Kort samengevat:
- Belangrijkste belastingen: bij de aankoop van een nieuwbouwwoning rechtstreeks van de projectontwikkelaar betaalt de koper IVA en AJD.
- Algemene indicatie: IVA en AJD bedragen samen doorgaans ongeveer 10,5–12% van de aankoopprijs, afhankelijk van de autonome regio.
- Totale aankoopbegroting: inclusief notaris, inschrijving in het eigendomsregister, gestoría en andere bijkomende kosten is het verstandig om ongeveer 12–15% boven op de aankoopprijs te reserveren.
- IVA: het algemene tarief voor nieuwbouwwoningen bedraagt 10%. Op de Canarische Eilanden geldt IGIC in plaats van IVA.
- AJD: het tarief verschilt per autonome regio.
- Hypotheek: wordt de aankoop gefinancierd, dan moet u ook rekening houden met de taxatie van de woning en eventuele verzekeringen.
- Belangrijkste risico: het aankoopbudget uitsluitend baseren op de geadverteerde woningprijs en belastingen en bijkomende kosten buiten beschouwing laten.
Hoeveel belasting betaalt u bij de aankoop van nieuwbouw in Spanje?
Kort gezegd betaalt de koper bij de aankoop van een nieuwbouwwoning rechtstreeks van de projectontwikkelaar – obra nueva, oftewel de eerste overdracht van de woning – twee belangrijke belastingen.
De eerste is de Spaanse btw, IVA. De tweede is de belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen, AJD (Actos Jurídicos Documentados). Samen bedragen deze belastingen doorgaans ongeveer 10,5–12% van de aankoopprijs, afhankelijk van de autonome regio waarin de woning ligt.
Daarnaast zijn er kosten die formeel geen belastingen zijn, maar wel deel uitmaken van de werkelijke aankoopkosten: notariskosten, inschrijving van het eigendomsrecht in het register, diensten van een gestoría voor de administratieve afhandeling en, wanneer de aankoop met een hypotheek wordt gefinancierd, de taxatie die de bank verlangt.
In totaal is het verstandig om bij de aankoop van een nieuwbouwwoning ongeveer 12–15% boven op de prijs in de koopovereenkomst te reserveren.
Dat lijkt op het eerste gezicht misschien veel. Bij de aankoop van een bestaande woning kan de overdrachtsbelasting ITP in sommige autonome regio’s echter oplopen tot 10–11%. Nieuwbouw hoeft daardoor onder de streep niet altijd duurder uit te vallen, zeker wanneer u ook rekening houdt met eventuele renovaties of de vervanging van verouderde installaties in een bestaande woning.
Overweegt u een nieuwbouwwoning in Spanje te kopen? Bereken voordat u een project kiest niet alleen de geadverteerde prijs, maar het volledige aankoopbudget inclusief belastingen en bijkomende kosten.
Betaalt u bij nieuwbouw altijd IVA?
Ja. Wanneer een projectontwikkelaar een nieuwe woning voor het eerst verkoopt, is de transactie onderworpen aan IVA. Dit is een nationale belasting waarvoor op het Spaanse vasteland en de Balearen in het algemeen dezelfde regels gelden.
De koper betaalt de IVA rechtstreeks aan de projectontwikkelaar, samen met de betalingen voor de woning. De belasting hoeft dus niet afzonderlijk door de koper aan de Spaanse belastingdienst te worden overgemaakt.
Hier ligt een belangrijk verschil tussen nieuwbouw en een woning op de secundaire markt.
Wanneer het niet meer om de eerste overdracht van de woning gaat, is IVA doorgaans niet van toepassing. In plaats daarvan wordt de aankoop meestal belast met de regionale overdrachtsbelasting ITP.
IVA en ITP worden niet tegelijkertijd over dezelfde woningtransactie geheven – afhankelijk van het type aankoop geldt in principe een van beide belastingen.
IVA op nieuwbouwwoningen in Spanje in 2026
Het algemene tarief bedraagt in 2026 10% van de prijs die in de koopovereenkomst is vastgelegd. Dit geldt voor het overgrote deel van de nieuwe woningen op het Spaanse vasteland en de Balearen – van de Costa Blanca tot Madrid.
In tegenstelling tot AJD is IVA een nationale belasting. De autonome regio’s kunnen het algemene tarief daarom niet zelfstandig aanpassen.
