De Spaanse vastgoedmarkt heeft 2023 met gemengde resultaten afgesloten. Het is tijd om de balans op te maken en voorspellingen te doen voor 2024. Ondanks de daling van het hypotheekvolume en de verzwakking van de activiteit na een succesvol 2022, blijven de vastgoedprijzen in Spanje stijgen onder druk van een gestaag groeiende vraag en een afnemend aanbod. De nieuwe woningwet heeft niet alleen de doelstellingen van de overheid niet gehaald, maar heeft zelfs een verwoestend effect gehad op de markt: het doel was om het huurprobleem op te lossen, maar in plaats daarvan is de situatie bijna een crisis geworden, omdat slecht doordachte regelgeving het aanbod heeft verminderd, terwijl de prijzen snel zijn blijven stijgen. Bovendien heeft de wet veel eigenaren aangemoedigd om terug te keren naar kortetermijnverhuur, die door andere wetten wordt gereguleerd en mogelijk minder problemen oplevert voor de verhuurder. Helaas worden er onder de huidige omstandigheden geen fundamentele veranderingen verwacht in de trends die we waarnemen in 2024.
Kopen en verkopen van onroerend goed in Spanje: resultaten van 2023 en prognoses voor 2024
We beginnen met een samenvatting van de vastgoedmarkt in Spanje: de prijsdynamiek, de vraag en de hypotheeksituatie.
Dynamiek van de vastgoedprijzen in Spanje in 2023
Dus, wat zijn de resultaten van de Spaanse vastgoedprijzen voor 2023 en wat kunnen we verwachten in 2024? De eerste voorspellingen van een prijsdaling dit jaar lijken niet te zijn uitgekomen, met een stijging van de huizenprijzen in Spanje van 7%. In de grootste steden van het land, Madrid en Barcelona, bereikten de prijzen al eerder hoge niveaus. Daardoor was er in 2023 sprake van een gematigde prijsstijging, dicht bij de inflatie. Tegelijkertijd was de opwaartse trend in andere regio's (vooral de eilanden en de Middellandse Zeekust van Spanje) sterker merkbaar. Temeer omdat deze werd ondersteund door de vraag van internationale investeerders met een hoge koopkracht. In Alicante en Palma de Mallorca stegen de prijzen met 15%, in Valencia met 14% en in Malaga met 13%. Met een actieve vraag, toenemende immigratie, een toename van het aantal huishoudens en een gelijktijdige daling van het aanbod, zal de druk op de prijzen naar verwachting in het huidige jaar 2024 aanhouden. We zullen de hoogste prijsstijgingen blijven zien in de meest dynamische markten van de meest populaire regio's, terwijl we in de rest van het land stabilisatie en zelfs een lichte prijsdaling kunnen verwachten – een terugkeer naar de beginwaarden na abnormale stijgingen. Pessimistische experts zeggen dat er een risico bestaat op een zeepbel op de Spaanse vastgoedmarkt. Dit ontstaat wanneer de vastgoedprijzen onredelijk beginnen te stijgen, wat meestal gebeurt als gevolg van een onevenwicht tussen vraag en aanbod. Wanneer er een overmatige vraag is die niet volledig kan worden bevredigd, reageert de markt door de prijzen te verhogen. Een analyse van de huidige situatie op de Spaanse vastgoedmarkt voor 2023 suggereert dat deze optie mogelijk is, hoewel er nu, begin 2024, geen andere signalen zijn dan een onevenwicht tussen de prijzen en het gemiddelde inkomen van de bevolking.
Vraag naar woningen in Spanje
Grote steden blijven belangrijke investeringsbestemmingen, maar er is een merkbare toename in de belangstelling voor voorsteden en kleine steden, die het voordeel hebben omgeven te zijn door natuur. Een aanzienlijk deel van de aankoop- en verkooptransacties van onroerend goed in Spanje wordt uitgevoerd zonder financiering door derden, d.w.z. zonder hypotheek . Bovendien blijkt uit statistieken dat meer dan de helft van de potentiële kopers al eigenaar is van onroerend goed. Wat betreft het investeringsvolume in Spaans onroerend goed, bedroeg dit in de eerste drie kwartalen van 2023 € 7,513 miljoen, wat 49% minder is dan in dezelfde periode in 2022. In het vierde kwartaal nam het investeringstempo toe en eind 2023 bereikte het totale investeringsvolume € 11,2 miljard, wat 36% minder is dan in 2022 als geheel. Wat betreft de landen van herkomst van investeringen, is de situatie als volgt:
- Spanje – 36%,
- VS – 12%,
- Frankrijk – 7%,
- Duitsland – 6%,
- VK – 6%,
- Saoedi-Arabië, de Verenigde Arabische Emiraten en Singapore samen – 20%.
Aankoop- en verkooptransacties
In 2023 werd in Spanje een lichte daling in het aantal woningtransacties geregistreerd. Volgens de statistieken werden er ongeveer 600.000 koop- en verkooptransacties geregistreerd, aanzienlijk minder dan in 2022 (720.000 transacties). Desondanks wordt 2023 een van de beste en meest dynamische jaren van de afgelopen 15 jaar genoemd. In 2024 zal de stabiele negatieve trend zich waarschijnlijk voortzetten, aangezien er niet verwacht wordt dat er plotseling een groot aantal beschikbare woningen in de meest populaire gebieden zal verschijnen. Door een nog grotere toename van de vraag zal de marktverstoring echter toenemen, wat onvermijdelijk zal leiden tot een actievere prijsgroei in 2024. Deskundigen voorspellen ook dat het aantal koop- en verkooptransacties in de eerste helft van 2024 zal blijven dalen, als reactie op de rentestijging in 2023 en in afwachting van veranderingen op de hypotheekmarkt.
