Španělská daňová služba již oznámila, že bude bedlivě sledovat přiznání příjmů z pronájmu bydlení. V našem článku se zaměříme na problematiku zdanění bytů a domů pronajímaných turisty. Podívejme se na hlavní body na příkladu nejběžnější situace ve Španělsku: jednotlivec (nebo pár) pronajímá nemovitost (segunda vivienda) na několik dní nebo měsíců, aniž by poskytoval jakékoli turistické nebo hotelové služby. Typicky se jedná o apartmány v blízkosti pláží, chaty na horách nebo na venkově atd. První věc, kterou je třeba zvážit, je doba pronájmu nemovitosti ve vykazovaném roce:

1. Doba, po kterou je ubytování pronajímáno (přiznává se celkový příjem, lze odečíst výdaje spojené s nájmem, ale pouze v poměru k pronajatým dnům).
2. Doba, kdy je bydlení „zdarma“ a je k dispozici vlastníkům (to by byl příjem připisovaný státní pokladnou za vlastnictví druhého domu)

Obě tato období musí být zohledněna a vykázána.

Výpočet zisku a daní.

1) Vyhlašujeme dny, ve kterých je bydlení pronajímáno. Upozorňujeme, že v tomto případě neplatí výhody za pronájem běžného bydlení. Kromě toho může vláda autonomního společenství vybírat vlastní dodatečné daně, které musí být předem podrobně uvedeny. Dny, kdy je nemovitost pronajímána, proto musí být zahrnuty do výsledovky jako „příjem z nemovitostí“ (rendimientos del capital inmobiliario). Čistý příjem, který bude zdaněn, je rozdíl mezi celkovými příjmy a vynaloženými výdaji.

Odečíst si můžete IBI , úroky z hypotéky , odvoz odpadu, pojištění rizik spojených s užíváním nemovitosti, náklady na energie (elektřina, voda, plyn atd.), náklady na makléřské agentury nebo inzerci na hledání nájemníků a odpisy nemovitosti.

Upozorňujeme, že ne všechny výdaje lze odepsat v plné výši, ale pouze v poměru k době pronájmu nemovitosti. Pokud by se tedy dům pronajímal na 3 měsíce, pak by se všechny roční výdaje musely dělit čtyřmi. Pokud je to jen 30 dní, pak dvanáct. Jedinou výjimkou jsou reklamní náklady a platby za služby realitní kanceláře.

Podívejme se na základní příklad výpočtu čistého příjmu z pronájmu domu na pobřeží v roce 2016 na tři letní měsíce (za 1000 eur měsíčně). Cena domu je 120 000 eur.

1. Celkový příjem v roce 2014 byl 3000 eur.
2. Roční IBI – 400 eur.
3. Roční splátka hypotečního úroku z nemovitosti je 1000 eur.
4. Náklady na odvoz odpadu jsou 100 eur ročně.
5. Poplatky za energie – 30 eur měsíčně.
6. Pojištění domácnosti – 120 eur ročně.
7. Provize agentury byla 160 eur.
8. Odpisy za 12 měsíců jsou 3 % z nákladů na bydlení, tzn. 3600 eur.

Čistý příjem, který musí být vykázán v roce 2017, bude následující:

Od celkového příjmu 3000 eur odečteme:

• 100 EUR IBI (čtvrtina celkové částky).
• 250 eur na úrocích hypotéky (čtvrtina celkové částky).
• 25 eur za svoz odpadu (jedna čtvrtina z celkové částky).
• Náklady na energie 120 eur (nájem na tři měsíce).
• 30 eur za pojištění (jedna čtvrtina celkové platby).
• 60 eur – poplatek realitní kanceláři (celkem).
• Odpisy 900 (jedna čtvrtina).

Celkem byl čistý příjem 1415 eur, tuto částku je nutné přiznat a bude z ní sražena daň. Samozřejmě můžete mít další výdaje, které lze odečíst z celkové částky, jako jsou právní poplatky nebo některé cestovní výdaje, takže je nejlepší vyhledat odbornou radu, zvláště pokud podáváte poprvé. 2) Doba, kdy nemovitost nebyla pronajímána. Jak již víme, Hacienda vybírá daň z vlastnictví druhého bydlení, což znamená, že daně je třeba platit i za dny, kdy byl dům „volný“, tzn. byl majitelům k dispozici. Na základě výše uvedeného příkladu vypočítejme hlavní údaje. Vykazované období bude 9 měsíců (minus doba strávená pronájmem domu). Finanční úřad si obvykle účtuje 1,1 % z katastrální hodnoty domu nebo 2 %, pokud bylo poslední katastrální ocenění provedeno před rokem 1994. Tato částka se vydělí 12 a poté se vynásobí 9 (naše vykazované období). Výsledek musí být vyhlášen. Podívejme se na příklad.

• Katastrální hodnota je 75 000 eur.
• 1,1 % z této částky je 825 eur.
• Doba pronájmu: 3 měsíce.

Celkem, (825 / 12) *9 = 68,75 * 9 = 618,75 eur Tento odhadovaný příjem bude zdaněn v souladu s přijatou stupnicí. Pokud je nemovitost „prázdná“ řekněme 36 dní, musí se procento vydělit 365 (počet dní v roce) a vynásobit 36. 3) Je také důležité vědět, že pokud nemovitost patří dvěma osobám, musí být všechny výše uvedené výpočty rozděleny na dvě části a deklarovány samostatně, pokud nebylo podáno společné prohlášení (Declaración de la Renta conjunta

Líbí se vám tento článek? Sdílejte ho se svými přáteli!