Comprar una vivienda se ha convertido en un lujo al alcance de pocas personas, al menos en el marco del mercado inmobiliario actual caracterizado por una situación macroeconómica adversa. Por eso, métodos como el house flipping se convierten en tendencia en España (y en otros muchos países) como fórmula para conseguir una posible mayor rentabilidad de la inversión en vivienda.
¿Qué es el house flipping?
El house flipping es un método que consiste en comprar una vivienda antigua a buen precio para reformarla y darle una segunda vida. El objetivo de este método es poner en valor una construcción ya obsoleta que necesita importantes reformas y devolverla al mercado con una rentabilidad elevada.
Así, todas las partes salen ganando: tanto el comprador, que recuperará el dinero invertido con creces, como el propio mercado (y el futuro propietario) al existir un nuevo inmueble habitable en circulación sin necesidad de derribar y desechar una construcción antigua para diseñar una nueva.
¿Cómo es el house flipping en España?
La clave para invertir en el flipping inmobiliario consiste en comprar a buen precio: normalmente se trata de viviendas que necesitan reformas importantes, pero todavía pueden mantenerse en pie, sin encontrarse en estado de ruina.
Dado el mal estado de conservación del inmueble y la necesidad de acometer obras de gran importancia, será viable negociar en mayor medida el precio de compraventa y conseguir una rebaja.
Además, el hecho de asumir una importante obra, con el coste económico y temporal que ello conlleva, permitirá al inversor obtener una mayor rentabilidad: muchas personas pueden estar dispuestas a asumir un precio elevado por un inmueble emblemático recién reformado, pero no todo el mundo dispondrá del tiempo o las ganas necesarias para pasar por un proceso de reforma prolongado y costoso y hacerse así con el mismo bien.
Beneficios del house flipping
Son muchas las ventajas del house flipping tanto para propietarios como para la propia sociedad. Estas son algunas de ellas:
- Obtendrás una gran rentabilidad: es obvio que el objetivo del house flipping consiste en invertir en viviendas con potencial que te permitan obtener una rentabilidad elevada al devolverlas al mercado en buen estado. Si lo haces bien, podrás ganar mucho dinero; ya que reformar y vender una propiedad puede generar entre un 20% y un 40% de rentabilidad, según el mercado y la ubicación.
- Liquidez rápida: la alta demanda de viviendas reformadas en ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia asegura un proceso de venta rápido. En 2024, el tiempo promedio para vender una propiedad reformada en Madrid fue de 60 días, según datos de Idealista.
- Flexibilidad: puedes adaptar las reformas según tu presupuesto y el mercado objetivo.
- Es compatible con otras actividades económicas y laborales: esto implica que no es necesario que te dediques a tiempo completo al house flipping, pudiendo combinar esta actividad con cualquier trabajo o empresa.
- Beneficiarás a tu comunidad y devolverás inmuebles valiosos al mercado: no todo el mundo está dispuesto a reformar inmuebles en estado casi ruinoso, ya que ello implica riesgos de todo tipo. Por eso, adentrarte en esta actividad hará que también gane la sociedad, ya que estarás contribuyendo a renovar viviendas emblemáticas y a devolverlas al mercado en óptimas condiciones.
- Se trata de una actividad sostenible: normalmente se generan menos residuos reformando un inmueble preexistente que creando uno desde cero. En lugar de dejar morir un inmueble poco a poco, estarás dándole una nueva vida, reciclando lo presente y haciendo cambios solo donde sea necesario. Si, además, optas por una reforma que asegure una elevada eficiencia energética, mucho mejor.
- Aprenderás en el proceso: es probable que, durante tu primera experiencia, surjan imprevistos que hagan replantearte tu decisión. Sin embargo, con el tiempo y la experiencia, aprenderás muchísimo sobre arquitectura, construcción y diseño, pudiendo prever posibles problemas y proponer las mejores soluciones para conseguir un resultado rentable y óptimo desde el punto de vista estético.
