Die spanische Steuerbehörde hat bereits angekündigt, dass sie die Einkommenserklärung aus Mietwohnungen genau überwachen wird. In unserem Artikel konzentrieren wir uns auf die Besteuerung von von Touristen gemieteten Wohnungen und Häusern. Schauen wir uns die wichtigsten Punkte am Beispiel der häufigsten Situation in Spanien an: Eine Einzelperson (oder ein Paar) vermietet eine Immobilie (segunda vivienda) für einige Tage oder Monate, ohne touristische oder Hoteldienstleistungen zu erbringen. In der Regel handelt es sich dabei um Wohnungen in Strandnähe, Häuser in den Bergen oder auf dem Land usw. Zu berücksichtigen sind zunächst die Mietdauern der Immobilie im Berichtsjahr:
- Der Zeitraum, in dem die Immobilie vermietet wird (die Gesamteinnahmen werden angegeben, die mit der Vermietung verbundenen Kosten können abgezogen werden, jedoch nur im Verhältnis der vermieteten Tage).
- Die Zeit, in der Wohnraum „kostenlos“ ist und den Eigentümern zur Verfügung steht (dies ist das Einkommen, das das Finanzministerium für den Besitz eines Zweitwohnsitzes anrechnet).
Beide Zeiträume müssen berücksichtigt und deklariert werden.
Berechnung von Gewinnen und Steuern.
1) Wir geben die Tage an, an denen die Wohnung vermietet wird. Bitte beachten Sie, dass in diesem Fall die Mietvorteile für reguläre Wohnungen nicht gelten. Darüber hinaus kann die Regierung der Autonomen Gemeinschaft eigene zusätzliche Steuern erheben, deren Einzelheiten im Voraus eingeholt werden müssen. Daher müssen die Tage, an denen die Immobilie vermietet wird, in der Gewinn- und Verlustrechnung als „Einkünfte aus Immobilien“ (rendimientos del Capital inmobiliario) ausgewiesen werden. Das zu versteuernde Nettoeinkommen ist die Differenz zwischen den Gesamteinnahmen und den angefallenen Ausgaben.
Sie können IBI , Hypothekenzinsen , Müllentsorgung, Versicherungen, die die Risiken der Nutzung der Immobilie abdecken, Betriebskosten (Strom, Wasser, Gas usw.), Kosten für Vermittlungsagenturen oder Werbung für die Mietersuche sowie Wertminderungen der Immobilie abziehen.
Bitte beachten Sie, dass nicht alle Aufwendungen vollständig abgeschrieben werden können, sondern nur anteilig im Verhältnis zur Zeit, in der die Immobilie vermietet wurde. Wenn das Haus also für drei Monate gemietet wurde, müssen Sie alle jährlichen Ausgaben durch vier teilen. Wenn es nur 30 Tage sind, dann für zwölf. Ausgenommen sind lediglich Werbekosten und Maklergebühren. [dieser Ort] Schauen wir uns ein einfaches Beispiel für die Berechnung der Nettomieteinnahmen eines Hauses an der Küste im Jahr 2016 für drei Sommermonate an (für 1000 Euro pro Monat). Die Kosten für das Haus betragen 120.000 Euro.
- Die Gesamteinnahmen im Jahr 2014 betrugen 3.000 Euro.
- Jährlicher IBI – 400 Euro.
- Der jährliche Hypothekenzins für die Immobilie beträgt 1.000 €.
- Die Kosten für die Müllabfuhr betragen 100 Euro pro Jahr.
- Nebenkosten – 30 Euro pro Monat.
- Hausratversicherung – 120 Euro pro Jahr.
- Die Vermittlungsprovision betrug 160 Euro.
- Die Abschreibung für 12 Monate beträgt 3 % der Wohnkosten, d.h. 3600 Euro.
Das Nettoeinkommen, das im Jahr 2017 angegeben werden muss, beträgt:
Vom Gesamteinkommen von 3000 Euro ziehen wir ab:
- 100 Euro IBI (Viertel des Gesamtbetrags).
- 250 Euro Hypothekenzinsen (ein Viertel der Gesamtsumme).
- 25 Euro für die Müllabfuhr (ein Viertel des Gesamtbetrags).
- 120 Euro Nebenkosten (Höhe von drei Monatsmieten).
- 30 Euro für die Versicherung (ein Viertel der Gesamtzahlung).
- 60 Euro – Maklergebühr (insgesamt).
- Abschreibung 900 (ein Viertel).
Insgesamt belief sich das Nettoeinkommen auf 1415 Euro, dieser Betrag ist meldepflichtig und wird von der Steuer abgezogen. Natürlich fallen möglicherweise auch andere Ausgaben an, die von Ihrem Gesamtbetrag abgezogen werden können, wie z. B. Anwaltskosten oder einige Reisekosten. Daher ist es am besten, professionellen Rat einzuholen, insbesondere wenn Sie zum ersten Mal eine Steuererklärung einreichen. 2) Der Zeitraum, in dem die Wohnung nicht vermietet war. Wie wir bereits wissen, erhebt Hacienda eine Steuer auf den Besitz eines Zweitwohnsitzes, was bedeutet, dass Steuern auch für die Tage gezahlt werden müssen, an denen das Haus „frei“ war, d. h. stand den Eigentümern zur Verfügung. Berechnen wir anhand des obigen Beispiels die Hauptzahlen. Der Berichtszeitraum beträgt 9 Monate (abzüglich der Zeit der Anmietung des Hauses). Typischerweise berechnet das Finanzamt 1,1 % des Katasterwerts des Hauses bzw. 2 %, wenn die letzte Katasterbewertung vor 1994 erfolgte. Dieser Betrag wird durch 12 geteilt und dann mit 9 (unserem Berichtszeitraum) multipliziert. Das Ergebnis muss deklariert werden. Schauen wir uns ein Beispiel an.
- Der Katasterwert beträgt 75.000 Euro.
- 1,1 % dieses Betrags sind 825 Euro.
- Mietdauer – 3 Monate.
Gesamt: (825 / 12) *9 = 68,75*9 = 618,75 Euro Dieses geschätzte Einkommen wird gemäß dem anerkannten Tarif besteuert. Wenn die Immobilie beispielsweise 36 Tage lang „leer“ war, muss der Prozentsatz durch 365 (die Anzahl der Tage in einem Jahr) geteilt und mit 36 multipliziert werden. 3) Es ist auch wichtig zu wissen, ob die Immobilie dazu gehört Wenn keine gemeinsame Erklärung (Declaración de la Renta conjunta) abgegeben wurde, müssen alle oben genannten Berechnungen durch zwei Personen geteilt und separat deklariert werden.
