Der spanische Immobilienmarkt beendete das Jahr 2023 mit gemischten Ergebnissen. Zeit, Bilanz zu ziehen und Prognosen für 2024 zu erstellen. Trotz eines Rückgangs der Hypothekentransaktionen und einer Abschwächung der Aktivität nach einem starken Jahr 2022 steigen die Immobilienpreise in Spanien weiter, angetrieben durch eine stetig steigende Nachfrage und ein sinkendes Angebot. Das neue Wohnungsgesetz erreichte nicht nur nicht die von der Regierung gesetzten Ziele, sondern hatte auch verheerende Auswirkungen auf den Markt: Ziel war es, das Mietproblem zu lösen, doch stattdessen näherte sich die Situation einer Krise, weil… Eine schlecht durchdachte Regulierung reduzierte das Angebot, während die Preise weiter in die Höhe schossen. Darüber hinaus hat das Gesetz viele Eigentümer dazu ermutigt, zu Kurzzeitmieten zurückzukehren, für die andere Gesetze gelten und die möglicherweise weniger Probleme für den Vermieter darstellen. Leider sind unter den gegenwärtigen Bedingungen im Jahr 2024 keine dramatischen Änderungen der Trends zu erwarten.
Kauf und Verkauf von Immobilien in Spanien: Ergebnisse 2023 und Prognosen für 2024
Wir beginnen mit einer Zusammenfassung des Immobilienkauf- und -verkaufsmarktes in Spanien, der Preisdynamik, der Nachfrage und der Hypothekensituation.
Dynamik der Immobilienpreise in Spanien im Jahr 2023
Was sind also die Ergebnisse der Preisgestaltung auf dem spanischen Immobilienmarkt für 2023 und was können wir im Jahr 2024 erwarten? Ursprüngliche Prognosen über einen Preisrückgang in diesem Jahr scheinen sich nicht bewahrheitet zu haben: Die Immobilienpreise in Spanien stiegen um 7 %. In den größten Städten des Landes, Madrid und Barcelona, erreichten die Preise schon früher hohe Niveaus. Dadurch kam es im Jahr 2023 zu einem moderaten Preisanstieg nahe der Inflationsrate. Gleichzeitig war der Aufwärtstrend in anderen Regionen (vor allem auf den Inseln und an der Mittelmeerküste Spaniens) stärker ausgeprägt. Darüber hinaus wurde es durch die Nachfrage internationaler Investoren mit hoher Kaufkraft gestützt. In Alicante und Palma de Mallorca stiegen die Preise um 15 %, in Valencia um 14 % und in Malaga um 13 %. Bei starker Nachfrage, steigender Zuwanderung, steigenden Haushaltszahlen und gleichzeitig sinkendem Angebot ist mit einem anhaltenden Preisdruck bis ins Jahr 2024 zu rechnen. Wir werden weiterhin den maximalen Preisanstieg in den dynamischsten Märkten der beliebtesten Regionen beobachten, während wir in anderen Teilen des Landes voll und ganz mit einer Stabilisierung und sogar einem leichten Preisrückgang rechnen können – einer Rückkehr zu den Ausgangswerten danach abnormale Erhöhungen. Pessimistische Experten sehen die Gefahr einer Blase auf dem Immobilienmarkt in Spanien. Dies geschieht, wenn die Immobilienpreise unangemessen zu steigen beginnen, was in der Regel auf ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zurückzuführen ist. Wenn eine Übernachfrage besteht, die nicht vollständig befriedigt werden kann, reagiert der Markt mit steigenden Preisen. Eine Analyse der aktuellen Situation auf dem spanischen Immobilienmarkt für das Jahr 2023 legt nahe, dass diese Option möglich ist, obwohl es jetzt, zu Beginn des Jahres 2024, außer einem Ungleichgewicht zwischen Preisen und Durchschnittsverdiensten der Bevölkerung keine weiteren Signale gibt.
