Służba podatkowa Hiszpanii już zapowiedziała, że będzie uważnie monitorować deklaracje dochodów z wynajmu mieszkań. W naszym artykule skupimy się na kwestiach opodatkowania mieszkań i domów wynajmowanych przez turystów. Przyjrzyjmy się głównym punktom w najczęstszej sytuacji w Hiszpanii: osoba (lub para) wynajmująca nieruchomość (segunda vivienda) na kilka dni lub miesięcy bez świadczenia usług turystycznych lub hotelowych. Zazwyczaj są to apartamenty przy plaży, domy w górach lub na wsi itp. Pierwszą rzeczą do rozważenia są okresy najmu nieruchomości w roku sprawozdawczym:
- Okres, w którym lokal jest wynajmowany (deklarowany jest całkowity dochód, można odliczyć koszty wynajmu, ale tylko proporcjonalnie do wynajętych dni).
- Czas, w którym mieszkanie jest „bezpłatne” i dostępne dla właścicieli (będzie to dochód przypisany przez Skarb Państwa za posiadanie drugiego domu)
Oba te okresy muszą być wzięte pod uwagę i zadeklarowane.
Obliczanie zysków i podatków.
1) Deklarujemy dni, w których mieszkanie jest wynajmowane. Należy pamiętać, że w tym przypadku nie obowiązują świadczenia z tytułu najmu zwykłego mieszkania. Ponadto rząd Wspólnoty Autonomicznej może nałożyć własne dodatkowe podatki, o których szczegóły należy wcześniej poznać. Tak więc dni, w których nieruchomość jest wynajmowana, należy uwzględnić w rachunku zysków i strat jako „dochód z nieruchomości” (rendimientos del capital inmobiliario). Dochód netto, który będzie podlegał opodatkowaniu, to różnica między całkowitymi dochodami a poniesionymi wydatkami.
Możesz odliczyć IBI , odsetki od kredytu hipotecznego , wywóz śmieci, ubezpieczenie od ryzyka związanego z nieruchomościami, koszty mediów (światło, woda, gaz itp.), koszty usług pośrednictwa lub reklamy w celu znalezienia najemców, amortyzację nieruchomości.
Należy pamiętać, że nie wszystkie wydatki można odpisać w całości, ale tylko proporcjonalnie do czasu, w którym nieruchomość była wynajmowana. Tak więc, jeśli dom był wynajmowany na 3 miesiące, będziesz musiał podzielić wszystkie roczne wydatki przez cztery. Jeśli tylko 30 dni – to dwanaście. Jedynymi wyjątkami są koszty reklamy i płatności za usługi pośrednika. [to miejsce] Rozważmy podstawowy przykład obliczenia dochodu netto z wynajmu domu na wybrzeżu w 2016 roku na trzy letnie miesiące (za 1000 euro miesięcznie). Koszt domu to 120 000 euro.
- Całkowity dochód w 2014 roku wyniósł 3000 euro.
- Roczny IBI – 400 euro.
- Roczna spłata odsetek od kredytu hipotecznego naliczana od nieruchomości wynosi 1000 euro.
- Koszt wywozu śmieci to 100 euro rocznie.
- Wydatki wspólnotowe – 30 euro miesięcznie.
- Ubezpieczenie domu – 120 euro rocznie.
- Prowizja agencji wyniosła 160 euro.
- Amortyzacja przez 12 miesięcy – 3% kosztów mieszkania, tj. 3600 euro.
Dochód netto, który należy zadeklarować w 2017 roku będzie następujący:
Odejmij od całkowitego dochodu 3000 euro:
- 100 EUR IBI (jedna czwarta całości).
- 250 euro odsetek od kredytu hipotecznego (jedna czwarta całości).
- 25 euro za wywóz śmieci (jedna czwarta całości).
- 120 euro na wydatki wspólnoty (suma trzymiesięcznego czynszu).
- 30 euro za ubezpieczenie (jedna czwarta całkowitej płatności).
- 60 euro – opłata pośrednika (razem).
- Amortyzacja 900 (jedna czwarta).
Łącznie dochód netto wyniósł 1415 euro, kwotę tę należy zadeklarować i odliczyć od niej podatek. Oczywiście możesz mieć inne koszty, które można odliczyć od całości, takie jak koszty prawne lub niektóre koszty transportu, dlatego najlepiej zasięgnąć porady kompetentnego specjalisty, zwłaszcza jeśli składasz deklarację po raz pierwszy. 2) Okres, w którym mieszkanie nie było wynajmowane. Jak już wiemy, Hacienda pobiera podatek za posiadanie drugiego domu, co oznacza, że podatek trzeba płacić nawet w dni, w których dom był „wolny”, tj. był dostępny dla właścicieli. Na podstawie powyższego przykładu obliczamy liczby główne. Okres sprawozdawczy wyniesie 9 miesięcy (minus czas wynajmu domu). Zazwyczaj podatek pobiera 1,1% wartości katastralnej domu lub 2%, jeśli ostatnia wycena katastralna została dokonana przed 1994 r. Kwota ta jest dzielona przez 12, a następnie mnożona przez 9 (nasz okres sprawozdawczy). Wynik musi zostać zadeklarowany. Spójrzmy na przykład.
- Wartość katastralna wynosi 75 000 euro.
- 1,1% tej kwoty – 825 euro.
- Okres najmu wynosi 3 miesiące.
Razem (825 / 12) *9 = 68,75*9 = 618,75 euro Ten szacunkowy dochód zostanie opodatkowany zgodnie z przyjętą skalą. Jeśli nieruchomość była „pusta” przez, powiedzmy, 36 dni, to odsetek należy podzielić przez 365 (liczba dni w roku) i pomnożyć przez 36. 3) Ważne jest również, aby wiedzieć, że jeśli nieruchomość należy na dwie osoby, wszystkie powyższe wyliczenia muszą być podzielone przez dwie części i zadeklarowane osobno, jeśli nie złożono wspólnej deklaracji (Declaración de la Renta conjunta).
