Der Eigentumswechsel einer Immobilie ist ein Verfahren, das in allen Fällen befolgt werden sollte, wenn es zu einem Eigentümerwechsel kommt und das Objekt zur vollständigen Verfügung einer anderen Person übergeht. Dieses Verfahren ist Standard und für alle Eigentümer gleich, unabhängig von ihrem Status in Spanien (ansässig oder nichtansässig).
Wann kommt es in Spanien zu einem Eigentümerwechsel einer Immobilie?
Ein Eigentümerwechsel einer Immobilie in Spanien wird im Immobilienregister (Registro de Propiedad) unter der Adresse eingetragen, an der sich die Immobilie befindet. Gründe für einen Eigentümerwechsel können sein:
- An und Verkauf;
- Annahme von Immobilien als Schenkung;
- Eintritt in die Erbschaft;
- Scheidung und Güterteilung.
Machen wir gleich einen Vorbehalt, dass die Änderung des Eigentumsrechts an Immobilien im Register nicht gesetzlich vorgeschrieben ist. Es ist jedoch besser, es nicht zu vernachlässigen, denn… Durch eine rechtzeitige Ummeldung kann amtlich festgehalten werden, wer seit wann genau Eigentümer eines bestimmten Objekts ist. Dies ist eine Art Versicherung gegen möglichen Betrug oder die Schuldverpflichtungen anderer Personen. Ein Eigentümerwechsel einer Immobilie in Spanien ist jederzeit möglich. Dies ist zwar nicht verpflichtend, schränkt den Eigentümer aber in keiner Weise zeitlich ein. Bei einem Verkauf oder Kauf wird jedoch in der Regel unmittelbar nach der notariellen Beglaubigung ein notariell beglaubigter Kaufvertrag zur Eintragung an das Grundbuchamt übermittelt. Bei einer Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie kann das Ummeldeverfahren erst nach Zahlung der Erbschafts- und Schenkungssteuer (hierfür sind 6 Monate vorgesehen) abgeschlossen werden. Beim Kauf einer Immobilie mit Hypothek hat die Bank das Recht, eine obligatorische Eintragung nicht nur der Kaufurkunde, sondern auch des Hypothekenvertrags in das Register zu verlangen – in diesem Fall wird die aktuelle Belastung rechtzeitig erfasst. Der Eigentümerwechsel einer Immobilie in Spanien wird immer vom neuen Eigentümer durchgeführt. Bei mehreren Eigentümern nimmt jeder am Verfahren teil und die damit verbundenen Kosten (Zahlung staatlicher Abgaben) werden anteilig entsprechend dem Eigentumsanteil aufgeteilt.
Eigentümerwechsel: Schritt für Schritt
In den meisten Fällen übernimmt ein Notar die ganze Mühe eines Eigentümerwechsels, indem er den Kauf und Verkauf, den Hypothekenvertrag, die Erbschaft oder die Annahme einer Immobilie als Schenkung beurkundet. Kauf und Verkauf von Immobilien: Nach der Registrierung der notariellen Urkunde, der Zahlung der Steuern (Mehrwertsteuer oder Grunderwerbsteuer) und der Notargebühren werden die Dokumente zur späteren Registrierung in das Grundbuch übertragen. Der neue Eigentümer muss eine staatliche Gebühr entrichten: Der erforderliche Betrag wird vom Notar selbst einbehalten und überwiesen. Eintragung in die Erbschaft: Nachdem die Annahme der Erbschaft im Beisein eines Notars bekannt gegeben wurde, sind die entsprechenden Steuern (Erbschafts- und Schenkungssteuer und Plusvalía-Steuer) sowie die Notargebühren zu entrichten, woraufhin die Dokumente an den Erblasser übermittelt werden Grundbuchamt zur Eintragung des Eigentümerwechsels. In diesem Fall müssen Sie außerdem eine staatliche Gebühr entrichten, deren Höhe vom Notar nach den aktuellen Sätzen berechnet wird. Annahme einer Immobilie als Schenkung: In Anwesenheit eines Notars wird die entsprechende Urkunde über die Annahme der Immobilie als