Rok 2023 skončil na španělském trhu s nemovitostmi se smíšenými výsledky. Je čas udělat inventuru a udělat předpovědi pro rok 2024. Navzdory poklesu objemu hypoték a zpomalení aktivity po silném roce 2022 ceny nemovitostí ve Španělsku nadále rostou pod tlakem neustále rostoucí poptávky a klesající nabídky. Nový zákon o bydlení nejenže nedosáhl cílů vlády, ale měl spíše destruktivní dopad na trh: jeho cílem bylo vyřešit problém s nájmem, ale místo toho se situace blížila krizi, protože Špatně koncipované regulace snížily nabídku, zatímco ceny nadále rychle rostly. Zákon navíc mnohé pronajímatele povzbudil k návratu ke krátkodobým pronájmům, které se řídí jinými zákony a pro pronajímatele potenciálně představují méně problémů. Bohužel za současných podmínek se v roce 2024 neočekávají žádné dramatické změny trendů, které sledujeme.
Nákup a prodej nemovitostí ve Španělsku: výsledky roku 2023 a prognózy pro rok 2024
Začneme shrnutím trhu s nemovitostmi ve Španělsku, dynamiky cen, poptávky a hypoteční situace.
Dynamika cen nemovitostí ve Španělsku v roce 2023
Jaké jsou tedy výsledky cen španělského trhu s nemovitostmi pro rok 2023 a co můžeme očekávat v roce 2024? Zdá se, že původní předpovědi poklesu cen v letošním roce se nenaplnily a španělské ceny bydlení vzrostly o 7 %. V největších městech země, Madridu a Barceloně, ceny dosahovaly vysokých úrovní ještě dříve. V důsledku toho došlo v roce 2023 k mírnému nárůstu cen, blízko míry inflace. Zároveň v jiných regionech (především na ostrovech a středomořském pobřeží Španělska) byl vzestupný trend patrnější. Navíc byl podpořen poptávkou mezinárodních investorů s vysokou kupní silou. V Alicante a Palma de Mallorca vzrostly ceny o 15 %, ve Valencii o 14 % a v Malaze o 13 %. Se silnou poptávkou, rostoucí imigrací, rostoucím počtem domácností a současně klesající nabídkou se očekává, že tlak na ceny bude pokračovat i v roce 2024. Nejvyšší růst cen budeme i nadále svědky na nejdynamičtějších trzích nejoblíbenějších regionů, zatímco v ostatních částech republiky lze plně očekávat stabilizaci až mírný pokles cen – návrat k původním hodnotám po abnormálních nárůstech. Pesimističtí experti varují před rizikem bubliny na španělském trhu s nemovitostmi. Dochází k němu, když ceny nemovitostí začnou neoprávněně růst, k čemuž obvykle dochází v důsledku nerovnováhy mezi nabídkou a poptávkou. Pokud existuje převis poptávky, kterou nelze plně uspokojit, trh reaguje zvýšením cen. Analýza současné situace na španělském realitním trhu pro rok 2023 naznačuje, že tato varianta je možná, i když nyní, na začátku roku 2024, neexistují jiné signály než nerovnováha mezi cenami a průměrnými výdělky obyvatel.
Poptávka po bydlení ve Španělsku
Klíčovými investičními destinacemi zůstávají velká města, ale znatelně stoupá zájem o předměstí a malá města, která těží z přírodního prostředí. Významná část transakcí koupě a prodeje nemovitostí ve Španělsku probíhá bez zapojení financování třetí stranou, tzn. bez sjednání hypotéky . Navíc podle statistik je více než polovina potenciálních kupců již vlastníky nemovitostí. Pokud jde o objem investic do španělských nemovitostí, v prvních třech čtvrtletích roku 2023 činil 7,513 milionu eur, což je o 49 % méně než ve stejném období roku 2022. Ve čtvrtém čtvrtletí se tempo investic zvýšilo a do konce roku 2023 dosáhl celkový objem investic 11 200 milionů EUR, což je o 36 % méně než celkový objem za rok 2022. Pokud jde o země zdroje investic, situace vypadá následovně:
- Španělsko – 36 %,
- USA – 12 %,
- Francie – 7 %,
- Německo – 6 %,
- Velká Británie – 6 %,
- Saúdská Arábie, Spojené arabské emiráty a Singapur dohromady – 20 %.
Nákupní a prodejní transakce
Španělsko zaznamenává v roce 2023 mírný pokles transakcí s rezidenčními nemovitostmi. Podle statistik bylo evidováno cca 600 000 transakcí nákupu a prodeje, což je výrazně méně než v roce 2022 (720 000 transakcí). A i přes to je rok 2023 označován za jeden z nejlepších a nejdynamičtějších za posledních 15 let. Sestupný trend bude pravděpodobně pokračovat i v roce 2024, protože v nejžádanějších regionech nedochází k náhlému vzniku velkého množství dostupných nemovitostí. S ještě větším nárůstem poptávky se však bude zvyšovat deformace trhu, což nevyhnutelně povede k aktivnějšímu růstu cen v roce 2024. Experti také předpokládají, že počet nákupů a prodejů bude v první polovině roku 2024 nadále klesat v reakci na zvýšení úrokových sazeb v roce 2023 a v očekávání změn na hypotečním trhu.