Er zijn echter twee belangrijke uitzonderingen.
De eerste betreft de Canarische Eilanden. Daar wordt geen IVA geheven, maar een eigen indirecte belasting: IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). Voor nieuwbouwwoningen wordt in dit artikel uitgegaan van een tarief van 7%.
Juridisch gezien gaat het om een andere belasting, maar op de Canarische Eilanden vervult IGIC in de praktijk een vergelijkbare functie als IVA in de rest van Spanje.
Overweegt u bijvoorbeeld een woning op Tenerife of Gran Canaria te kopen, dan moet u bij de berekening dus rekening houden met de lokale IGIC in plaats van met het algemene IVA-tarief van 10%.
De tweede uitzondering heeft niet met de locatie te maken, maar met het type woning. Voor bepaalde categorieën beschermde woningen met een specifieke kwalificatie – VPO específico, régimen especial – kan een verlaagd tarief van 4% gelden.
Aan dit fiscale voordeel zijn strikte voorwaarden verbonden. Het project moet over de vereiste officiële kwalificatie beschikken, de verkoopprijs is wettelijk begrensd en de woning is doorgaans bedoeld als hoofdverblijf en niet als investering of vakantiewoning.
Voor kopers die een reguliere nieuwbouwwoning of vastgoed in een toeristische regio zoeken, komt deze regeling niet vaak voor. Het is echter goed om te weten dat deze uitzondering bestaat.
Hoe wordt 10% IVA berekend? Een voorbeeld
Een IVA-tarief van 10% blijft vrij abstract totdat het wordt omgerekend naar een concreet bedrag. De berekening zelf is eenvoudig: de belasting bedraagt 10% van de prijs die in de koopovereenkomst staat.
Voorbeeld: Een appartement kost 250.000 €. De IVA bedraagt dan 25.000 €. Nog vóór de notaris- en registratiekosten betaalt de koper dus in totaal 275.000 € aan de projectontwikkelaar. Dit bedrag kan ook een parkeerplaats omvatten wanneer deze samen met de woning wordt verkocht – maximaal twee parkeerplaatsen per woning – en een berging wanneer deze onderdeel is van dezelfde transactie.
De koper betaalt de IVA niet afzonderlijk aan de belastingdienst. De belasting wordt rechtstreeks aan de projectontwikkelaar betaald, die deze vervolgens afdraagt.
Voor de koper maakt dit de financiële afwikkeling overzichtelijker, omdat de belasting rechtstreeks in de betalingen rond de aankoop is verwerkt.
Wilt u vóór de eerste betalingen weten wat de aankoop werkelijk gaat kosten? Zet de woningprijs, belastingen, bijkomende kosten en eventuele financiering vooraf naast elkaar voordat u een reservering of koopovereenkomst aangaat.
Hoe werkt AJD?
Bij deze belasting begint de locatie van de woning een belangrijke rol te spelen.
In tegenstelling tot IVA is AJD een regionale belasting. Iedere autonome regio stelt daarom een eigen tarief vast.
De verschillen kunnen aanzienlijk zijn: van 0,5% in Navarra en Baskenland tot 1,5% in Catalonië en de regio Valencia. Madrid zit daar met 0,75% tussenin, terwijl in dit artikel voor Andalusië een tarief van 1,2% wordt gehanteerd. Voor de Canarische Eilanden wordt hier uitgegaan van 0,75%.
Ook deze belasting wordt berekend aan de hand van de prijs die in de koopovereenkomst is vastgelegd.
Voorbeeld: We nemen opnieuw een woning van 250.000 € en bekijken hoe het totale belastingbedrag alleen door de locatie kan veranderen:
- Madrid, tarief 0,75%: AJD bedraagt 1.875 €, waardoor IVA en AJD samen uitkomen op 26.875 € boven op de woningprijs;
- Andalusië, tarief 1,2%: AJD bedraagt 3.000 €, waardoor het totale bedrag aan IVA en AJD uitkomt op 28.000 €;
- Catalonië of de regio Valencia, tarief 1,5%: AJD bedraagt 3.750 €, waardoor het totaal op 28.750 € komt.
Alleen al door het verschil in AJD kan het uiteindelijke bedrag bij een woning in de middenprijsklasse bijna 2.000 € uiteenlopen. Bij duurdere woningen wordt het verschil in absolute bedragen vanzelfsprekend groter.
