Návratnost investic do nemovitostí ve Španělsku je první věcí, kterou chce každý investor , malý i velký, vědět. Právě ziskovost nemovitosti slouží jako klíčový ukazatel platnosti a vhodnosti investic. Míra ziskovosti určuje ekonomickou atraktivitu konkrétní nemovitosti pro investora a návratnost investice. Chcete-li vypočítat návratnost investice do nemovitostí ve Španělsku, musíte nejprve odhadnout možný příjem z ní a poté vypočítat ziskovost:
- Příjem bude vyjádřen v absolutních hodnotách, v případě Španělska – v eurech. Například 10 000 EUR za rok nebo 100 000 EUR za rok.
- Výnos bude naopak vyjádřen v relativních hodnotách – „X“ % ročně. Čím vyšší je konečný výsledek, tím lépe.
Z rentability lze vypočítat přibližnou dobu návratnosti investice.
Základní vzorce pro výpočet návratnosti investice do nemovitosti ve Španělsku
Ziskovost = Čistý roční zisk / Nákupní cena * 100 %
- Kupní cena zahrnuje kupní cenu, veškeré daně a výdaje spojené s transakcí, jakož i náklady na opravy, zařízení a vybavení domácnosti.
- Čistý příjem zahrnuje výnosy z pronájmu minus provozní náklady a možné ztráty, stejně jako splátky úvěru, pokud bylo pro nákup vyžadováno financování třetí stranou.
Doba návratnosti v letech se vypočítá pomocí inverzního vzorce:
Návratnost = Nákupní náklady/Čistý roční zisk
V případě, že nemovitost není kupována za účelem pronájmu, ale za účelem dalšího prodeje, je vzorec pro výpočet výnosu následující: Výnos = Zisk investice/Nákupní cena * 100 % Zisk investice je rozdíl mezi prodejní cenou a kupní cenou se zohledněním všech dodatečných výdajů a daní.
Co ovlivňuje ziskovost a dobu návratnosti nemovitostí ve Španělsku?
Investice do nemovitosti ve Španělsku za účelem dalšího prodeje nevyvolává žádné zvláštní otázky: musíte nemovitost koupit co nejlevněji, investovat do ní co nejméně a následně ji prodat za co nejvyšší cenu. Vše záleží na troše štěstí a aktuální situaci na trhu. S nemovitostmi zakoupenými ve Španělsku za účelem pronájmu je to trochu složitější. Při dlouhodobém pronájmu zvažte:
- Riziko setkání s neplatícím nájemcem;
- Náklady hrazené majitelem (kvóty bytového družstva, roční daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti atd.)
- Nepředvídané výdaje (porucha elektrického zařízení nezaviněná nájemcem, neplánované opravy bytovým družstvem apod.)
Při krátkodobém pronájmu zvažte:
- Nerovnoměrné zatížení po celý rok;
- škody na majetku nekryté kaucí;
- Nadměrná spotřeba vody, plynu a elektřiny dle faktur;
- Výše uvedené ostatní běžné a vedlejší výdaje.
A samozřejmě se v obou případech zohledňují hypoteční kvóty, pokud byla nemovitost nebo nemovitosti koupeny na úvěr, provize realitních kanceláří a realitních kanceláří, poplatky za právní zastoupení za přípravu nájemních smluv a další podobné výdaje. Jakékoli dodatečné náklady a ztráty zvyšují dobu návratnosti nemovitostí ve Španělsku. Konečný výsledek bude stále přibližný, protože Růst inflace, indexaci nájmů, změny situace na trhu a v důsledku toho i náklady na bydlení a všechna možná rizika lze jen těžko zohlednit několik let dopředu. V každém případě se ziskovost investic do nemovitostí ve Španělsku obvykle srovnává s výnosností bankovních vkladů. A výběr bude vždy ve prospěch nemovitosti.
Návratnost investice do různých typů nemovitostí ve Španělsku
Předpovědi na aktuální rok:
- Nákupní centra byla a zůstávají nejziskovějšími ve Španělsku. V roce 2023 se předpokládá jejich výnos na úrovni 6-6,5 % ročně. Na stejné úrovni je bydlení v prestižních oblastech Madridu a Barcelony, stejně jako studia a malé byty v historických centrech těchto měst.
- Na druhém místě jsou rezidence pro důchodce a studentské bydlení (poptávka po těchto nemovitostech rok od roku rychle roste) – 4,7-5 % ročně.
- Na třetím místě jsou kancelářská a obchodní centra, stejně jako bydlení na hlavních ulicích a v centrech velkých měst a na první linii moře v rekreačních oblastech – 4,5-4,8% ročně.
- Na čtvrtém místě jsou všechny ostatní rezidenční nemovitosti – 3,8-4,5 % ročně.
- A kupodivu nejvyšší ziskovost mohou vykazovat rezidenční nemovitosti umístěné v méně oblíbených oblastech: nižší pořizovací cena ve výpočtech ukáže vyšší ziskovost, až o 8-9 % ročně.
Celkově se návratnost investic do nemovitostí ve Španělsku za poslední desetiletí mírně snížila, a to kvůli rostoucím cenám a inflaci. V roce 2023 se však očekává opětovný růst tohoto ukazatele v důsledku prudkého nárůstu poptávky po nájemném v roce 2022 (především dlouhodobého) a odpovídajícího nárůstu cen nájemného. Pokud jde o rezidenční nemovitosti, nejziskovější jsou garsonky a apartmány s 2-3 ložnicemi. První jsou využívány především jako turistické ubytování a studentské byty. Jsou umístěny v centrech velkých měst nebo v blízkosti univerzit a zajišťují trvale vysokou poptávku. Druhé jsou určeny k dlouhodobému pronájmu a zaručují nejnižší fluktuaci nájemců, zejména pokud se nacházejí v oblastech s dobrou dopravní a komerční infrastrukturou, v blízkosti dětských vzdělávacích center.
