2023 год на рынке испанской недвижимости завершился с неоднозначными результатами. Время подводить итоги и давать прогнозы на 2024 год. Несмотря на падение объема ипотечных сделок и ослабление активности после успешного 2022 года, цены на недвижимость в Испании продолжают расти под давлением стабильно растущего спроса и снижающегося предложения.
Новый закон о жилье не только не достиг поставленных правительством целей, но скорее оказал разрушительное воздействие на рынок: его целью было решить проблему аренды, но вместо этого ситуация приблизилась к кризисной, т.к. непродуманное регулирование сократило предложение, а цены при этом продолжили стремительно расти. Кроме того, закон побудил многих собственников вновь вернуться к краткосрочной аренде, регулируемой другими законами и несущей потенциально меньше проблем арендодателю.
К сожалению, в нынешних условиях не предвидится никаких кардинальных изменений в наблюдаемых нами тенденциях в 2024 году.
Купля-продажа недвижимости в Испании: итоги 2023 года и прогнозы на 2024 год
Начнем мы с подведения итогов рынка купли-продажи недвижимости в Испании, динамики цен, спроса и ситуации с ипотекой.
Динамика цен на недвижимость в Испании в 2023 году
Итак, каковы итоги ценообразования на испанском рынке недвижимости за 2023 год и что можно ожидать в 2024 году? Первоначальные прогнозы о снижении цен в текущем году, кажется, не сбылись, и стоимость жилья в Испании выросла на 7%.
В самых крупных городах страны, Мадриде и Барселоне, цены еще раньше достигли высоких уровней. Как следствие, в 2023 году там наблюдался умеренный рост цен, близкий к уровню инфляции. В то же время в других регионах (в первую очередь, на островах и Средиземноморском побережье Испании) тенденция к росту была более заметной. Тем более, что она была подкреплена спросом со стороны международных инвесторов с высоким уровнем покупательной способности.
В Аликанте и Пальма-де-Майорке цены выросли на 15%, в Валенсии – на 14%, а в Малаге – на 13%. С активным спросом, увеличивающейся иммиграцией, ростом числа домохозяйств и одновременно уменьшающимся предложением ожидается, что давление на цены сохранится и в текущем 2024 году. Максимальный рост цен мы продолжим наблюдать на самых динамичных рынках самых востребованных регионов, в то время как в остальных частях страны вполне можно рассчитывать на стабилизацию и даже небольшое снижение цен – возврат к исходным значениям после аномальных повышений.
Пессимистично настроенные эксперты заявляют о риске возникновения пузыря на рынке недвижимости в Испании. Он возникает, когда цены на недвижимость начинают необоснованно расти, что обычно происходит из-за дисбаланса между предложением и спросом. При избытке спроса, который невозможно полностью удовлетворить, рынок реагирует увеличением цен. Анализ текущей ситуации на испанском рынке недвижимости за 2023 год позволяет предположить, что такой вариант возможен, хотя сейчас, в начале 2024 года не наблюдается иных сигналов, кроме дисбаланса между ценами и средними заработками населения.
Спрос на жилье в Испании
Крупные города по-прежнему остаются ключевыми инвестиционными направлениями, однако наблюдается заметное повышение интереса к пригородам и небольшим поселкам, плюсом которых является окружающая природа.
Значительная часть сделок купли-продажи недвижимости в Испании совершается без привлечения стороннего финансирования, т.е. без оформления ипотеки. Более того, по данным статистики больше половины потенциальных покупателей уже являются собственниками недвижимости.
Что касается объема инвестирования в испанскую недвижимость, то за три первых квартала 2023 года он составил 7.513 млн. €, что на 49% меньше, чем в аналогичном периоде 2022 года. В четвертом квартале темпы инвестирования возросли, и к концу 2023 года общий объем инвестиций достиг 11.200 млн. €, что на 36% меньше, чем в целом за 2022 год.
В разрезе стран-источников инвестиций ситуация выглядит следующим образом:
- Испания – 36%,
- США – 12%,
- Франция – 7%,
- Германия – 6%,
- Великобритания – 6%,
- Саудовская Аравия, Объединенные Арабские Эмираты и Сингапур вместе взятые – 20%.
Сделки купли-продажи
В 2023 году в Испании зафиксировано умеренное снижение объема сделок с жилой недвижимостью. По данным статистики, было зарегистрировано порядка 600.000 операций по купле-продаже, что существенно ниже, чем в 2022 году (720.000 операций). И даже несмотря на это 2023 год называют одним из лучших и динамичных за последние 15 лет.
В 2024 году, вероятно, сохранится стабильная отрицательная тенденция, поскольку не предвидится внезапного появления большого количества доступных объектов в самых востребованных регионах. Однако при еще большем увеличении спроса перекос рынка усилится, что неминуемо потянет за собой более активный рост цен в 2024 году. Также эксперты прогнозируют, что количество сделок купли-продажи продолжит снижаться в первой половине 2024 года, как ответ на повышение процентных ставок в 2023 году и в ожидании перемен на ипотечном рынке.
