit als Selbständige/r.
• Eine Eigenleistung in Höhe von 20–30 % des Immobilienwerts.
• Eine gute Bonität bzw. Kreditgeschichte.
• Die Gesamtbelastung durch Kredite sollte 35 % nicht überschreiten (d. h. die monatliche Hypothekenrate darf 35 % des monatlichen Nettoeinkommens nicht übersteigen).

Darüber hinaus verlangen viele Banken den Abschluss zusätzlicher Versicherungen, z. B. einer Lebens- oder Wohngebäudeversicherung, die Gehaltsüberweisung auf ein Konto bei dieser Bank, die Abbuchung der Hypothekenraten und – bei Selbständigen – der Steuern und Betriebsausgaben, sowie die Nutzung von Debit- und/oder Kreditkarten. Jedes zusätzlich abgeschlossene Finanzprodukt kann den Zinssatz um einige Basispunkte senken.

Lohnt es sich derzeit, in Spanien eine Hypothek aufzunehmen? Wahrscheinlich ja. Wenn Sie ein Objekt gefunden haben, das Sie in jeder Hinsicht überzeugt – Preis, Zustand, Lage –, sollten Sie es nicht leichtfertig aufgeben. Auch wenn der Zinsanstieg in den Jahren 2023 und 2024 viele Käufer abgeschreckt hat, verbessern sich die Bedingungen im Jahr 2025 deutlich. Der Markt stabilisiert sich, und einige Banken beginnen, Produkte mit günstigeren Zinssätzen anzubieten – vor allem für junge Menschen, Familien, die ihre erste selbstgenutzte Immobilie erwerben, und Kunden mit guter Bonität. Außerdem können staatliche Förderprogramme für Erstkäufer und Garantien für Kreditnehmer unter 35 Jahren in manchen Fällen die Kreditvergabe erleichtern oder bessere Konditionen ermöglichen.

Hypothek in Spanien 2025 für Nicht-Residenten

Für Nicht-Residenten wird es in Spanien zunehmend schwieriger, einen Hypothekarkredit für den Immobilienkauf zu bekommen, auch wenn einige Banken weiterhin gerne mit ausländischen Kreditnehmern arbeiten. Vor allem handelt es sich um Banco Sabadell, Bankinter und Banco Santander. Über Banco Sabadell wurde kürzlich die Nachricht veröffentlicht, dass er von BBVA übernommen werden soll. Dementsprechend sind Änderungen in der Geschäftspolitik und im Vorgehen der Bank zu erwarten. Bankinter arbeitet ebenfalls mit Nicht-Residenten, nennt die Konditionen jedoch nicht detailliert auf der Webseite. Daher betrachten wir Banco Santander, der ein spezielles Hypothekendarlehen für Nicht-Residenten anbietet – die Hipoteca para No Residentes. Auf der Webseite der Bank gibt es einen Hypothekenrechner, mit dem sich verschiedene Szenarien durchspielen lassen. Sehen wir uns an, welche Zinssätze die Bank für europäische und nicht-europäische Nicht-Residenten anbietet.

Ausgangsdaten: Ein 40-jähriger Ausländer kauft einen Neubau in Spanien. Er hat keine weiteren Kredite, sein Nettoeinkommen aus unselbständiger Arbeit beträgt 2.500 € im Monat. Kaufpreis: 120.000 €, beantragte Kreditsumme: 72.000 €, Laufzeit: 20 Jahre.

1. Antragsteller – britischer Staatsbürger mit Wohnsitz im Vereinigten Königreich. Konditionen bei gemischtem Zinssatz: Euribor + 2,47 % ohne Boni und Euribor + 1,87 % mit Boni. Konditionen bei festem Zinssatz: 4,65 % ohne Boni und 4,05 % mit Boni.

