L’hypothèque est loin d’être le seul poste de dépense important lors de l’achat d’un logement. En réalité, il existe de nombreux autres frais, y compris des impôts, auxquels il faudra faire face pour finaliser la transaction et devenir propriétaire d’un bien résidentiel en Espagne.
L’estimation du logement, les services du notaire, l’inscription au registre foncier et les impôts associés (IVA, ITP…) représentent au total entre 10 % et 12 % du prix d’achat, selon la communauté autonome. Il s’agit de dépenses obligatoires liées à l’achat et à la vente d’un bien immobilier, même si la « facture » finale à payer dépend d’un certain nombre de circonstances.
L’un des coûts à garder à l’esprit lors de l’achat de tout logement concerne les honoraires de notaire. Ces honoraires sont réglementés par l’État et tous les notaires facturent le même montant pour les mêmes services – de 0,2 % à 0,5 % du prix du bien acquis. Par exemple, pour un appartement d’une valeur de 100 000 euros, il faudra payer environ 850 euros, et pour un logement de 250 000 euros – environ 1 000 euros.
L’enregistrement des documents signés devant notaire au registre foncier a également un coût. Là encore, le tarif est fixé par la loi et dépend directement du prix du bien. Les frais d’enregistrement s’élèvent à 0,1–0,25 %, généralement entre 400 et 650 euros.
Les seuls frais non obligatoires lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier sont les honoraires de l’agence ou du gestionnaire que le client peut engager pour s’occuper des déclarations fiscales et d’autres documents. Dans la plupart des cas, ces services, qui coûtent environ 300 euros, ne sont nécessaires qu’en cas de recours à un prêt hypothécaire.
S’agissant des impôts à l’achat d’un logement neuf, le plus important est l’IVA (TVA), qui en 2026 s’élève à 10 % de la valeur imposable du bien. Aux îles Canaries, l’impôt général indirect (IGIC) est fixé à 6,5 %. Dans le cas des logements sociaux ou subventionnés, l’IVA peut être de 4 %, mais cela dépend de la communauté autonome et du type de bien.
À cela s’ajoute l’impôt sur les actes juridiques documentés (IAJD), payé par l’acheteur et dont le taux varie selon chaque communauté autonome. Voici les taux en vigueur pour une résidence principale d’une valeur de 150 000 euros :
- Murcie – 2 %
- Aragon, Cantabrie, Castille-La Manche, Castille-et-León, Catalogne, Estrémadure, Galice – 1,5 %
- Andalousie, Asturies, îles Baléares – 1,2 %
- Îles Canaries, La Rioja – 1 %
- Madrid – 0,75 %
- Navarre, Ceuta, Melilla – 0,5 %
- Communauté valencienne – 0,1 %
- Pays basque – 0 %
Lors de l’achat et de la vente d’un logement ancien (sur le marché de seconde main), l’impôt le plus important est l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP). Dans ce cas, son montant dépend du pourcentage appliqué à la base imposable et de la communauté autonome où se trouve le bien, même si, en général, le taux se situe entre 6 % et 10 %. À l’heure actuelle, les taux suivants s’appliquent aux logements ordinaires :
- Catalogne, Communauté valencienne, Galice – 10 %
- Cantabrie, Castille-La Manche – 9 %
- Aragon, Asturies, îles Baléares, Castille-et-León, Estrémadure, Murcie – 8 %
- Andalousie, La Rioja – 7 %
- Îles Canaries – 6,5 %
- Madrid, Navarre, Ceuta, Melilla – 6 %
- Pays basque – 4 %
Il convient de noter que des taux réduits sont généralement appliqués aux familles nombreuses, aux personnes handicapées et aux jeunes, ainsi que pour les logements situés en zone rurale. Par exemple, à Madrid, les familles nombreuses paient un ITP de 4 % si le logement acquis devient leur résidence principale. En outre, à Madrid, elles bénéficient d’une réduction de 95 % sur le montant de l’IAJD.
Si l’acheteur prévoit de demander un prêt hypothécaire, il devra payer la société de valorisation (expert) qui établira le rapport en fonction duquel la banque déterminera le pourcentage de financement qu’elle peut accorder. En règle générale, ce pourcentage est de 80 % du prix d’achat ou de la valeur d’expertise, bien que le prêt puisse parfois atteindre 90–100 %.
En 2026, le coût d’une évaluation se situe entre 250 et 600 euros, en fonction de l’organisme qui la réalise et du type de bien. Le rapport d’évaluation est valable 6 mois à compter de la date de délivrance.
La commission d’ouverture du prêt hypothécaire peut atteindre 2 % du montant emprunté, selon l’accord avec l’établissement financier. De plus, cette somme est directement déduite des fonds versés à l’emprunteur. Il est important de savoir que si la banque entend facturer cette commission sans information préalable claire, cela est considéré comme abusif.
Si l’acheteur fait appel à une agence ou à un gestionnaire, celui-ci prend en charge l’ensemble des démarches administratives et des paiements. Les fonds nécessaires doivent être remis à l’agence quelques jours avant la signature de l’acte de vente. Lorsque l’acheteur décide d’accomplir toutes les formalités lui-même, il doit régler les factures du notaire et du registre lors de sa visite à l’étude notariale.
En ce qui concerne les impôts, l’IVA et l’IGIC sont payés directement au vendeur, tandis que l’ITP et l’IAJD sont versés à l’administration fiscale de la communauté autonome de l’acheteur. Globalement, les frais et impôts à payer lors de l’achat d’un bien immobilier représentent de 10 % à 12 % du prix du logement, selon la communauté autonome. Depuis le 1er janvier 2022, l’assiette imposable n’est plus la valeur « réelle » déclarée dans l’acte, mais la valeur « de marché », déterminée sur la base de la valeur de référence cadastrale. La sous-évaluation de cette base imposable peut entraîner des contrôles fiscaux.
Les personnes qui ont acheté leur logement avant le 1er janvier 2013 et qui remboursent encore leur prêt hypothécaire peuvent bénéficier d’une déduction pour l’acquisition de la résidence principale. Cette déduction permet d’économiser jusqu’à 15 % du montant investi dans l’achat, sous réserve de certaines limites annuelles. En outre, certaines communautés autonomes accordent des avantages fiscaux supplémentaires si l’achat du bien a été réalisé en zone rurale ou si le propriétaire n’a pas encore atteint un certain âge (généralement 35 ans).