Hypotheekleningen en rentetarieven
De daling van de vraag naar hypotheken in 2023 wordt geschat op 25%. De concurrentie tussen Spaanse banken is hevig, dus elke bank streeft ernaar om gunstige hypotheekvoorwaarden te bieden aan kredietnemers met een passend risicoprofiel. De stijgende Euribor, waaraan variabele hypotheekrentes zijn gekoppeld, schrikt potentiële kredietnemers echter af. Banken zijn op hun beurt terughoudend om hypotheken tegen vaste rentes te verstrekken. Het renteverschil draagt niet bij aan een toename van de vraag naar hypotheken, en deze situatie zal zich in 2024 voortzetten. Bovendien zal de huidige economische situatie banken dwingen om hun kredietbeleid nog strenger te maken, wat de deur naar financiering voor veel potentiële klanten zal sluiten. De recente rentebeslissingen van de ECB maken het moeilijk om het gedrag van Euribor in de komende 12 maanden te voorspellen. Ondanks de algemene opinie over een mogelijke renteverlaging is het te vroeg om optimistische voorspellingen te doen. Eind 2023 vertraagde de index zijn groei en vertoonde zelfs een lichte daling, maar dit betekent geen radicale trendbreuk. De markt is nog steeds te onstabiel en talloze onzekerheden, zoals hoge inflatie, geopolitieke situatie, loonstijgingen en overheidsmaatregelen om de inflatie te beheersen, bieden onvoldoende aanleiding om een scherpe daling van de index te voorspellen. Een daling van de index zal waarschijnlijk niet significant zijn (experts voorspellen een drempel van ten minste 3%), tenzij Europa te maken krijgt met een zwaardere recessie, waardoor de ECB haar beleid snel moet aanpassen.
De Spaanse huurmarkt voor onroerend goed: resultaten 2023 en prognoses 2024
De Spaanse markt voor woningverhuur is een van de grootste en meest chaotische van Europa. Het is een mix van langetermijnverhuur en toeristische verhuur, gereguleerd door verschillende regelgevingen. Huiseigenaren hebben de afgelopen jaren heen en weer geslingerd tussen deze twee opties, in een poging om winst te maken en risico's te minimaliseren.
De markt voor langetermijnverhuur in Spanje
De markt voor langetermijnverhuur verkeert momenteel in een diepe crisis en vormt het grootste probleem voor de inwoners van het land. De in mei aangenomen woningwet heeft de problemen die zich de afgelopen jaren hebben opgestapeld niet verlicht of opgelost, maar heeft juist het tegenovergestelde effect gehad: overmatige regelgeving heeft de markt voor langetermijnverhuur tot een minimum beperkt. Eigenaren zijn opnieuw unaniem overgestapt op kortetermijnverhuur voor toeristen – in die regio's waar het verkrijgen van een toeristenvergunning geen probleem is. Eind november 2023 stegen de huurprijzen voor woningen met 9,2% ten opzichte van 2022, tot € 11,9 per m². In de populairste gebieden was de prijsstijging aanzienlijker:
- 21,6% in Valencia ,
- 19,3% in Palma de Mallorca,
- 15,2% in Malaga ,
- 14,4% in Barcelona,
- 12,4% in Madrid.
Zo eindigde 2023 met een recordstijging van de langetermijnhuurprijzen en een acuut aanbodtekort. De daling van het aanbod bedroeg 12% in het hele land, 26% in Madrid, 23% in Malaga en 12% in Barcelona. De situatie voor 2024 voorziet geen radicale veranderingen.
De markt voor kortetermijnverhuur in Spanje
Deze vorm van verhuur wordt opnieuw de voorkeursoptie voor veel eigenaren die hebben besloten hun woning tijdelijk uit de langetermijnhuurovereenkomst te halen. De toename van het aanbod aan kortetermijnverhuur bereikte in 2023 40%. In San Sebastian vertegenwoordigt deze vorm van verhuur al 32% van de markt, in Barcelona 28% en in Malaga 15%. Alles wijst erop dat deze cijfers in 2024 zullen blijven groeien. Eigenaren oriënteren zich op opties die meer rechtszekerheid en bescherming bieden tegen wanbetalende huurders.
Winstgevendheid van de woninghuurmarkt
De beste rendementen voor beleggers die kopen om te verhuren, worden getoond door Murcia en Lleida, met respectievelijk 8,3% en 8%, gevolgd door Huelva (7,6%), Jaén (7,3%) en Castellón (7%). De slechtste presteerden in San Sebastian, met het laagste rendement (3,8%), gevolgd door Palma de Mallorca (4,5%), Pamplona (4,7%) en A Coruña (4,7%). Cádiz en Pontevedra hebben ook dezelfde rendementen (4,8%). In Madrid bedraagt het rendement 5,2%, terwijl het in Barcelona 5,8% bedraagt. In 2024 zal het rendement naar verwachting stijgen in Madrid en Barcelona, terwijl het in andere gebieden naar verwachting stabiel zal blijven of zelfs licht zal dalen.
Hoofdpijn voor huurders
In Spanje zijn de kosten voor het huren van een huis hoger dan de kosten voor het kopen ervan. Huurders betalen meer dan mensen met een hypotheek. Dit maakt het moeilijk (en soms onmogelijk) om genoeg te sparen voor een eigen huis (hetzij de volledige huurprijs, hetzij de aanbetaling op een hypotheek). De enige uitweg uit deze situatie is het verlagen van de huurprijzen. Zoals we hierboven al aangaven, is het echter onwaarschijnlijk dat dit in de nabije toekomst zal gebeuren.