2. Antragsteller – US-Staatsbürger mit Wohnsitz in den USA. Die Konditionen sind identisch.

3. Antragsteller – deutscher Staatsbürger mit Wohnsitz in Deutschland. Die Konditionen sind ebenfalls die gleichen.

Wird die Kreditsumme erhöht, sinken die Zinssätze. Bei einem Kaufpreis von 200.000 € ist Banco Santander bereit, einen Nicht-Residenten mit 120.000 € zu finanzieren. Die Konditionen bei gemischtem Zinssatz sehen dann wie folgt aus: Euribor + 1,65 % ohne Boni und Euribor + 1,05 % mit Boni; bei festem Zinssatz: 3,79 % ohne Boni und 3,19 % mit Boni.

Voraussetzungen für eine Hypothek in Spanien 2025 für Nicht-Residenten

Damit ein Hypothekenantrag eines Nicht-Residenten von einer spanischen Bank genehmigt wird, sind insbesondere folgende Punkte zu beachten:

• Vorhandensein einer NIE. Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist die Identifikationsnummer für Ausländer und dient gleichzeitig als Steueridentifikationsnummer. Sie ist für alle Ausländer, die in Spanien eine Immobilie kaufen möchten – mit oder ohne Hypothek –, obligatorisch.
• Dauerhafter Wohnsitz (Land). Spanische Banken vergeben Hypothekendarlehen in der Regel eher an Nicht-Residenten, die Staatsangehörige sind oder einen festen Wohnsitz in Ländern mit stabiler Währung haben (z. B. USA, Vereinigtes Königreich, Schweiz oder jedes andere Land der Eurozone). Umgekehrt ist es deutlich schwieriger oder praktisch unmöglich, eine Genehmigung zu erhalten, wenn der Kreditnehmer aus einem Land mit instabiler Währung oder aus einem Land im Kriegszustand stammt. Das spanische Hypothekengesetz sieht vor, dass Hypothekendarlehen in Spanien in Euro gewährt werden. Es erlaubt jedoch, das Darlehen in die Währung umzuwandeln, in der der Kreditnehmer sein Haupteinkommen erzielt. Aus diesem Grund wird dem Wohnsitzland und der Staatsangehörigkeit von Nicht-Residenten besondere Aufmerksamkeit geschenkt.
• Alter. Der Kreditnehmer muss bei Antragstellung mindestens 18 Jahre alt sein, und bei vollständiger Rückzahlung des Darlehens darf sein Alter 75 Jahre nicht überschreiten, auch wenn einige Banken eine Verlängerung bis 80 Jahre zulassen. Die Laufzeit von Hypothekendarlehen für Nicht-Residenten ist in den meisten Fällen auf 20 Jahre begrenzt.
• Eigenkapital, Steuern und Nebenkosten. In der Regel muss der Kreditnehmer rund 40 % des Immobilienwerts aus eigenen Mitteln aufbringen: etwa 30 % als Anzahlung und weitere ca. 10 % für Nebenkosten und Steuern im Zusammenhang mit dem Kauf. Zum Vergleich: Für Residenten sind spanische Banken bereit, bis zu 90 % des Kaufpreises zu finanzieren.

Unterlagen für die Beantragung einer Hypothek in Spanien 2025 für Nicht-Residenten

Die genaue Liste der Unterlagen kann je nach Bank variieren, in der Regel werden jedoch folgende Dokumente verlangt:

• Identitätsnachweise:

1. Reisepass
2. NIE

• Einkommensnachweise bei unselbständiger Arbeit:

1. Die letzten zwei oder drei Gehaltsabrechnungen
2. Steuererklärungen bzw. Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre
3. Arbeitgeberbescheinigung mit Angaben zur Art des Arbeitsvertrages, Jahreseinkommen, Betriebszugehörigkeit und Position
4. Kontoauszug mit den Umsätzen der letzten 6–12 Monate

• Einkommensnachweise bei selbständiger Tätigkeit:

1. Finanzberichte mit Angaben zum Unternehmen, Branchenzugehörigkeit, Umsätzen und Gewinnen der letzten zwei Jahre
2. Jährliche Steuererklärungen
3. Kontoauszüge des Unternehmens für die letzten zwei Jahre

• Zusätzliche Unterlagen:

1. Kredit- bzw. Bonitätshistorie im Wohnsitzland
2. Falls vorhandene Mieteinnahmen: Kopie des Mietvertrags
3. Informationen zu weiteren Einkommensquellen (falls vorhanden)

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