Změna vlastnictví nemovitosti je postup, který je nutné absolvovat ve všech případech, kdy dojde ke změně vlastníka a nemovitost přejde do plné kontroly jiné osoby. Tento postup je standardní a stejný pro všechny vlastníky bez ohledu na jejich status ve Španělsku (rezident nebo nerezident).
Kdy dochází ve Španělsku ke změně vlastnictví nemovitosti?
Změny ve vlastnictví nemovitosti ve Španělsku se zapisují do katastru nemovitostí (Registro de Propiedad) na adrese, kde se nemovitost nachází. Důvody pro změnu vlastnických práv mohou být:
- Nákup a prodej;
- Přijetí nemovitosti jako daru;
- Vstup do dědictví;
- Rozvod a rozdělení majetku.
Rovnou stanovíme, že změna vlastnictví nemovitosti v rejstříku není ze zákona povinná. Je však lepší to nezanedbávat, protože… Včasná přeregistrace nám umožní oficiálně evidovat, kdo přesně je vlastníkem konkrétní nemovitosti a od kdy. Jedná se o jakousi pojistku proti možným podvodům nebo cizím dluhovým závazkům. Změny ve vlastnictví nemovitosti ve Španělsku lze provést kdykoli. Tím, že není povinný, nijak časově neomezuje majitele. Při koupi a prodeji se však notářsky ověřená listina o prodeji zasílá k zápisu do katastru nemovitostí, zpravidla ihned po notářském ověření. Při vstupu do dědictví nebo darování nemovitosti lze přeregistraci dokončit až po zaplacení daně dědické a darovací (udává se k tomu 6 měsíců). Při koupi nemovitosti na hypotéku má banka právo požadovat povinnou registraci v Registru nejen kupní smlouvy, ale i zástavní smlouvy – v tomto případě bude včas zapsáno aktuální věcné břemeno. Změnu vlastnictví nemovitosti ve Španělsku provádí vždy nový vlastník. Je-li vlastníků více, účastní se řízení všichni a náklady s tím spojené (platba státní povinnosti) se rozdělí poměrně podle podílu vlastnictví.
Změna vlastnictví: kroky krok za krokem
Ve většině případů veškerou starost se změnou vlastnických práv přebírá notář, který eviduje koupi a prodej, smlouvu o hypotečním úvěru, dědictví nebo přijetí nemovitosti darem. Nákup a prodej nemovitosti: po sepsání notářského zápisu o prodeji, zaplacení daní (DPH nebo daň z převodu nemovitosti) a odměny notáře budou dokumenty převedeny do katastru nemovitostí k následné evidenci. Nový majitel bude muset zaplatit státní poplatek: požadovanou částku zadrží a převede sám notář. Přijetí dědictví: po prohlášení o přijetí dědictví za přítomnosti notáře bude nutné uhradit příslušné daně (Dědická a darovací daň a Plusvalía daň) a notářské poplatky, poté budou dokumenty zaslány na katastr nemovitostí k zápisu změny vlastnictví. V tomto případě budete muset také zaplatit státní poplatek, jehož výši vám notář vypočítá podle aktuálních sazeb. Přijetí nemovitosti jako dar: za přítomnosti notáře je podepsán odpovídající akt o přijetí nemovitosti jako dar, daně a výdaje se platí jako v předchozím odstavci, je vypočítán a zaplacen státní poplatek za zápis práva do katastru nemovitostí. Rozvod a rozdělení majetku: v případě rozvodu po vzájemné dohodě stran nebo na základě rozhodnutí soudu je majetkový režim manželů zrušen, nemovitost je převedena na jednoho z nich nebo prodána třetí osobě. V obou případech je nutná registrace změny vlastnictví nemovitosti v Registro de Propiedad. Registrace manželství: pokud byl majetek nabyt před uzavřením manželství na jméno jednoho z manželů a po registraci manželství byla potřeba zaregistrovat společné jmění a poskytnout druhému z manželů určitý podíl, je problém vyřešen koupí a prodejem nebo darováním s provedením příslušných notářských úkonů a zaplacením povinných daní a výdajů. Registrace hypotéky: v tomto případě jsou možné různé možnosti v závislosti na majetkovém režimu manželů (společný majetek nebo samostatný majetek) a v závislosti na okamžiku registrace hypotéky (před nebo po registraci manželství): V případě neexistence registrovaného manželství nebo v případě samostatného vlastnictví nemovitosti je v rejstříku zapsán jako vlastník manžel, který vystupuje jako kupující a plátce hypotéky. Pokud se přesto druhý z manželů podílí na splácení hypotéky ze svých příjmů, má právo požadovat podíl na nemovitosti výměnou za financování z jeho strany, což je potvrzeno příslušným notářským zápisem. Pokud bylo v době koupě a registrace hypotéky manželství zapsáno jako společné jmění, nabytá nemovitost automaticky získává status společného jmění, i když v kupní smlouvě, zástavní smlouvě a katastru nemovitostí figuruje pouze jeden z manželů. Výjimkou je případ, kdy prvotní platbu za nemovitost provádí jeden z manželů z osobních úspor uskutečněných před uzavřením manželství: v tomto případě je mu poměrná část nemovitosti přidělena jako jeho osobní, nikoli společná, a to pouze v případě, že se nejedná o hlavní rodinný dům.
Výše státní daně při změně vlastnictví nemovitosti ve Španělsku
Výše státního poplatku za zápis vlastnického práva do Registro de Propiedad se vypočítává na základě katastrální hodnoty. Minimální poplatek je 24,04 EUR, maximální 2 181,67 EUR. Při výpočtech se používá regresní stupnice sazeb, tzn. sazby klesají se zvyšujícím se základem výpočtu:
- Část katastrální hodnoty do 6 010,12 € – fixní poplatek 24,04 €;
- Část katastrální hodnoty v rozmezí od 6 010,13 do 30 050,61 € – 1,75 € za každých 1 000 €;
- Část katastrální hodnoty v rozmezí od 30 050,62 do 60 101,21 € – 1,25 € za každých 1 000 €;
- Část katastrální hodnoty v rozmezí od 60 101,22 do 150 253,03 € – 0,75 € za každých 1 000 €;
- Část katastrální hodnoty v rozmezí od 150 253,04 do 601 012,10 € – 0,30 € za každých 1 000 €;
- Část katastrální hodnoty nad 601 012,10 € – 0,20 € za každých 1 000 €.
Změna vlastnictví nemovitosti s cenou 564 000 EUR tedy bude stát přibližně 400 EUR a s cenou 295 000 EUR – přibližně 260 EUR. Obecně se většina realitních transakcí ve Španělsku z hlediska výše státní daně pohybuje v rozmezí 150-1 000 €.