Veel autonome regio’s kennen daarnaast verlaagde tarieven – in bepaalde gevallen zelfs rond 0,1% – voor kopers die aan specifieke voorwaarden voldoen. Dat kan bijvoorbeeld gelden voor jongere kopers, grote gezinnen of mensen met een beperking, wanneer de woning als hoofdverblijf wordt gekocht.
Als u mogelijk voor een verlaagd tarief in aanmerking komt, is het verstandig dit vóór ondertekening van de koopdocumenten te controleren en niet pas nadat de transactie is afgerond.
Met welke andere kosten moet u rekening houden?
Notariskosten, registratie van het eigendom en de diensten van een gestoría zijn strikt genomen geen belastingen. Ze buiten de begroting laten zou echter een onrealistisch beeld geven van de werkelijke kosten van de aankoop.
Samen kunnen deze posten ongeveer 1–2% extra van de woningprijs bedragen.
Wordt de aankoop met een hypotheek gefinancierd, dan kunnen daarnaast kosten ontstaan voor de door de bank vereiste taxatie van de woning en verzekeringen.
Sinds 2019 zijn de bankkosten die rechtstreeks verband houden met het afsluiten van de hypotheek – inclusief de AJD die specifiek betrekking heeft op de hypotheekakte en niet op de koopovereenkomst van de woning – voor rekening van de bank en niet van de koper.
Een praktische begroting voor de aankoop van een nieuwbouwwoning in Spanje in 2026 ziet er daarom als volgt uit: de woningprijs + 10% IVA – of de toepasselijke IGIC op de Canarische Eilanden – + ongeveer 0,5–1,5% AJD afhankelijk van de autonome regio + circa 1–2% voor notaris, registratie en administratieve afhandeling.
Zo komt u uit op de eerder genoemde richtlijn van ongeveer 12–15% extra boven op de aankoopprijs.
Wilt u de totale kosten van een specifieke woning laten berekenen? Alegria kan helpen om de woningprijs, belastingen, bijkomende kosten en mogelijke financiering vooraf in één overzicht te zetten.
Bij Alegría maken we dit soort berekeningen regelmatig samen met onze klanten. Belastingen en bijkomende aankoopkosten kunnen op papier ingewikkeld lijken, maar worden een stuk overzichtelijker zodra alle posten afzonderlijk worden uitgelegd.
Ons doel is dat er op het moment van ondertekening geen onduidelijkheid meer bestaat over welke bedragen nog moeten worden betaald. We brengen de totale kosten vooraf in kaart, leggen uit waarom AJD in de ene autonome regio hoger kan zijn dan in de andere en helpen een woning te beoordelen op basis van het volledige aankoopbudget.
Overweegt u een nieuwbouwwoning in Spanje te kopen, dan kunt u uw situatie met ons bespreken. We nemen de verschillende kosten helder door, zodat het uiteindelijke bedrag van de transactie niet op het laatste moment voor onverwachte verrassingen zorgt.
Veelgestelde vragen over belastingen bij de aankoop van nieuwbouw in Spanje
Welke belastingen betaalt u bij de aankoop van een nieuwbouwwoning in Spanje?
Bij de eerste verkoop van een nieuwbouwwoning rechtstreeks door de projectontwikkelaar zijn IVA en AJD de belangrijkste belastingen voor de koper.
Hoeveel moet u boven op de aankoopprijs reserveren?
Als praktische richtlijn is het verstandig om ongeveer 12–15% boven op de woningprijs te reserveren voor belastingen, notaris, registratie, gestoría en andere bijkomende aankoopkosten.
Welk IVA-tarief geldt voor nieuwbouwwoningen in Spanje?
Het algemene IVA-tarief bedraagt 10% voor de meeste nieuwe woningen op het Spaanse vasteland en de Balearen. Op de Canarische Eilanden geldt IGIC in plaats van IVA.
Wat is AJD bij de aankoop van vastgoed?
AJD staat voor Actos Jurídicos Documentados en is een belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen. In tegenstelling tot IVA verschilt het tarief per autonome regio.
Betaalt u bij dezelfde aankoop zowel IVA als ITP?
Nee. Wanneer de aankoop van een nieuwbouwwoning onder IVA valt, wordt voor dezelfde transactie niet tegelijkertijd ITP geheven. ITP is doorgaans van toepassing op relevante aankopen op de secundaire woningmarkt.