Nachfrage nach Wohnraum in Spanien
Großstädte sind nach wie vor wichtige Investitionsziele, doch das Interesse an Vororten und Kleinstädten, die von der natürlichen Umgebung profitieren, nimmt spürbar zu. Ein erheblicher Teil der Immobilienkauf- und -verkaufstransaktionen in Spanien wird ohne Einbeziehung einer Drittfinanzierung, d. h. ohne eine Hypothek aufzunehmen . Darüber hinaus sind laut Statistik mehr als die Hälfte der potenziellen Käufer bereits Immobilieneigentümer. Das Investitionsvolumen in spanische Immobilien belief sich in den ersten drei Quartalen 2023 auf 7,513 Millionen Euro, das sind 49 % weniger als im gleichen Zeitraum des Jahres 2022. Im vierten Quartal erhöhte sich das Investitionstempo und bis Ende 2023 erreichte das Gesamtinvestitionsvolumen 11.200 Millionen Euro, das sind 36 % weniger als das Gesamtinvestitionsvolumen für 2022. Bezogen auf die Herkunftsländer der Investitionen stellt sich die Situation wie folgt dar:
- Spanien – 36 %,
- USA – 12 %,
- Frankreich – 7 %,
- Deutschland – 6 %,
- Großbritannien – 6 %,
- Saudi-Arabien, Vereinigte Arabische Emirate und Singapur zusammen – 20 %.
Verkaufs- und Einkaufstransaktionen
Im Jahr 2023 verzeichnete Spanien einen moderaten Rückgang des Volumens an Wohnimmobilientransaktionen. Laut Statistik wurden rund 600.000 Kauf- und Verkaufstransaktionen registriert, was deutlich weniger ist als im Jahr 2022 (720.000 Transaktionen). Und trotzdem wird 2023 als eines der besten und dynamischsten Jahre der letzten 15 Jahre bezeichnet. Der stabile Negativtrend dürfte sich auch im Jahr 2024 fortsetzen, da es in den nachgefragtesten Regionen nicht zu einem plötzlichen Anstieg der verfügbaren Immobilien kommt. Bei einer noch stärkeren Nachfragesteigerung wird sich jedoch die Marktverzerrung verstärken, was unweigerlich zu einem aktiveren Preisanstieg im Jahr 2024 führen wird. Experten gehen außerdem davon aus, dass die Zahl der Kauf- und Verkaufstransaktionen im ersten Halbjahr 2024 als Reaktion auf höhere Zinsen im Jahr 2023 und in Erwartung von Veränderungen auf dem Hypothekenmarkt weiter zurückgehen wird.
Hypotheken und Zinssätze
Nach vorläufigen Schätzungen betrug der Rückgang der Hypothekennachfrage im Jahr 2023 25 %. Der Wettbewerb zwischen den spanischen Banken ist hart, daher ist jede Bank bestrebt, Kreditnehmern mit entsprechendem Risikoprofil günstige Hypothekenkonditionen anzubieten. Allerdings verschreckt der steigende Euribor, an den variable Hypothekenzinsen gekoppelt sind, potenzielle Kreditnehmer. Banken wiederum zögern, Hypotheken zu festen Zinssätzen zu vergeben. Der Zinsunterschied trägt nicht zu einer steigenden Nachfrage nach Hypotheken bei und dieser Zustand wird auch im Jahr 2024 anhalten. Darüber hinaus wird die aktuelle Wirtschaftslage die Banken zu einer noch strengeren Kreditvergabepolitik zwingen, was vielen potenziellen Kunden die Tür zur Finanzierung verschließen wird. Die jüngsten Zinsentscheidungen der EZB machen es schwierig, die Entwicklung des Euribor in den nächsten 12 Monaten vorherzusagen. Trotz des allgemeinen Konsenses über eine mögliche Zinssenkung ist es noch zu früh, optimistische Prognosen abzugeben. Ende 2023 verlangsamte der Index sein Wachstum und verzeichnete sogar einen leichten Rückgang, was jedoch keine radikale Trendwende bedeutet. Der Markt ist immer noch zu volatil und zahlreiche Unsicherheiten wie hohe Inflation, geopolitisches Umfeld, steigende Löhne und staatliche Maßnahmen zur Eindämmung der Inflation bieten keine ausreichende Grundlage, um einen starken Rückgang des Index vorherzusagen. Wenn der Index sinkt, ist es unwahrscheinlich, dass er signifikant ausfällt (Experten sagen einen Schwellenwert von mindestens 3 % voraus), es sei denn, Europa steht vor einer schwereren Rezession, die die EZB zu einer schnellen Änderung ihrer Politik zwingt.
