Die Rendite einer Investition in Immobilien in Spanien ist das Erste, was jeder Investor , ob klein oder groß, wissen möchte. Die Rentabilität von Immobilien dient als zentraler Indikator für die Sinnhaftigkeit und Durchführbarkeit von Investitionen. Der Grad der Rentabilität bestimmt die wirtschaftliche Attraktivität einer bestimmten Immobilie für einen Investor und die Kapitalrendite. Um die Rendite einer Investition in Immobilien in Spanien zu berechnen, müssen Sie zunächst die möglichen Erträge daraus abschätzen und erst dann die Rentabilität berechnen:
- Das Einkommen wird in absoluten Werten ausgedrückt, im Falle Spaniens in Euro. Zum Beispiel 10.000 € pro Jahr oder 100.000 € pro Jahr.
- Die Rentabilität hingegen wird in relativen Werten ausgedrückt – „X“ % pro Jahr. Je höher das Endergebnis, desto besser.
Aus der Rentabilität können Sie die ungefähre Amortisationszeit der Investition berechnen.
Grundformeln zur Berechnung der Kapitalrendite in Immobilien in Spanien
Rentabilität = Jahresnettogewinn/Einkaufskosten * 100 %
- Im Kaufpreis sind der Kauf- und Verkaufspreis, alle mit der Transaktion verbundenen Steuern und Spesen sowie die Kosten für Reparaturen, Möblierung und Ausstattung der Wohnung enthalten.
- Zu den Nettoeinnahmen zählen Mieteinnahmen abzüglich Betriebskosten und eventueller Verluste sowie Darlehenszahlungen, sofern für den Kauf eine Fremdfinanzierung erforderlich war.
Die Amortisationszeit in Jahren wird nach der Umkehrformel berechnet:
Amortisation = Anschaffungskosten/Nettojahresgewinn
Werden Immobilien nicht zum Zweck der Vermietung, sondern zum Zwecke des Weiterverkaufs erworben, so lautet die Formel zur Berechnung der Rentabilität wie folgt: Rentabilität = Investitionsgewinn / Anschaffungskosten * 100 % Der Investitionsgewinn ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und den Kaufpreis unter Berücksichtigung aller Nebenkosten und Steuern.
Was beeinflusst die Rentabilität und Amortisationszeit von Immobilien in Spanien?
Eine Investition in Immobilien in Spanien zum Zweck des Wiederverkaufs wirft keine besonderen Fragen auf: Sie müssen die Immobilie so günstig wie möglich kaufen, so wenig wie möglich in sie investieren und sie dann für einen möglichst hohen Preis verkaufen. Es hängt alles vom Glück und der aktuellen Marktsituation ab. Bei Immobilien, die in Spanien zu Mietzwecken erworben werden, ist die Sache etwas komplizierter. Bei Langzeitmieten sollten Sie Folgendes berücksichtigen:
- Das Risiko, auf einen nicht zahlenden Mieter zu stoßen;
- Vom Eigentümer zu tragende Kosten (Wohngemeinschaftsquoten, jährliche Grundsteuer, Sachversicherung etc.)
- Unvorhergesehene Aufwendungen (unverschuldeter Ausfall elektrischer Geräte, außerplanmäßige Reparaturarbeiten seitens der Wohnungsbaugesellschaft etc.)
Bei einer kurzfristigen Anmietung sollten Sie Folgendes berücksichtigen:
- Ungleichmäßige Belastung das ganze Jahr über;
- Sachschäden, die nicht durch die Kaution gedeckt sind;
- Übermäßiger Verbrauch von Wasser, Gas und Strom laut Rechnungen;
- Bei den oben genannten handelt es sich um sonstige gewöhnliche und Nebenkosten.
Und natürlich werden in beiden Fällen Hypothekenquoten berücksichtigt, wenn das Objekt oder die Objekte auf Kredit erworben wurden, Provisionen von Maklern und Immobilienagenturen, Anwaltskosten für die Erstellung von Mietverträgen und ähnliche Kosten. Etwaige zusätzliche Kosten und Verluste erhöhen die Amortisationszeit für Immobilien in Spanien. Das Endergebnis wird immer noch ungefähr sein, weil… Es ist schwierig, das Wachstum der Inflation, die Mietindexierung, Veränderungen der Marktsituation und damit der Wohnkosten sowie alle möglichen Risiken für mehrere Jahre im Voraus zu berücksichtigen. In jedem Fall wird die Rendite einer Investition in Immobilien in Spanien normalerweise mit der Rendite von Bankeinlagen verglichen. Und die Wahl wird immer zugunsten von Immobilien ausfallen.
Kapitalrendite in verschiedenen Arten von Immobilien in Spanien
Prognosen für das laufende Jahr:
- Einkaufszentren waren und sind die profitabelsten in Spanien. Im Jahr 2023 wird ihre Rentabilität auf 6–6,5 % pro Jahr geschätzt. Auf dem gleichen Niveau befinden sich Wohnungen in prestigeträchtigen Gegenden von Madrid und Barcelona sowie Studios und kleine Apartments in den historischen Zentren dieser Städte.
- An zweiter Stelle stehen Senioren- und Studentenwohnheime (die Nachfrage nach diesen Einrichtungen wächst von Jahr zu Jahr rasant) – 4,7-5 % pro Jahr.
- An dritter Stelle stehen Büro- und Geschäftszentren sowie Wohnungen an Hauptstraßen und in den Zentren von Großstädten und in erster Meereslinie in Urlaubsgebieten – 4,5–4,8 % pro Jahr.
- An vierter Stelle stehen alle anderen Wohnimmobilien – 3,8-4,5 % pro Jahr.
- Und seltsamerweise können Wohnimmobilien, die nicht in den beliebtesten Gegenden liegen, die höchste Rentabilität vorweisen: Ein niedrigerer Kaufpreis führt rechnerisch zu einer höheren Rentabilität, bis zu 8-9 % pro Jahr.
Insgesamt ist die Kapitalrendite in Immobilien in Spanien im letzten Jahrzehnt aufgrund steigender Preise und Inflation leicht zurückgegangen. Allerdings wird erwartet, dass dieser Indikator im Jahr 2023 aufgrund eines plötzlichen Anstiegs der Nachfrage nach Mietobjekten im Jahr 2022 (hauptsächlich Langzeitmieten) und einem gegenseitigen Anstieg der Mietpreise wieder ansteigt. Wenn wir über Wohnimmobilien sprechen, sind Studios und Apartments mit 2-3 Schlafzimmern am profitabelsten. Erstere werden hauptsächlich als Touristenunterkünfte und Studentenwohnungen genutzt. In den Zentren großer Städte oder in der Nähe von Universitäten gelegen, sorgen sie für eine konstant hohe Nachfrage. Letztere sind für die Langzeitmiete konzipiert und garantieren die geringste Fluktuation der Mieter, insbesondere wenn sie in Gebieten mit guter Verkehrs- und Gewerbeinfrastruktur sowie in der Nähe von Kinderbildungszentren liegen.