Pasos para invertir en house flipping
Si estás pensando en invertir en house flipping debes tener en cuenta estos consejos:
- Estudia previamente el mercado: es necesario conocer qué zonas se encuentran en expansión, de qué forma la inversión puede revalorizar un área, si existe un mercado real lo bastante amplio como para colocar rápidamente el inmueble, cómo es el acceso a préstamos hipotecarios en ese momento…
- Busca un inmueble a buen precio: la rentabilidad es clave, por lo que deberás fijarte en el potencial del inmueble y elegir aquellas inversiones que te permitan comprar lo más barato posible.
- Haz números: asegúrate de que la reforma sea posible y de cuáles son los elementos que puedes mantener, así como los que deben destruirse y/o necesitan reforma. De esta forma podrás calcular el precio aproximado de la obra y su duración.
- No olvides el factor tiempo: cuanto más se prolonguen las reformas, más tardarás en sacar el inmueble al mercado. También aumentará el riesgo de que las condiciones cambien en ese periodo.
- Ten paciencia: es mejor invertir con cabeza que precipitarse. Por lo que, si no lo ves claro, es preferible esperar.
- No inviertas todo tu dinero: en este tipo de inversión pueden surgir muchos imprevistos que se traducirán en un coste económico y temporal. No conviene arriesgarse demasiado a no poder continuar por la falta de liquidez.
- Trabaja con profesionales de confianza: Colabora con:
- Arquitectos y diseñadores: para optimizar el espacio y garantizar una distribución funcional.
- Contratistas homologados: garantizan calidad y cumplen plazos. El 50% de los retrasos en house flipping se debe a la mala planificación.
- Gestores inmobiliarios: te ayudan a vender la propiedad rápidamente.
Factores importantes que tener en cuenta
El house flipping es cada vez más frecuente en España y, por eso, es importante que tengas en cuenta las particularidades que pueden afectar si inviertes en renovar inmuebles dentro de las fronteras del país. En general, se trata de factores de tipo legal:
- Vicios ocultos: son aquellos defectos que no pueden apreciarse a simple vista y que provocan que el bien se convierta en impropio para el uso al que se destina, así como los defectos que, de haberlos conocido antes de la compraventa, nos hubieran llevado a no formalizarla o a hacerlo por un precio inferior. En España estás protegido en caso de que aparezcan determinados defectos, pero es importante conocer los límites.
- Comprar a cuerpo cierto: esto es muy frecuente al adquirir inmuebles de banca. Si lo haces, ten en cuenta que estarás renunciando a posibles metros cuadrados “extra” con respecto a lo que diga la documentación de la compraventa (comprarás lo que existe, y no lo que digan las escrituras). Sin embargo, esto se limita a las dimensiones del inmueble y no te afecta a la hora de reclamar vicios ocultos.
- Licencias, permisos y patrimonio: necesitarás que tu obra se adecue a la normativa. En particular, atiende al valor patrimonial del inmueble. Puede que debas realizar trámites extra si se trata de un inmueble protegido y que debas conservar, restaurar o replicar ciertos elementos.
¿Es posible el House Flipping con hipoteca?
Una forma de obtener financiación para el house flipping es conseguir una hipoteca, teniendo en cuenta que tu objetivo será vender cuanto antes y cancelar el préstamo, evitando así el pago de intereses en la medida de lo posible.
Ten en cuenta que las hipotecas para reformas suelen concederse con más reticencias. Además, deberás contar con más ahorros de lo habitual, ya que las entidades suelen abonar entre el 50 y el 60% del valor de tasación de la vivienda en estos casos. También el plazo de devolución será más reducido de lo normal (unos 20 años) y necesitarás un presupuesto detallado de la reforma para conseguirla.
Si la hipoteca con reforma no es una opción, otra vía es un préstamo personal, aunque este tipo de producto resultará más caro, comprometiendo la rentabilidad de la operación.
Lo mejor es contar con ahorros suficientes para asumir, al menos, una parte importante del proyecto. Siempre puede empezar por una compra económica y una reforma relativamente sencilla para, poco a poco, ir creando un colchón que te permita ampliar la magnitud de las reformas sin necesidad de endeudarte.
