Stručně:
- Hlavní daně: při koupi novostavby přímo od developera platí kupující IVA a AJD.
- Orientační výše: IVA a AJD dohromady obvykle představují přibližně 10,5–12 % ceny nemovitosti v závislosti na autonomním společenství.
- Celkový rozpočet: po započtení notáře, zápisu do katastru nemovitostí, služeb gestoría a dalších nákladů spojených s koupí je vhodné počítat přibližně s 12–15 % nad rámec ceny nemovitosti.
- IVA: standardní sazba u novostaveb činí 10 %. Na Kanárských ostrovech se místo IVA uplatňuje IGIC.
- AJD: sazba této daně závisí na autonomním společenství, ve kterém se nemovitost nachází.
- Hypotéka: pokud je koupě financována hypotečním úvěrem, je třeba počítat také s oceněním nemovitosti a případným pojištěním.
- Častá chyba: sestavit rozpočet pouze podle ceny uvedené v nabídce a nezohlednit daně ani další náklady spojené s koupí.
Kolik se platí na daních při koupi novostavby ve Španělsku?
Stručně řečeno, při koupi nového bydlení přímo od developera – obra nueva, tedy při prvním převodu vlastnického práva – musí kupující počítat se dvěma hlavními daněmi.
První je španělská daň z přidané hodnoty, IVA. Druhou je daň z dokumentovaných právních úkonů, AJD (Actos Jurídicos Documentados). Dohromady obvykle představují přibližně 10,5–12 % ceny nemovitosti v závislosti na autonomním společenství.
K tomu se přidávají výdaje, které sice nejsou daněmi v pravém slova smyslu, ale tvoří součást skutečných nákladů na koupi: odměna notáře, zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí, služby gestoría zajišťující administrativní vyřízení dokumentů a při financování hypotečním úvěrem také ocenění nemovitosti požadované bankou.
Celkově je při koupi novostavby rozumné počítat přibližně s 12–15 % nad rámec ceny uvedené v kupní smlouvě.
Na první pohled se může zdát, že jde o vysokou částku. Při koupi nemovitosti na sekundárním trhu však může daň z převodu majetku ITP v některých autonomních společenstvích dosahovat 10–11 %. Novostavba proto nemusí být z hlediska celkových nákladů automaticky dražší, zejména pokud u starší nemovitosti zohledníme případnou rekonstrukci nebo výměnu zastaralých technických rozvodů a zařízení.
Uvažujete o koupi novostavby ve Španělsku? Před výběrem konkrétního projektu je vhodné spočítat nejen cenu nemovitosti, ale celý rozpočet včetně daní a souvisejících nákladů.
Platí se při koupi novostavby vždy IVA?
Ano. Když developer prodává nově postavenou nemovitost poprvé, transakce podléhá IVA. Jde o státní daň, pro kterou platí stejná obecná pravidla na španělské pevnině i na Baleárských ostrovech.
Kupující hradí IVA přímo developerovi společně s cenou nemovitosti. Daň tedy neposílá samostatně finančnímu úřadu.
Právě zde je důležitý rozdíl mezi novostavbou a nemovitostí na sekundárním trhu.
Pokud již nejde o první převod nemovitosti, IVA se zpravidla neuplatňuje. Místo ní podléhá koupě regionální dani z převodu majetku ITP.
IVA a ITP se při stejné koupi neplatí současně – podle charakteru transakce se uplatňuje jedna z těchto daní.
IVA u novostaveb ve Španělsku v roce 2026
Standardní sazba uvedená pro rok 2026 činí 10 % z ceny stanovené v kupní smlouvě. Vztahuje se na převážnou většinu nových rezidenčních nemovitostí na španělské pevnině a Baleárských ostrovech – od Costa Blanca až po Madrid.
Na rozdíl od AJD je IVA státní daní. Jednotlivá autonomní společenství proto nemohou její standardní sazbu samostatně měnit.
Existují však dvě důležité výjimky.
