Смена права собственности на недвижимость – процедура, которую следует проходить во всех случаях, когда происходит смена владельца и объект передается в полное распоряжение другому лицу. Процедура эта стандартная и одинаковая для всех собственников, независимо от статуса их нахождения в Испании (резидент или нерезидент).
Когда происходит смена права собственности на недвижимость в Испании
Смена права собственности на недвижимость в Испании регистрируется в Реестре собственности (Registro de Propiedad) по адресу местонахождения объекта. Основаниями для смены права собственности могут служить:
- Купля-продажа;
- Принятие недвижимости в дар;
- Вступление в наследство;
- Развод и раздел имущества.
Сразу оговоримся, что смена права собственности на недвижимость в Реестре не является обязательной по закону. Однако лучше ею не пренебрегать, т.к. своевременная перерегистрация позволит официально зафиксировать, кто именно является собственником конкретного объекта и с какого времени. Это является своего рода страховкой от возможного мошенничества или чужих долговых обязательств.
Смена права собственности на недвижимость в Испании может быть сделана в любое время. Не являясь обязательной, она никак не ограничивает владельца по срокам. Тем не менее, при купле-продаже нотариальная купчая отправляется на регистрацию в Реестр собственности обычно сразу же после заверения ее нотариусом. При вступлении в наследство или получении недвижимости в дар процедуру перерегистрации можно пройти только после уплаты налога на наследование и дарение (на это дается 6 месяцев). При покупке недвижимости в ипотеку банк вправе потребовать обязательной регистрации в Реестре не только купчей, но и ипотечного договора – в этом случае будет своевременно зафиксировано действующее обременение.
Смена права собственности на недвижимость в Испании всегда производится новым владельцем. Если владельцев несколько, в процедуре принимают участие все, а сопутствующие расходы (оплата госпошлины) делятся в пропорциональной форме согласно доле владения.
Смена права собственности: пошаговые действия
В большинстве случаев все хлопоты по смене права собственности берет на себя нотариус, регистрирующий куплю-продажу, договор ипотечного кредитования, вступление в наследство или принятие в дар недвижимости.
Купля-продажа недвижимости: после оформления нотариальной купчей, уплаты налогов (НДС или Налога на передачу собственности) и гонорара нотариуса, документы будут переданы в Реестр собственности для их последующей регистрации. Новому собственнику потребуется оплатить госпошлину: требуемую сумму удержит и перечислит сам нотариус.
Вступление в наследство: после объявления о принятии наследства в присутствии нотариуса потребуется оплатить соответствующие налоги (Налог на наследование и дарение и налог Plusvalía) и нотариальные расходы, после чего документы отправятся в Реестр собственности для регистрации смены владельца. В этом случае также потребуется оплатить госпошлину, размер которой рассчитает нотариус согласно действующим ставкам.
Принятие недвижимости в дар: в присутствии нотариуса подписывается соответствующий акт о принятии в дар объекта недвижимого имущества, уплачиваются налоги и расходы, как в предыдущем пункте, рассчитывается и уплачивается госпошлина за регистрацию права в Реестре собственности.
Развод и раздел имущества: в случае развода по обоюдному согласию сторон или в судебном порядке аннулируется режим собственности супругов, объект недвижимого имущества переходит к одному из них, либо продается третьему лицу. И в первом, и во втором случае требуется регистрация смены права собственности на недвижимость в Registro de Propiedad.
Регистрация брака: если недвижимость была приобретена до брака на имя одного супруга, а после регистрации брака возникла необходимость в регистрации совместной собственности и наделении второго супруга определенной долей, вопрос решается через куплю-продажу или дарение с оформлением соответствующих нотариальных актов и уплатой обязательных налогов и расходов.
Оформление ипотеки: в данном случае возможны разные варианты в зависимости от режима собственности супругов (совместная собственность или раздельная собственность) и в зависимости от момента оформления ипотеки (до или после регистрации брака):
При отсутствии зарегистрированного брака или при режиме раздельного владения имуществом в качестве собственника в Реестре регистрируется супруг, выступающий покупателем и плательщиком ипотеки. Если второй супруг тем не менее за счет своих доходов участвует в погашении ипотеки, он вправе претендовать на долю в собственности в обмен на финансирование со своей стороны, что оформляется соответствующим нотариальным актом.
Если на момент покупки и оформления ипотеки брак был зарегистрирован в режиме совместной собственности, приобретаемый объект автоматически получает статус совместного, даже если в договоре купли-продажи, ипотечном договоре и Реестре собственности фигурирует только один супруг. Исключение составляет случай, когда первоначальный взнос за недвижимость совершается одним супругом за счет личных накоплений, сделанных до брака: в этом случае пропорциональная доля собственности закрепляется за ним в качестве его личной, а не совместной, и лишь в случае, если речь идет не об основном семейном жилье.
Размер госпошлины при смене права собственности на недвижимость в Испании
Размер госпошлины за регистрацию права собственности в Registro de Propiedad рассчитывается от кадастровой стоимости. Минимальный размер пошлины составляет 24,04 €, максимальный – 2.181,67 €.
При расчетах используется регрессивная шкала ставок, т.е. ставки снижаются по мере увеличения расчетной базы:
- Часть кадастровой стоимости до 6.010,12 € — фиксированная пошлина в размере 24,04 €;
- Часть кадастровой стоимости в пределах от 6.010,13 до 30.050,61 € — 1,75 € за каждую 1.000 €;
- Часть кадастровой стоимости в пределах от 30.050,62 до 60.101,21 € — 1,25 € за каждую 1.000 €;
- Часть кадастровой стоимости в пределах от 60.101,22 до 150.253,03 € — 0,75 € за каждую 1.000 €;
- Часть кадастровой стоимости в пределах от 150.253,04 до 601.012,10 € — 0,30 € за каждую 1.000 €;
- Часть кадастровой стоимости свыше 601.012,10 € — 0,20 € за каждую 1.000 €.
Таким образом, смена права собственности на недвижимость при цене объекта 564.000 € обойдется приблизительно в 400 €, при цене объекта 295.000 € — приблизительно в 260 €. В общем и целом большинство сделок с недвижимостью в Испании в части суммы госпошлины находятся в пределах 150-1.000 €.
