Het overdragen van eigendom van onroerend goed is een procedure die moet worden doorlopen in alle gevallen waarin er sprake is van een eigendomsoverdracht en het onroerend goed volledig onder controle van een andere persoon komt. Deze procedure is standaard en gelijk voor alle eigenaren, ongeacht hun status in Spanje (ingezetene of niet-ingezetene).
Wanneer vindt er in Spanje een eigendomsoverdracht van een woning plaats?
Wijzigingen in het eigendomsrecht van onroerend goed in Spanje worden geregistreerd in het kadaster (Registro de Propiedad) op het adres waar het onroerend goed zich bevindt. De volgende zaken kunnen als grond dienen voor wijziging van eigendomsrecht:
- Aankoop en verkoop;
- Aanvaarding van onroerend goed als schenking;
- In erfdeel komen;
- Echtscheiding en verdeling van eigendommen.
Laten we meteen vaststellen dat het wijzigen van het eigendomsrecht van onroerend goed in het kadaster niet wettelijk verplicht is. Het is echter beter om dit niet te verwaarlozen, aangezien tijdige herregistratie u in staat stelt om officieel vast te leggen wie precies de eigenaar is van een bepaald onroerend goed en sinds wanneer. Dit is een soort verzekering tegen mogelijke fraude of schulden van anderen. Het wijzigen van het eigendomsrecht van onroerend goed in Spanje kan op elk moment gebeuren. Omdat het niet verplicht is, legt het de eigenaar geen enkele tijdsbeperking op. Niettemin wordt bij aankoop en verkoop een notariële koopakte meestal direct na notariële bekrachtiging ter registratie in het kadaster ingediend. Bij het overgaan van een erfenis of het ontvangen van onroerend goed als schenking kan de herregistratieprocedure pas worden afgerond na betaling van de erf- en schenkingsrechten (hiervoor geldt een termijn van 6 maanden). Bij de aankoop van onroerend goed met een hypotheek heeft de bank het recht om verplichte registratie in het kadaster te eisen van niet alleen de koopakte, maar ook de hypotheekovereenkomst – in dat geval wordt de huidige last tijdig geregistreerd. De eigendomsoverdracht van onroerend goed in Spanje wordt altijd uitgevoerd door de nieuwe eigenaar. Als er meerdere eigenaren zijn, nemen ze allemaal deel aan de procedure en worden de bijbehorende kosten (betaling van de overheidsbelasting) evenredig verdeeld op basis van het eigendomsaandeel.
Eigendomsoverdracht: stapsgewijze acties
In de meeste gevallen wordt alle rompslomp rondom de eigendomsoverdracht uit handen genomen door de notaris, die de koop en verkoop, hypotheekovereenkomst, erfenis of schenking van onroerend goed registreert. Koop en verkoop van onroerend goed: nadat de notariële koopakte is opgesteld, de belastingen (btw of overdrachtsbelasting) en het honorarium van de notaris zijn betaald, worden de documenten overgedragen aan het Kadaster voor verdere registratie. De nieuwe eigenaar dient leges te betalen: het vereiste bedrag wordt ingehouden en door de notaris overgedragen. Erfenis: na de bekendmaking van de aanvaarding van de erfenis in aanwezigheid van de notaris, dienen de relevante belastingen (erf- en schenkingsbelasting en plusvalía) en notariskosten te worden betaald, waarna de documenten naar het Kadaster worden gestuurd om de eigendomsoverdracht te registreren. In dit geval dient u ook leges te betalen, waarvan de notaris de hoogte bepaalt op basis van de geldende tarieven. Aanvaarding van onroerend goed als schenking: een overeenkomstige akte van aanvaarding van het onroerend goed als schenking wordt ondertekend in aanwezigheid van een notaris, belastingen en kosten worden betaald zoals in de vorige paragraaf, en de overheidsbelasting voor registratie van het recht in het Kadaster wordt