První se týká Kanárských ostrovů. Zde se neuplatňuje IVA, ale vlastní nepřímá daň IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). Pro novostavby je v tomto článku použita sazba 7 %.
Technicky jde o jinou daň, na Kanárských ostrovech však v praxi plní obdobnou úlohu jako IVA ve zbytku země.
Pokud tedy zvažujete koupi nemovitosti například na Tenerife nebo Gran Canarii, je při výpočtu potřeba vycházet z místní IGIC namísto standardní 10% IVA platné na pevnině.
Druhá výjimka nesouvisí s lokalitou, ale s typem bydlení. U některých kategorií chráněného bydlení se zvláštním statutem – VPO específico, régimen especial – může být sazba snížena na 4 %.
Toto daňové zvýhodnění podléhá přísným podmínkám. Projekt musí mít odpovídající oficiální klasifikaci, prodejní cena je zákonem omezena a nemovitost má zpravidla sloužit jako hlavní bydliště, nikoli jako investiční nebo rekreační objekt.
Pro kupující, kteří hledají běžnou novostavbu nebo nemovitost v turistické oblasti, nejde o příliš častý případ, ale je dobré o této možnosti vědět.
Jak vypočítat 10% IVA – příklad
Údaj „10 % IVA“ může působit abstraktně, dokud jej nepřevedeme na konkrétní částku. Samotný výpočet je jednoduchý: daň odpovídá 10 % ceny uvedené v kupní smlouvě.
Příklad: Byt stojí 250 000 €. IVA činí 25 000 €. Celková částka, kterou kupující zaplatí developerovi ještě před započtením nákladů na notáře a zápis do katastru, tedy dosáhne 275 000 €. Do této částky může být zahrnuto také parkovací místo, pokud se prodává společně s bytem – maximálně dvě parkovací místa na jednu nemovitost – a skladovací prostor, pokud je součástí stejné transakce.
Kupující neposílá IVA samostatně finančnímu úřadu. Daň zaplatí přímo developerovi, který ji následně odvede státu.
Z pohledu kupujícího je tak proces jednodušší, protože daň je přímo součástí finančního vypořádání koupě.
Chcete mít před prvními platbami jasno v celkovém rozpočtu? Před rezervací konkrétní nemovitosti si porovnejte kupní cenu, daně, vedlejší náklady a případné financování.
Jak funguje AJD?
Právě u této daně začíná mít lokalita nemovitosti výrazný vliv na konečné náklady.
Na rozdíl od IVA je AJD regionální daní. Každé autonomní společenství proto stanovuje vlastní sazbu.
Rozdíly mohou být značné: od 0,5 % v Navaře a Baskicku až po 1,5 % v Katalánsku a Valencijském společenství. Madrid se nachází mezi těmito hodnotami se sazbou 0,75 %, zatímco pro Andalusii je v tomto článku uvedena sazba 1,2 %. Na Kanárských ostrovech je zde AJD stanovena na 0,75 %.
Také tato daň se počítá z ceny uvedené v kupní smlouvě.
Příklad: Vezměme znovu byt za 250 000 € a podívejme se, jak se celková částka mění pouze v závislosti na regionu:
- Madrid, sazba 0,75 %: AJD činí 1 875 €, takže IVA a AJD dohromady představují 26 875 € nad rámec ceny nemovitosti;
- Andalusie, sazba 1,2 %: AJD činí 3 000 € a celková částka obou daní dosahuje 28 000 €;
- Katalánsko nebo Valencijské společenství, sazba 1,5 %: AJD činí 3 750 €, takže celkové daňové zatížení dosáhne 28 750 €.
Rozdíl způsobený pouze sazbou AJD se tak u nemovitosti ve střední cenové kategorii může blížit 2 000 €. U dražších nemovitostí bude rozdíl v absolutních částkách přirozeně vyšší.
Řada autonomních společenství nabízí také snížené sazby – v některých případech až kolem 0,1 % – pro kupující splňující konkrétní podmínky. Může jít například o mladší kupující, početné rodiny nebo osoby se zdravotním postižením, pokud je nemovitost pořizována jako hlavní bydliště.
