Рентабельность инвестиций в недвижимость в Испании – это первое, что желает знать любой инвестор, как мелкий, так и крупный. Именно доходность недвижимости служит ключевым показателем обоснованности и целесообразности инвестиций.
По степени рентабельности определяется экономическая привлекательность того или иного объекта недвижимости для инвестора и отдача от совершенных капиталовложений.
Чтобы подсчитать рентабельность инвестиций в недвижимость в Испании, необходимо сначала прикинуть возможный доход от нее, а уже затем рассчитать доходность:
- Доход будет выражаться в абсолютных величинах, в случае Испании – в евро. Например, 10.000 € в год, или 100.000 € в год.
- Доходность же, наоборот, будет выражаться в относительных величинах – «Х»% годовых. Чем выше итоговый результат, тем лучше.
От доходности можно рассчитать приблизительный срок окупаемости инвестиций.
Основные формулы для расчета рентабельности инвестиций в недвижимость в Испании
Доходность = Чистая годовая прибыль/Стоимость покупки * 100%
- Стоимость покупки включает цену купли-продажи, все сопутствующие сделке налоги и расходы, а также расходы на ремонт, меблировку и оснащение жилья.
- Чистая прибыль включает доходы от аренды за вычетом текущих расходов и возможных убытков, а также выплат по кредитам, если для покупки потребовалось стороннее финансирование.
Срок окупаемости в годах рассчитывается по обратной формуле:
Окупаемость = Стоимость покупки/Чистая годовая прибыль
Если недвижимость покупается не с целью сдачи в аренду, а с целью перепродажи, то формула расчета доходности выглядит следующим образом:
Доходность = Инвестиционная прибыль/Стоимость покупки * 100%
Под инвестиционной прибылью понимается разница между ценой продажи и ценой покупки с учетом всех дополнительных расходов и налогов.
Что влияет на доходность и сроки окупаемости недвижимости в Испании?
Инвестиции в недвижимость в Испании с целью перепродажи особых вопросов не вызывают: требуется купить объект как можно дешевле, вложить в него как можно меньше и затем продать как можно дороже. Все зависит от должного везения и текущей ситуации на рынке.
С недвижимостью, приобретаемую в Испании под сдачу в аренду, дела обстоят несколько сложнее.
При долгосрочной аренде следует учитывать:
- Риск столкнуться с арендатором-неплательщиком;
- Расходы, оплачиваемые собственником (квоты жилтоварищества, годовой налог на недвижимость, страховка на недвижимость и проч.)
- Непредвиденные расходы (выход из строя электробытового оборудования не по вине арендатора, внеплановые ремонтные работы со стороны жилтоварищества и проч.)
При краткосрочной аренде следует учитывать:
- Неравномерную загрузку в течение года;
- Ущерб, причиненный имуществу, не покрываемый страховым депозитом;
- Перерасход воды, газа и электроэнергии по фактурам;
- Указанные выше прочие обычные и непредвиденные расходы.
И, конечно же, в обоих случаях учитываются квоты по ипотеке, если объект или объекты покупались в кредит, комиссионные риелторов и агентств недвижимости, гонорары адвокатов за подготовку договоров аренды и прочие аналогичные расходы.
Любые дополнительные расходы и потери увеличивают срок окупаемости недвижимости в Испании.
Итоговый результат все равно будет приблизительным, т.к. сложно на несколько лет вперед учесть рост инфляции, индексацию арендной платы, изменение рыночной ситуации и, как следствие, стоимости жилья, а также все возможные риски. В любом случае, рентабельность инвестиций в недвижимость в Испании принято сравнивать с доходностью банковских депозитов. И выбор всегда будет в пользу недвижимости.
Рентабельность инвестиций в различные виды недвижимости в Испании
Прогнозы на текущий год:
- Самыми рентабельными в Испании были и остаются торговые центры. В 2023 году их доходность прогнозируется на уровне 6-6,5% годовых. На одном уровне с ними находится жилье в престижных районах Мадрида и Барселоны, а также студии и маленькие квартиры в исторических центрах этих городов.
- На втором месте находятся резиденции для престарелых и студенческое жилье (спрос на эти объекты стремительно растет год от года) – 4,7-5% годовых.
- На третьем месте находятся офисные и бизнес-центры, а также жилье на главных улицах и в центрах больших городов и на первой линии моря в курортных зонах – 4,5-4,8% годовых.
- На четвертом месте находятся все прочие жилые объекты – 3,8-4,5% годовых.
- И, как ни странно, наибольшую рентабельность способны продемонстрировать жилые объекты, расположенные не в самых популярных зонах: более низкая цена покупки при расчетах покажет более высокую рентабельность, вплоть до 8-9% годовых.
В общем и целом, за последнее десятилетие рентабельность инвестиций в недвижимость в Испании несколько снизилась, что было обусловлено ростом цен и инфляции. Тем не менее, в 2023 году вновь ожидается рост этого показателя за счет скачкообразного повышения спроса на аренду в 2022 году (в первую очередь долгосрочную) и ответного повышения цены аренды.
Если говорить о жилой недвижимости, то самыми рентабельными являются студии и квартиры с 2-3 спальнями. Первые используются, в первую очередь, в качестве туристического жилья и студенческих апартаментов. Расположенные в центрах крупных городов или рядом с университетами, они обеспечивают стабильно высокий спрос. Вторые предназначены под долгосрочную аренду и гарантируют наименьшую текучесть арендаторов, особенно если расположены в районах с хорошей транспортной, коммерческой инфраструктурой, вблизи детских учебных центров.