berekend en betaald. Echtscheiding en verdeling van goederen: in geval van echtscheiding met wederzijdse instemming van de partijen of op bevel van de rechtbank, wordt het vermogensregime van de echtgenoten nietig verklaard, gaat het onroerend goed over op een van hen of wordt het verkocht aan een derde. In beide gevallen is registratie van de eigendomsoverdracht van het onroerend goed in het Registro de Propiedad vereist. Huwelijksregistratie: indien het onroerend goed vóór het huwelijk op naam van één van de echtgenoten is verworven, en na de huwelijksregistratie de noodzaak bestaat om gezamenlijk eigendom te registreren en een bepaald deel aan de tweede echtgenoot toe te wijzen, wordt de kwestie opgelost door middel van aankoop en verkoop of schenking met het verlijden van de relevante notariële akten en betaling van verplichte belastingen en kosten. Registratie van een hypotheek: in dit geval zijn er verschillende opties mogelijk, afhankelijk van het vermogensstelsel van de echtgenoten (gemeenschappelijk of apart) en het moment van registratie van de hypotheek (vóór of na het huwelijk): Bij gebrek aan een geregistreerd huwelijk of in geval van gescheiden eigendom van een woning, wordt de echtgeno(o)t(e) die optreedt als koper en hypotheekbetaler in het register ingeschreven als eigenaar. Indien de tweede echtgeno(o)t(e) desondanks uit zijn/haar inkomen deelneemt aan de aflossing van de hypotheek, heeft hij/zij het recht om in ruil voor financiering van zijn/haar kant een aandeel in de woning te claimen, wat wordt geformaliseerd door een overeenkomstige notariële akte. Indien ten tijde van de aankoop en registratie van de hypotheek het huwelijk was geregistreerd onder het regime van gemeenschappelijk eigendom, krijgt de verworven woning automatisch de status van gemeenschappelijk eigendom, zelfs als slechts één echtgeno(o)t(e) voorkomt in de koopovereenkomst, hypotheekovereenkomst en het kadaster. Een uitzondering hierop is het geval wanneer de initiële betaling voor het onroerend goed door een van de echtgenoten wordt gedaan uit persoonlijke besparingen die zijn opgebouwd vóór het huwelijk. In dat geval wordt een evenredig deel van het onroerend goed aan hem toegewezen als zijn persoonlijk huis, niet als gemeenschappelijk huis, en alleen als het niet de belangrijkste gezinswoning is.
De hoogte van de overheidsbelasting bij het overdragen van eigendom van onroerend goed in Spanje
De hoogte van de staatsvergoeding voor de registratie van eigendomsrechten in het Registro de Propiedad wordt berekend op basis van de kadastrale waarde. De minimumvergoeding bedraagt € 24,04 en de maximumvergoeding € 2.181,67. De berekeningen zijn gebaseerd op een regressieve tariefschaal, d.w.z. de tarieven dalen naarmate de berekeningsgrondslag toeneemt:
- Gedeelte van de kadastrale waarde tot € 6.010,12 – vast recht van € 24,04;
- Een deel van de kadastrale waarde binnen het bereik van 6.010,13 tot 30.050,61 € – 1,75 € voor elke 1.000 €;
- Een deel van de kadastrale waarde binnen het bereik van 30.050,62 tot 60.101,21 € – 1,25 € voor elke 1.000 €;
- Een deel van de kadastrale waarde binnen het bereik van 60.101,22 tot 150.253,03 € – 0,75 € voor elke 1.000 €;
- Deel van de kadastrale waarde binnen het bereik van 150.253,04 tot 601.012,10 € – 0,30 € voor elke 1.000 €;
- Het deel van de kadastrale waarde boven € 601.012,10 – € 0,20 per € 1.000.
Zo kost de overdracht van eigendom van een woning met een prijs van € 564.000 ongeveer € 400, en met een prijs van € 295.000 ongeveer € 260. Over het algemeen liggen de meeste onroerendgoedtransacties in Spanje qua hoogte van de overheidsbelasting tussen de € 150 en € 1.000.