Případný nárok na zvýhodněnou sazbu je vhodné ověřit ještě před podpisem dokumentů, nikoli až po dokončení transakce.
S jakými dalšími náklady je třeba počítat?
Odměna notáře, zápis do katastru nemovitostí a služby gestoría nejsou v pravém slova smyslu daněmi. Pokud bychom je však z rozpočtu vynechali, výsledný odhad nákladů na koupi by nebyl realistický.
Dohromady mohou představovat přibližně další 1–2 % ceny nemovitosti.
Pokud je koupě financována hypotečním úvěrem, mohou vzniknout také náklady spojené s bankovním oceněním nemovitosti a pojištěním.
Od roku 2019 hradí náklady banky přímo související se sjednáním hypotečního úvěru – včetně AJD vztahující se konkrétně k hypoteční listině, nikoli ke kupní smlouvě – banka, nikoli kupující.
Praktický orientační výpočet rozpočtu na koupi novostavby ve Španělsku v roce 2026 tedy vypadá následovně: cena nemovitosti + 10 % IVA – případně příslušná IGIC na Kanárských ostrovech – + AJD ve výši přibližně 0,5–1,5 % podle autonomního společenství + přibližně 1–2 % na notáře, zápis do katastru a administrativní vyřízení.
Tím se dostáváme k orientačnímu rozmezí 12–15 % nad rámec kupní ceny, které bylo uvedeno na začátku.
Potřebujete spočítat náklady na konkrétní nemovitost? Alegria vám může pomoci posoudit cenu nemovitosti, daně, související výdaje a možnosti financování ještě předtím, než přistoupíte k samotné koupi.
V Alegría tyto náklady pravidelně počítáme společně s našimi klienty. Daně a další výdaje mohou na první pohled působit složitě, ale po přehledném rozdělení jednotlivých položek je celý rozpočet podstatně srozumitelnější.
Naším cílem je, aby v okamžiku podpisu nezůstávaly nejasnosti ohledně toho, jaké další částky bude ještě nutné zaplatit. Celkové náklady počítáme předem, vysvětlujeme rozdíly v AJD mezi jednotlivými autonomními společenstvími a pomáháme hodnotit nemovitost s ohledem na celý rozpočet koupě.
Pokud zvažujete koupi novostavby ve Španělsku, můžete s námi svůj případ konzultovat. Jednotlivé náklady projdeme přehledně a srozumitelně, aby konečná cena transakce nepřinesla na poslední chvíli nečekané výdaje.
Časté dotazy k daním při koupi novostavby ve Španělsku
Jaké daně platí kupující novostavby ve Španělsku?
Při prvním prodeji nové nemovitosti přímo developerem jsou hlavními daněmi na straně kupujícího IVA a AJD.
Kolik peněz je vhodné vyčlenit nad rámec ceny nemovitosti?
Jako praktický orientační údaj je vhodné počítat přibližně s 12–15 % nad rámec kupní ceny na daně, notáře, zápis do katastru nemovitostí, gestoría a další související výdaje.
Jaká sazba IVA se vztahuje na novostavby ve Španělsku?
Standardní sazba IVA činí u většiny nových rezidenčních nemovitostí na španělské pevnině a Baleárských ostrovech 10 %. Na Kanárských ostrovech se místo IVA uplatňuje IGIC.
Co znamená AJD při koupi nemovitosti?
AJD neboli Actos Jurídicos Documentados je daň z dokumentovaných právních úkonů. Na rozdíl od IVA se její sazba liší podle autonomního společenství, ve kterém se nemovitost nachází.
Platí se při koupi současně IVA i ITP?
Ne. Pokud koupě novostavby podléhá IVA, za stejnou transakci se současně neplatí ITP. ITP se zpravidla vztahuje na příslušné transakce s nemovitostmi na sekundárním trhu.