Hypoteční úvěry a sazby
Podle předběžných odhadů byl pokles poptávky po hypotékách v roce 2023 o 25 %. Konkurence mezi španělskými bankami je nelítostná, takže každá banka se snaží nabídnout výhodné hypoteční podmínky dlužníkům s odpovídajícím rizikovým profilem. Rostoucí Euribor, na který jsou navázány pohyblivé sazby hypoték, však potenciální dlužníky děsí. Banky se zase zdráhají vydávat hypotéky za fixní sazby. Rozdíl v úrocích nepřispívá ke zvýšení poptávky po hypotékách a tento stav bude pokračovat i v roce 2024. Současná ekonomická situace navíc donutí banky ještě zpřísnit úvěrovou politiku, což mnoha potenciálním klientům zavře dveře k financování. Poslední rozhodnutí ECB o úrokových sazbách ztěžují předpovědi chování Euriboru v příštích 12 měsících. Navzdory všeobecnému konsenzu o možném snížení sazeb je příliš brzy na optimistické prognózy. Na konci roku 2023 index zpomalil svůj růst a dokonce vykázal jistý pokles, ale to neznamená radikální změnu trendu. Trh je stále příliš volatilní a četné nejistoty, jako je vysoká inflace, geopolitické prostředí, zvyšování mezd a vládní opatření k omezení inflace, neposkytují dostatečné důvody k předpovědi prudkého poklesu indexu. Pokud index klesne, pravděpodobně nebude významný (experti předpokládají práh alespoň 3 %), ledaže by Evropa čelila vážnější recesi, která by ECB donutila rychle změnit svou politiku.
Španělský trh s pronájmem nemovitostí: výsledky pro rok 2023 a prognózy pro rok 2024
Trh s pronájmem nemovitostí ve Španělsku je jedním z největších a nejchaotičtějších v Evropě. Jedná se o směs dlouhodobých a turistických pronájmů, regulovaných různými předpisy. V posledních letech se majitelé domů zmítají mezi těmito dvěma možnostmi a snaží se orientovat mezi ziskem a minimalizací rizika.
Trh s dlouhodobým pronájmem ve Španělsku
Trh s dlouhodobým pronájmem je dnes v hluboké krizi a vytváří velký problém pro obyvatele země. V květnu přijatý zákon o bydlení měl místo zmírnění či vyřešení problémů, které se nahromadily za poslední roky, opačný efekt: přehnaná regulace omezila trh s dlouhodobým pronájmem na minimum. Majitelé opět jednomyslně přešli na krátkodobé turistické pronájmy – v regionech, kde není problém získat turistickou licenci. Do konce listopadu 2023 se ceny nájemního bydlení zvýšily o 9,2 % ve srovnání s rokem 2022 a dosáhly 11,9 €/m2. V nejoblíbenějších oblastech bylo zvýšení cen výraznější:
- 21,6 % ve Valencii ,
- 19,3 % v Palma de Mallorca,
- 15,2 % v Malaze ,
- 14,4 % v Barceloně,
- 12,4 % v Madridu.
Rok 2023 tak skončil rekordním růstem cen dlouhodobého pronájmu a akutním nedostatkem nabídky. Pokles nabídky byl 12 % na národní úrovni, 26 % v Madridu, 23 % v Malaze a 12 % v Barceloně. Situace v roce 2024 nepředpokládá žádné radikální změny.
Trh krátkodobých pronájmů ve Španělsku
Tento typ pronájmu se opět stává preferovaným pro mnoho majitelů, kteří se rozhodli dočasně stáhnout svou nemovitost z dlouhodobého pronájmu. Nárůst nabídky krátkodobých pronájmů v roce 2023 dosáhl 40 %. V San Sebastianu již tento typ pronájmu představuje 32 % trhu, v Barceloně – 28 %, v Malaze – 15 %. Vše nasvědčuje tomu, že tato čísla budou v roce 2024 nadále růst. Majitelé se posouvají k možnostem, které poskytují větší právní jistotu a ochranu před neplatícími nájemníky.
Ziskovost trhu s nájemním bydlením
Nejlepší míru návratnosti pro investory, kteří nakupují za účelem pronájmu, vykazují Murcia a Lleida, a to 8,3 % a 8 %. Následují Huelva (7,6 %), Jaen (7,3 %) a Castellón (7 %). Outsiderem je San Sebastian s nejnižší ziskovostí (3,8 %), následovaný Palmou de Mallorca (4,5 %), Pamplonou (4,7 %) a A Coruñou (4,7 %). Stejné sazby mají také Cádiz a Pontevedra (4,8 %). V Madridu je ziskovost 5,2 % a v Barceloně 5,8 %. V roce 2024 se očekává zvýšení ziskovosti v Madridu a Barceloně, zatímco v ostatních oblastech zůstane stabilní nebo dokonce mírně poklesne.
Bolest hlavy nájemníků
Ve Španělsku náklady na pronájem domu převyšují náklady na jeho koupi. Lidé žijící v nájmu platí více než ti, kteří mají hypotéku. Díky tomu je obtížné (a někdy nemožné) našetřit dostatek peněz na pořízení vlastního bydlení (buď celou částku nebo zálohu na hypotéku). Jediným východiskem ze současné situace by bylo snížení cen nájmů. Jak jsme však uvedli výše, v dohledné době k tomu pravděpodobně nedojde.