Ипотечные кредиты и ставки
Снижение спроса на ипотеку в 2023 году по предварительным оценкам составило 25%. Конкуренция среди испанских банков жесткая, поэтому каждый банк стремится предложить выгодные ипотечные условия для заемщиков с соответствующими профилями риска. Тем не менее, растущий Euribor, к которому привязаны плавающие ипотечные ставки, пугает потенциальных заемщиков. Банки же, в свою очередь, неохотно выдают ипотеки под фиксированные ставки. Разница интересов не способствует повышению спроса на ипотеки, и такое положение дел сохранится в 2024 году. Более того, текущая экономическая ситуация заставит банки стать еще более строгими в политике выдачи кредитов, что закроет двери к получению финансирования для многих потенциальных клиентов.
Последние решения ЕЦБ относительно процентных ставок делают сложным предсказание поведения Euribor на следующие 12 месяцев. Несмотря на общее мнение о возможном снижении ставок, рано делать оптимистичные прогнозы.
В конце 2023 года индекс замедлил свой рост и даже показал некоторый спад, но это вовсе не означает кардинального изменения тенденции. Рынок все еще слишком нестабилен, и многочисленные неопределенности, такие как высокий уровень инфляции, геополитическая обстановка, повышение заработной платы и меры правительств по сдерживанию инфляции, не обеспечивают достаточных оснований для предсказания резкого падения индекса.
В случае снижения индекса вряд ли оно будет значительным (эксперты предсказывают порог не ниже 3%), если только Европа не столкнется с более серьезной рецессией, что заставит ЕЦБ быстро изменить свою политику.
Рынок аренды недвижимости в Испании: итоги 2023 года и прогнозы на 2024 год
Рынок аренды недвижимости в Испании – один из самых крупных и самых хаотичных в Европе. На нем смешались долгосрочная и туристическая аренды, регулируемые разными нормативными актами. Собственники жилья все последние годы мечутся между этими двумя опциями, пытаясь лавировать между прибылью и минимизацией рисков.
Рынок долгосрочной аренды в Испании
Сегодня рынок долгосрочной аренды пребывает в глубоком кризисе и создает основную проблему для жителей страны. Закон о жилье, принятый в мае, вместо того чтобы облегчить или решить накопившиеся за последние годы проблемы, произвел прямо противоположный эффект: избыточное регулирование сократило рынок долгосрочной аренды до минимума. Собственники вновь дружно переключились на краткосрочную туристическую аренду – в тех регионах, где получение туристической лицензии не является проблемой.
К концу ноября 2023 года стоимость аренды жилья выросла на 9,2% по сравнению с 2022 годом, достигнув 11,9 €/м2. В самых востребованных районах увеличение цен было более значительным:
Таким образом, 2023 год завершился рекордным ростом цен на долгосрочную аренду и острым дефицитом предложения. Снижение предложения составило 12% в целом по стране, 26% в Мадриде, 23% в Малаге и 12% в Барселоне. Ситуация на 2024 год не предвещает кардинальных изменений.
Рынок краткосрочной аренды в Испании
В очередной раз этот вид аренды становится предпочтительным для многих владельцев, решивших временно вывести свои недвижимые объекты из долгосрочной аренды. Увеличение предложения по краткосрочной аренде в 2023 году достигло 40%. В Сан-Себастьяне этот тип аренды составляет уже 32% от рынка, в Барселоне – 28%, в Малаге – 15%.
Все указывает на то, что эти показатели продолжат расти в 2024 году. Владельцы переориентируются на варианты, обеспечивающие большую юридическую безопасность и защиту от арендаторов-неплательщиков.
Рентабельность рынка жилой аренды
Наилучшие показатели рентабельности для инвесторов, которые приобретают жилье с целью сдачи в аренду, показывают Мурсия и Льейда – 8,3% и 8% соответственно. Следом идут Уэльва (7,6%), Хаэн (7,3%) и Кастельон (7%). Аутсайдерами являются Сан-Себастьян с минимальной рентабельностью (3,8%), за которым следуют Пальма-де-Майорка (4,5%), Памплона (4,7%) и Ла-Корунья (4,7%). Кадис и Понтеведра также имеют одинаковые показатели (4,8%). В Мадриде рентабельность составляет 5,2%, а в Барселоне – 5,8%.
В 2024 году ожидается повышение рентабельности в Мадриде и Барселоне, в то время как в других районах с она останется стабильной или даже немного уменьшится.
Головная боль арендаторов
В Испании затраты на аренду жилья превышают затраты на покупку. Люди, живущие в арендованном жилье, платят больше, чем те, кто имеет ипотеку. Это делает сложным (а иногда и просто невозможным) накопление необходимой суммы для покупки собственного жилья (полной суммы или первоначального взноса по ипотеке).
Единственным выходом из сложившейся ситуации послужило бы снижение цен на аренду. Однако, как мы отметили выше, вряд ли это случится в обозримом будущем.