Schenkung unterzeichnet, Steuern und Kosten werden bezahlt, wie im vorherigen Absatz, die staatliche Pflicht zur Eintragung des Rechts in Das Grundbuch wird berechnet und bezahlt. Scheidung und Güteraufteilung: Im Falle einer einvernehmlichen oder gerichtlichen Scheidung wird der Güterstand der Ehegatten aufgehoben, das Vermögen auf einen von ihnen übertragen oder an einen Dritten verkauft. Sowohl im ersten als auch im zweiten Fall ist die Eintragung des Eigentumswechsels der Immobilie im Registro de Propiedad erforderlich. Eintragung der Eheschließung: Wenn vor der Eheschließung auf den Namen eines Ehegatten Immobilien erworben wurden und nach der Eintragung der Eheschließung die Notwendigkeit besteht, das gemeinsame Vermögen zu registrieren und dem zweiten Ehegatten einen bestimmten Anteil zuzuteilen, wird das Problem durch Kauf und Verkauf oder Schenkung gelöst die Ausführung der entsprechenden notariellen Urkunden und die Zahlung der obligatorischen Steuern und Auslagen. Eintragung einer Hypothek: In diesem Fall sind je nach Vermögensstand der Ehegatten (Gemeinschaftsgut oder Sondereigentum) und je nach Zeitpunkt der Eintragung der Hypothek (vor oder nach der Eintragung der Ehe) unterschiedliche Optionen möglich: In Abwesenheit einer eingetragenen Ehe oder in der Regelung des getrennten Eigentums als Eigentümer. Der Ehegatte ist im Register eingetragen und fungiert als Käufer und Zahler der Hypothek. Beteiligt sich der zweite Ehegatte dennoch zu Lasten seines Einkommens an der Tilgung der Hypothek, hat er Anspruch auf einen Anteil am Vermögen gegen eine Finanzierung seinerseits, die durch eine entsprechende notarielle Urkunde beurkundet wird. Wenn zum Zeitpunkt des Kaufs und der Eintragung der Hypothek die Ehe im Miteigentumsregime eingetragen war, erhält der gekaufte Gegenstand automatisch den Status des Miteigentums, auch wenn im Kaufvertrag, im Hypothekenvertrag und im Hypothekenvertrag nur ein Ehegatte aufgeführt ist Eigentumsregister. Eine Ausnahme bildet der Fall, wenn die Anzahlung für eine Immobilie von einem Ehegatten auf Kosten persönlicher Ersparnisse vor der Ehe geleistet wird: In diesem Fall wird ihm der anteilige Anteil der Immobilie persönlich und nicht gemeinschaftlich zugeteilt wenn wir nicht über die Hauptwohnung der Familie sprechen.
Die Höhe der staatlichen Abgabe beim Eigentümerwechsel einer Immobilie in Spanien
Die Höhe der staatlichen Gebühr für die Eintragung von Eigentumsrechten im Registro de Propiedad errechnet sich aus dem Katasterwert. Der Mindeststeuersatz beträgt 24,04 €, der Höchstzoll 2.181,67 €. Die Berechnungen basieren auf einer regressiven Tarifskala, d. h. Die Sätze sinken mit zunehmender Berechnungsbasis:
- Teil des Katasterwertes bis 6.010,12 € – Pauschalgebühr von 24,04 €;
- Ein Teil des Katasterwertes liegt zwischen 6.010,13 und 30.050,61 € – 1,75 € pro 1.000 €;
- Ein Teil des Katasterwerts liegt zwischen 30.050,62 und 60.101,21 € – 1,25 € pro 1.000 €;
- Ein Teil des Katasterwerts liegt zwischen 60.101,22 und 150.253,03 € – 0,75 € pro 1.000 €;
- Ein Teil des Katasterwerts liegt zwischen 150.253,04 und 601.012,10 € – 0,30 € pro 1.000 €;
- Teil des Katasterwertes über 601.012,10 € – 0,20 € pro 1.000 €.
So kostet der Eigentümerwechsel einer Immobilie bei einem Immobilienpreis von 564.000 € ca. 400 €, bei einem Immobilienpreis von 295.000 € ca. 260 €. Im Allgemeinen liegen die meisten Immobilientransaktionen in Spanien gemessen an der Höhe der staatlichen Abgaben im Bereich von 150-1.000 €.
