У податковій службі Іспанії вже оголосили, що уважно стежитимуть за декларуванням доходів від здачі житла в оренду. У нашій статті ми зупинимося на питаннях оподаткування квартир та будинків, які винаймають туристи. Розглянемо основні моменти на прикладі найбільш поширеної в Іспанії ситуації: приватна особа (або пара) здає нерухомість (segunda vivienda) в оренду на кілька днів або місяців без надання туристичних або готельних послуг. Зазвичай це квартири недалеко від пляжів, будиночки в горах або сільській місцевості і т.д. Перше, що необхідно враховувати, це періоди оренди нерухомості у звітному році:

1. Період, протягом якого орендується житло (декларується загальний дохід, витрати, пов'язані з орендою, можуть бути вираховані, але лише пропорційно до орендованих днів).
2. Час, коли житло є «безкоштовним» і доступним власникам (це буде дохід, поставлений Казначейством за володіння другим будинком)

Обидва ці періоди мають бути враховані та задекларовані.

Розрахунок прибутку та податків.

1) Декларуємо дні, коли житло здається у найм. Зверніть увагу, що в даному випадку пільги з оренди звичайного житла не діють. Крім того, уряд автономної спільноти може стягувати свої додаткові податки, про які необхідно дізнатися докладну інформацію заздалегідь. Отже, дні, коли нерухомість здана в оренду, мають бути включені до звіту про доходи та витрати як «доходи від нерухомості» (rendimientos del capital inmobiliario). Чистий дохід, який оподатковуватиметься, це різниця загального доходу та понесених витрат.

Ви можете відняти IBI , відсотки по іпотеці , вивіз сміття, страхування, що покриває ризики використання нерухомості, комунальні витрати (світло, вода, газ тощо), витрати на послуги посередницьких агентств або реклами для пошуку орендарів, амортизація майна.

Зверніть увагу, що не всі витрати можуть бути списані повністю, а лише пропорційно до часу, протягом якого житло знаходилося в оренді. Так, якщо будинок був орендований на 3 місяці, то доведеться поділити всі річні витрати на чотири. Якщо лише 30 днів – то на дванадцять. Виняток становлять лише витрати на рекламу та оплату послуг рієлтора.

Розглянемо базовий приклад розрахунку чистого доходу від оренди будинку на узбережжі у 2016 році протягом трьох літніх місяців (за 1000 євро на місяць). Вартість будинку – 120 000 євро.

1. Загальний дохід у 2014 році становив 3000 євро.
2. Щорічний IBI – 400 євро.
3. Річна виплата відсотків за іпотеку, що стягується з майна, становить 1000 євро.
4. Вартість вивезення сміття – 100 євро на рік.
5. Комунальні витрати – 30 євро на місяць.
6. Страхування будинку – 120 євро на рік.
7. Комісія агентства становила 160 євро.
8. Амортизація за 12 місяців – 3% вартості житла, тобто. 3600 євро.

Чистий дохід, який має бути задекларований у 2017 році, буде таким:

Від загального доходу 3000 євро забираємо:

• 100 євро IBI (чверть загальної суми).
• 250 євро відсотків за іпотекою (чверть від загальної суми).
• 25 євро за збирання сміття (одна чверть від загальної суми).
• 120 євро комунальних видатків (сума трьох місяців оренди).
• 30 євро на страховку (одна чверть загального платежу).
• 60 євро – винагорода рієлтора (всього).
• Амортизація 900 (одна четверта частина).

Отже, чистий дохід становив 1415 євро, цю суму необхідно декларувати і з неї вираховуватиметься податок. Звичайно, у вас можуть бути й інші витрати, які можуть бути вираховані із загальної суми, наприклад, судові витрати або деякі транспортні витрати, тому найкраще отримати консультацію грамотного фахівця, особливо в тому випадку, якщо ви подаєте декларацію вперше. 2) Період, коли житло не здавалося у найм. Як ми вже знаємо, Hacienda стягує податок за володіння другим будинком, а це означає, що потрібно сплачувати податки навіть за дні, коли будинок був «безкоштовним», тобто. був доступний власникам. На підставі наведеного вище прикладу, розрахуємо основні цифри. Звітний період становитиме 9 місяців (за мінусом часу оренди будинку). Зазвичай податкова стягує 1,1% від кадастрової вартості будинку або 2%, якщо остання оцінка кадастру була зроблена до 1994 року. Ця сума ділиться на 12, а потім множиться на 9 (наш звітний період). Результат і має бути задекларований. Давайте розглянемо приклад.

• Кадастрова вартість складає 75 000 євро.
• 1,1% цієї суми – 825 євро.
• Термін оренди – 3 місяці.

Разом, (825 / 12) *9 = 68.75*9 = 618,75 євро Цей передбачуваний дохід і оподатковуватиметься відповідно до прийнятої шкали. Якщо майно «порожніло» протягом, припустимо, 36 днів, то необхідно відсоток розділити на 365 (кількість днів на рік) і помножити на 36. 3) Важливо також знати, що якщо майно належить двом людям, всі вищезгадані розрахунки мають бути поділені на дві частини та задекларовані окремо, якщо спільну декларацію (Declaración de la Renta conjunta) не було подано.

Сподобалася стаття? Поділися з друзями!