Le fisc espagnol a d'ores et déjà annoncé qu'il surveillerait de près la déclaration des revenus du logement locatif. Dans notre article, nous nous concentrerons sur les questions de fiscalité des appartements et maisons loués par les touristes. Reprenons l'essentiel à partir de la situation la plus courante en Espagne : un particulier (ou un couple) loue un bien (segunda vivienda) pendant plusieurs jours ou mois sans fournir de prestations touristiques ou hôtelières. Généralement, ce sont des appartements près des plages, des maisons à la montagne ou à la campagne, etc. La première chose à considérer est les périodes de location des biens immobiliers au cours de l'année de référence :
- La période pendant laquelle le logement est loué (les revenus totaux sont déclarés, les charges locatives peuvent être déduites, mais uniquement au prorata des jours loués).
- Moment où le logement est "gratuit" et accessible aux propriétaires (ce sera le revenu imputé par le Trésor pour la possession d'une résidence secondaire)
Ces deux périodes doivent être prises en compte et déclarées.
Calcul du bénéfice et des impôts.
1) Nous déclarons les jours de location du logement. Attention, dans ce cas, les avantages liés à la location d'un logement ordinaire ne s'appliquent pas. En outre, le gouvernement de la Communauté autonome peut imposer ses propres taxes supplémentaires, dont vous devez connaître les détails à l'avance. Ainsi, les jours où le bien est loué doivent être inclus dans le compte de résultat en tant que "revenus de la propriété" (rendimientos del capital inmobiliario). Le revenu net qui sera imposé est la différence entre le total des revenus et les dépenses engagées.
Vous pouvez déduire l' IBI , les intérêts hypothécaires , le ramassage des ordures, l'assurance couvrant les risques immobiliers, les frais de services publics (électricité, eau, gaz, etc.), les frais de services d'agence intermédiaire ou de publicité pour trouver des locataires, la dépréciation des biens.
Veuillez noter que toutes les dépenses ne peuvent pas être amorties en totalité, mais uniquement au prorata de la durée de location du bien. Donc, si la maison a été louée pendant 3 mois, vous devrez alors diviser toutes les dépenses annuelles par quatre. Si seulement 30 jours – puis douze. Les seules exceptions sont les frais de publicité et le paiement des services d'un agent immobilier. [ce lieu] Considérons un exemple basique de calcul du revenu net de la location d'une maison sur la côte en 2016 pendant trois mois d'été (pour 1000 euros par mois). Le coût de la maison est de 120 000 euros.
- Le revenu total en 2014 était de 3 000 euros.
- IBI annuel – 400 euros.
- Le paiement annuel des intérêts hypothécaires facturés sur la propriété est de 1 000 euros.
- Le coût de la collecte des ordures est de 100 euros par an.
- Dépenses communautaires – 30 euros par mois.
- Assurance habitation – 120 euros par an.
- La commission d'agence s'élève à 160 euros.
- Amortissement pendant 12 mois – 3% du coût du logement, c'est-à-dire. 3600 euros.
Les revenus nets à déclarer en 2017 seront les suivants :
Soustraire du revenu total de 3000 euros :
- 100 EUR IBI (un quart du total).
- 250 euros d'intérêts hypothécaires (un quart du total).
- 25 euros pour le ramassage des ordures (un quart du total).
- 120 euros pour les dépenses de la communauté (la somme de trois mois de loyer).
- 30 euros pour l'assurance (un quart du paiement total).
- 60 euros – honoraires de l'agent immobilier (total).
- Amortissement 900 (un quart).
Au total, le revenu net s'élève à 1415 euros, ce montant doit être déclaré et l'impôt sera déduit de celui-ci. Bien sûr, vous pouvez avoir d'autres frais qui peuvent être déduits du total, comme des frais de justice ou certains frais de transport, il est donc préférable de prendre l'avis d'un spécialiste compétent, surtout si vous faites une première déclaration. 2) La période pendant laquelle le logement n'a pas été loué. Comme nous le savons déjà, Hacienda facture une taxe pour la possession d'une résidence secondaire, ce qui signifie que les taxes doivent être payées même les jours où la maison était "libre", c'est-à-dire. était à la disposition des propriétaires. Sur la base de l'exemple ci-dessus, nous calculons les nombres principaux. La période de déclaration sera de 9 mois (moins la durée de location de la maison). En règle générale, la taxe prélève 1,1 % de la valeur cadastrale de la maison, ou 2 % si la dernière évaluation cadastrale a été effectuée avant 1994. Ce montant est divisé par 12, puis multiplié par 9 (notre période de déclaration). Le résultat doit être déclaré. Prenons un exemple.
- La valeur cadastrale est de 75 000 euros.
- 1,1% de ce montant – 825 euros.
- La durée du bail est de 3 mois.
Total, (825 / 12) *9 = 68,75*9 = 618,75 euros Ce revenu estimé sera imposé conformément au barème accepté. Si la propriété a été "vide" pendant, disons, 36 jours, alors le pourcentage doit être divisé par 365 (le nombre de jours dans une année) et multiplié par 36. 3) Il est également important de savoir que si la propriété appartient à deux personnes, tous les calculs ci-dessus doivent être divisés en deux parties et déclarés séparément si une déclaration commune (Declaración de la Renta conjunta) n'a pas été déposée.