Immobilienvermietungsmarkt in Spanien: Ergebnisse für 2023 und Prognosen für 2024
Der Mietimmobilienmarkt in Spanien ist einer der größten und chaotischsten in Europa. Es werden Langzeit- und Touristenmieten gemischt, die durch unterschiedliche Vorschriften geregelt sind. Hausbesitzer schwanken in den letzten Jahren zwischen diesen beiden Optionen und versuchen, zwischen Gewinn und Risikominimierung zu manövrieren.
Langzeitmietmarkt in Spanien
Heute steckt der Markt für Langzeitmieten in einer tiefen Krise und stellt ein großes Problem für die Bewohner des Landes dar. Das im Mai verabschiedete Wohnungsbaugesetz hat die in den letzten Jahren angehäuften Probleme nicht gelindert oder gelöst, sondern vielmehr das Gegenteil bewirkt: Übermäßige Regulierung hat den Markt für Langzeitmieten auf ein Minimum reduziert. Die Eigentümer sind erneut einstimmig auf kurzfristige touristische Vermietung umgestiegen – und zwar in den Regionen, in denen die Erlangung einer touristischen Lizenz kein Problem darstellt. Bis Ende November 2023 stiegen die Mietpreise für Wohnungen im Vergleich zu 2022 um 9,2 % und erreichten 11,9 €/m2. In den beliebtesten Gebieten fielen die Preissteigerungen deutlicher aus:
- 21,6 % in Valencia ,
- 19,3 % in Palma de Mallorca,
- 15,2 % in Málaga ,
- 14,4 % in Barcelona,
- 12,4 % in Madrid.
So endete das Jahr 2023 mit einem Rekordanstieg der Preise für Langzeitmieten und einer akuten Angebotsknappheit. Der Angebotsrückgang betrug landesweit 12 %, in Madrid 26 %, in Malaga 23 % und in Barcelona 12 %. Die Situation für 2024 lässt keine drastischen Veränderungen erwarten.
Kurzzeitmietmarkt in Spanien
Diese Art der Vermietung wird erneut zur bevorzugten Option für viele Eigentümer, die sich entschieden haben, ihre Immobilien vorübergehend aus der Langzeitvermietung auszuschließen. Der Anstieg des kurzfristigen Mietangebots im Jahr 2023 erreichte 40 %. In San Sebastian macht diese Art der Vermietung bereits 32 % des Marktes aus, in Barcelona – 28 %, in Malaga – 15 %. Alles deutet darauf hin, dass diese Zahlen im Jahr 2024 weiter steigen werden. Eigentümer fokussieren sich wieder auf Optionen, die mehr Rechtssicherheit und Schutz vor zahlungsunfähigen Mietern bieten.
Rentabilität des Wohnungsmietmarktes
Die besten Rentabilitätsindikatoren für Investoren, die Wohnungen zum Zweck der Vermietung kaufen, weisen Murcia und Lleida auf – 8,3 % bzw. 8 %. Als nächstes folgen Huelva (7,6 %), Jaen (7,3 %) und Castellón (7 %). Die Außenseiter sind San Sebastian mit der niedrigsten Rentabilität (3,8 %), gefolgt von Palma de Mallorca (4,5 %), Pamplona (4,7 %) und La Coruña (4,7 %). Auch Cádiz und Pontevedra weisen ähnliche Zahlen auf (4,8 %). In Madrid beträgt die Rentabilität 5,2 % und in Barcelona 5,8 %. Im Jahr 2024 soll die Profitabilität in Madrid und Barcelona steigen, während sie in anderen Bereichen stabil bleibt oder sogar leicht sinkt.
Kopfschmerzen der Mieter
In Spanien übersteigen die Kosten für die Miete eines Hauses die Kosten für den Kauf. Wer in einer Mietwohnung wohnt, zahlt mehr als jemand mit einer Hypothek. Dies macht es schwierig (und manchmal sogar unmöglich), genug zu sparen, um ein Eigenheim zu kaufen (den vollen Betrag oder eine Anzahlung für eine Hypothek). Der einzige Ausweg aus dieser Situation wäre eine Senkung der Mietpreise. Wie wir oben bereits erwähnt haben, ist es jedoch unwahrscheinlich, dass dies in absehbarer Zukunft der Fall sein wird.
