Ипотека является далеко не единственной крупной статьей расходов при покупке жилья. На самом деле существует множество трат, включая налоги, с которыми придется столкнуться, чтобы оформить сделку и стать владельцем жилой недвижимости в Испании.
Оценка дома, услуги нотариуса, регистрация и сопутствующие налоги (IVA, ITP…) дают в совокупности от 10% до 12% цены покупки в зависимости от автономной области. Все это – обязательные расходы, связанные с куплей-продажей недвижимости, хотя «счет», который необходимо оплатить, зависит от ряда обстоятельств.
Одним из расходов, о которых следует помнить при покупке любого дома, являются нотариальные сборы. Эти сборы регулируются государством, и все нотариусы берут одинаковые деньги за одни и те же услуги – 0,2-0,5% от цены приобретаемой недвижимости. Например, за квартиру стоимостью 100 000 евро придется заплатить около 850 евро, а за квартиру стоимостью 250 000 евро – около 1000 евро.
Регистрация подписанных нотариусом документов в земельном кадастре также стоит денег. Опять же, плата устанавливается законом и напрямую зависит от цены недвижимости. Регистрационные сборы составляют от 0,1% до 0,25%, обычно это 400-650 евро.
Единственные необязательные расходы при покупке или продаже недвижимости – это расходы на услуги агентства, которое клиент может нанять для оформления налоговых расчетов и других документов. В большинстве случаев эти услуги, которые оцениваются примерно в 300 евро, нужны только в случае получения ипотечного кредита.
Если говорить о налогах при покупке нового жилья, то самым важным из них является IVA (НДС), который в 2025 году равен 10% от залоговой стоимости недвижимости. На Канарских островах общий косвенный налог (IGIC) установлен на отметке 6,5%. В случае с государственным жильем IVA может составлять 4%, но это зависит от автономного сообщества и типа недвижимости.
К нему следует добавить гербовый сбор (IAJD), который оплачивается покупателем и зависит от каждой автономии. Вот ставки, действующие для постоянного жилья стоимостью 150 000 евро:
- Мурсия – 2%
- Арагон, Кантабрия, Кастилия-Ла-Манча, Кастилия-и-Леон, Каталония, Эстремадура, Галисия – 1,5%
- Андалусия, Астурия, Балеарские о-ва – 1,2%
- Канарские о-ва, Ла-Риоха – 1%
- Мадрид – 0,75%
- Наварра, Сеута, Мелилья – 0,5%
- Валенсийское сообщество – 0,1%
- Страна Басков – 0%
При покупке и продаже подержанного жилья наиболее важным налогом является налог на передачу права собственности (ITP). В этом случае его размер зависит от процента, применяемого к залоговой цене, и автономного сообщества, в котором находится дом, хотя, как правило, применяется ставка от 6% до 10%. В настоящее время для обычного жилья действуют следующие ставки:
- Каталония, Валенсийское сообщество, Галисия – 10%
- Кантабрия, Кастилия-Ла-Манча – 9%
- Арагон, Астурия, Балеарские о-ва, Кастилия-и-Леон, Эстремадура, Мурсия – 8%
- Андалусия, Ла-Риоха – 7%
- Канарские о-ва – 6,5%
- Мадрид, Наварра, Сеута, Мелилья – 6%
- Страна Басков – 4%
Следует отметить, что для многодетных семей, людей с ограниченными возможностями и молодежи или в случае домов, расположенных в сельской местности, обычно применяются более низкие ставки. Например, в Мадриде многодетные семьи будут платить ITP в размере 4%, если приобретаемая недвижимость станет местом их постоянного проживания. Кроме того, в Мадриде для них действует скидка 95% от суммы гербового сбора.
Если покупатель собирается подать заявку на ипотечный кредит, ему придется заплатить оценщику, на основе выводов которого банк определит, какой процент финансирования может быть предоставлен. Как правило, это 80% от цены покупки или оценочной стоимости, хотя иногда размер кредита может достигать 90-100%.
В 2025 году стоимость оценки составляет от 250 до 600 евро в зависимости от организации, которая ее проводит, и типа недвижимости. Результат действителен в течение 6 месяцев с даты выдачи документа.
Комиссия за открытие ипотеки может достигать 2% от суммы кредита, исходя из договоренности с финансовой организацией. Кроме того, эта сумма напрямую вычитается из денег, выдаваемых залогодателю. Важно знать, что если банк планирует взимать данную комиссию без предупреждения, это считается злоупотреблением.
Если покупатель нанимает агентство, то всю бумажную волокиту и оплату расходов оно берет на себя. Средства для этого должны быть предоставлены агентству за несколько дней до подписания акта купли-продажи. Когда покупатель решает выполнить все формальности самостоятельно, он должен оплатить счета нотариуса и регистратора во время визита в нотариальную контору.
Что касается налогов, то IVA и IGIC уплачиваются непосредственно продавцу, а ITP и IAJD – в налоговую службу автономного сообщества покупателя. В совокупности расходы и налоги, которые необходимо заплатить при покупке недвижимости, составляют от 10-12% от стоимости жилья в зависимости от автономного сообщества. С 1 января 2022 года налогооблагаемой базой является не «реальная», а «рыночная» стоимость, которая определяется на основе справочной стоимости кадастра. Занижение налогооблагаемой базы может привести к налоговым проверкам.
Те, кто приобрел жилье до 1 января 2013 года и до сих пор выплачивает ипотеку, могут воспользоваться вычетом на покупку основного жилья. Этот вычет позволяет сэкономить до 15% от суммы, вложенной в покупку, хотя и с определенными ежегодными ограничениями. Кроме того, некоторые автономные сообщества предлагают льготы, если покупка недвижимости была совершена в сельской местности, или если владелец не достиг определенного возраста (как правило, 35 лет).
