Asuntolaina ei ole suinkaan ainoa suuri kuluerä asuntoa ostettaessa. Todellisuudessa on paljon muita kustannuksia, mukaan lukien verot, joiden kanssa ostajan on kohdattava, jotta kauppa voidaan saattaa loppuun ja ostaja voi ryhtyä asuin kiinteistön omistajaksi Espanjassa.
Asunnon arviointi, notaarin palkkiot, rekisteröinti sekä niihin liittyvät verot (IVA, ITP…) muodostavat yhdessä noin 10–12 % kauppahinnasta itsehallintoalueesta riippuen. Nämä kaikki ovat pakollisia kiinteistön osto- ja myyntiin liittyviä kuluja, vaikka lopullinen „lasku”, joka on maksettava, riippuu useista tekijöistä.
Yksi kustannuksista, joka on hyvä muistaa mitä tahansa asuntoa ostettaessa, on notaarin palkkio. Nämä palkkiot ovat valtion säätelemiä, ja kaikki notaarit veloittavat samoista palveluista saman hinnan – 0,2–0,5 % ostettavan kiinteistön hinnasta. Esimerkiksi 100 000 euron arvoisesta asunnosta maksu on noin 850 euroa ja 250 000 euron asunnosta noin 1 000 euroa.
Notaarin allekirjoittamien asiakirjojen rekisteröinti kiinteistörekisteriin maksaa myös. Maksut määräytyvät jälleen lain mukaan ja riippuvat suoraan kiinteistön hinnasta. Rekisteröintimaksut ovat 0,1–0,25 % kauppahinnasta, yleensä noin 400–650 euroa.
Ainoat ei-pakolliset kulut asunnon oston tai myynnin yhteydessä ovat kiinteistönvälitys- tai asiointitoimiston palvelut, jotka ostaja voi halutessaan palkata hoitamaan veroilmoitukset ja muun asiakirjatyön. Useimmissa tapauksissa näitä palveluja, joiden hinta on noin 300 euroa, tarvitaan käytännössä vain silloin, kun ostoon liitetään asuntolaina.
Uuden asunnon oston yhteydessä tärkein vero on IVA (arvonlisävero), joka vuonna 2026 on 10 % kiinteistön verotettavasta arvosta. Kanariansaarilla yleinen välillinen vero (IGIC) on 6,5 %. Valtion tukemien asuntojen kohdalla IVA voi olla 4 %, mutta tämä riippuu itsehallintoalueesta ja asunnon tyypistä.
Lisäksi maksetaan leimavero (IAJD), jonka maksaa ostaja, ja sen suuruus vaihtelee itsehallintoalueittain. Seuraavat veroprosentit koskevat vakituista asuntoa, jonka hinta on 150 000 euroa:
- Murcia – 2 %
- Aragón, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Katalonia, Extremadura, Galicia – 1,5 %
- Andalusia, Asturia, Baleaarit – 1,2 %
- Kanariansaaret, La Rioja – 1 %
- Madrid – 0,75 %
- Navarra, Ceuta, Melilla – 0,5 %
- Valencian itsehallintoalue – 0,1 %
- Baskimaa – 0 %
Käytetyn asunnon kaupassa tärkein vero on varainsiirtovero (ITP). Sen määrä riippuu sovellettavasta prosentista ja siitä, millä itsehallintoalueella asunto sijaitsee, mutta yleisesti ottaen veroprosentti on 6–10 %. Tällä hetkellä tavanomaisille asunnoille sovelletaan seuraavia verokantoja:
- Katalonia, Valencian itsehallintoalue, Galicia – 10 %
- Cantabria, Castilla-La Mancha – 9 %
- Aragón, Asturia, Baleaarit, Castilla y León, Extremadura, Murcia – 8 %
- Andalusia, La Rioja – 7 %
- Kanariansaaret – 6,5 %
- Madrid, Navarra, Ceuta, Melilla – 6 %
- Baskimaa – 4 %
On syytä huomata, että monilapsisille perheille, vammaisille ja nuorille ostajille sekä maaseudulla sijaitseville asunnoille sovelletaan tavallista alempia verokantoja. Madridissa esimerkiksi monilapsiset perheet maksavat ITP-veroa 4 %, jos ostettu asunto tulee heidän vakituiseksi asunnokseen. Lisäksi Madridissa he saavat 95 %:n alennuksen leimaveron määrästä.
Jos ostaja aikoo hakea asuntolainaa, hänen on maksettava arvioinnista, jonka perusteella pankki päättää, kuinka suuren osan kauppahinnasta se voi rahoittaa. Yleensä lainoitus on 80 % kauppahinnasta tai arvioidusta arvosta, vaikka joissakin tapauksissa lainan määrä voi olla jopa 90–100 %.
Vuonna 2026 arvioinnin hinta on 250–600 euroa riippuen arvioinnin suorittavasta laitoksesta ja kiinteistön tyypistä. Arviointilausunto on voimassa 6 kuukautta sen myöntämispäivästä.
Asuntolainan avaamismaksu (järjestelypalkkio) voi olla jopa 2 % lainan määrästä sopimuksesta riippuen. Tämä summa vähennetään yleensä suoraan lainan nostettavasta määrästä. On tärkeää tietää, että jos pankki aikoo periä tämän maksun ilman selkeää ennakkotietoa, sitä voidaan pitää kohtuuttomana ehtona.
Jos ostaja palkkaa asiointitoimiston, se hoitaa hänen puolestaan kaiken paperityön ja maksut. Tähän tarvittavat varat on toimitettava toimistolle muutamaa päivää ennen kauppakirjan allekirjoitusta. Jos ostaja päättää hoitaa kaikki muodollisuudet itse, hänen on maksettava notaarin ja rekisterinpitäjän laskut käynnin yhteydessä notaarin toimistossa.
Verot maksetaan seuraavasti: IVA ja IGIC maksetaan suoraan myyjälle, kun taas ITP ja IAJD maksetaan ostajan itsehallintoalueen verohallinnolle. Kaiken kaikkiaan asunnon ostoon liittyvät kulut ja verot muodostavat noin 10–12 % asunnon hinnasta itsehallintoalueesta riippuen. 1. tammikuuta 2022 alkaen verotuksen perustana ei ole enää „todellinen” kauppahinta, vaan „markkina-arvo”, joka määritetään kiinteistörekisterin viitearvon perusteella. Veropohjan keinotekoinen alentaminen voi johtaa verotarkastuksiin.
Ne, jotka ovat ostaneet asuntonsa ennen 1. tammikuuta 2013 ja maksavat yhä asuntolainaansa, voivat hyödyntää vähennystä oman vakituisen asunnon hankinnasta. Tämän vähennyksen ansiosta on mahdollista säästää jopa 15 % ostoon käytetystä summasta, tosin tiettyjen vuotuisten rajojen puitteissa. Lisäksi jotkin itsehallintoalueet tarjoavat veroetuja, jos asunto on ostettu maaseudulla tai jos omistaja ei ole vielä saavuttanut tiettyä ikää (yleensä 35 vuotta).
