Kurz zusammengefasst:

Welche Steuern fallen beim Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien an?

Kurz gesagt: Wer eine Neubauimmobilie direkt vom Bauträger kauft – obra nueva, also im Rahmen der ersten Eigentumsübertragung – muss mit zwei wesentlichen Steuern rechnen.

Die erste ist die spanische Mehrwertsteuer, die IVA. Hinzu kommt die Steuer auf beurkundete Rechtsgeschäfte, AJD (Actos Jurídicos Documentados). Zusammen belaufen sich beide in der Regel auf etwa 10,5–12 % des Immobilienpreises, wobei die genaue Höhe von der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft abhängt.

Zusätzlich entstehen Kosten, die zwar keine Steuern im eigentlichen Sinne sind, aber zum tatsächlichen Kaufbudget gehören: Notargebühren, die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch sowie die Leistungen einer Gestoría, die administrative Formalitäten rund um die Transaktion übernimmt. Wird der Kauf finanziert, kommt außerdem die von der Bank verlangte Immobilienbewertung hinzu.

Insgesamt ist es sinnvoll, beim Kauf einer Neubauimmobilie etwa 12–15 % zusätzlich zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Preis einzuplanen.

Das erscheint zunächst relativ hoch. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie kann die Grunderwerbsteuer ITP in einigen Autonomen Gemeinschaften jedoch bereits 10–11 % erreichen. Ein Neubau muss daher unter dem Strich nicht zwangsläufig die teurere Variante sein – insbesondere dann nicht, wenn bei einer älteren Immobilie kurz nach dem Kauf Renovierungen oder die Erneuerung technischer Anlagen erforderlich werden.

Fällt beim Kauf einer Neubauimmobilie immer IVA an?

Ja. Verkauft ein Bauträger eine neu errichtete Wohnung oder ein Haus zum ersten Mal, unterliegt die Transaktion der IVA. Dabei handelt es sich um eine staatliche Steuer, für die auf dem spanischen Festland und auf den Balearen grundsätzlich dieselben Regeln gelten.

Der Käufer zahlt die IVA zusammen mit dem Kaufpreis direkt an den Bauträger. Eine separate Zahlung des Käufers an die Steuerbehörde ist nicht erforderlich.

Genau hier liegt ein wichtiger Unterschied zwischen Neubau- und Bestandsimmobilien.

Handelt es sich nicht mehr um die erste Übertragung der Immobilie, fällt in der Regel keine IVA mehr an. Stattdessen unterliegt der Kauf üblicherweise der regionalen Grunderwerbsteuer ITP.

IVA und ITP werden bei ein und demselben Immobilienkauf nicht gleichzeitig erhoben – je nach Art der Transaktion kommt grundsätzlich eine der beiden Steuern zur Anwendung.

Einen allgemeinen Überblick über Immobilienangebote und die beim Kauf zu berücksichtigenden Rahmenbedingungen finden Sie auch in unserem Immobilienkatalog für Spanien.

IVA auf Neubauimmobilien in Spanien 2026

Der reguläre Steuersatz beträgt 2026 10 % des im Kaufvertrag angegebenen Preises. Er gilt für die große Mehrheit der neuen Wohnimmobilien auf dem spanischen Festland und auf den Balearen – von der Costa Blanca bis Madrid.

Im Gegensatz zur AJD ist die IVA eine staatliche Steuer. Die einzelnen Autonomen Gemeinschaften können den allgemeinen Steuersatz daher nicht eigenständig verändern.

Es gibt jedoch zwei wichtige Besonderheiten.

Die erste betrifft die Kanarischen Inseln. Dort gilt nicht die IVA, sondern eine eigene indirekte Steuer – die IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). Für Neubauimmobilien wird in diesem Artikel ein Steuersatz von 7 % zugrunde gelegt.

Rechtlich handelt es sich um eine andere Steuer, auf den Kanarischen Inseln übernimmt sie jedoch im Wesentlichen die Funktion der IVA.

Wer beispielsweise über den Kauf einer Wohnung auf Teneriffa oder Gran Canaria nachdenkt, sollte daher mit der dort geltenden IGIC und nicht mit der allgemeinen IVA von 10 % kalkulieren.

Die zweite Besonderheit hängt nicht vom Standort, sondern von der Art der Immobilie ab. Für bestimmte staatlich geförderte Wohnungen mit besonderer Einstufung – VPO específico, régimen especial – kann ein reduzierter Steuersatz von 4 % gelten.

Für diese steuerliche Vergünstigung gelten strenge Voraussetzungen: Das Projekt muss über die entsprechende offizielle Einstufung verfügen, der Verkaufspreis ist gesetzlich begrenzt und die Immobilie ist in der Regel als Hauptwohnsitz vorgesehen – nicht als Kapitalanlage oder Ferienimmobilie.

Wer eine klassische Neubauwohnung oder eine Immobilie in einer touristischen Region sucht, wird mit dieser Regelung eher selten in Berührung kommen. Dennoch ist es sinnvoll, diese Ausnahme zu kennen.

So wird die IVA von 10 % berechnet – ein Beispiel

Eine IVA von 10 % wirkt zunächst abstrakt. Anhand eines konkreten Kaufpreises lässt sich die tatsächliche Belastung jedoch schnell nachvollziehen. Die Berechnung ist einfach: Die Steuer beträgt 10 % des im Kaufvertrag angegebenen Preises.

Beispiel: Eine Wohnung kostet 250.000 €. Die IVA beträgt damit 25.000 €. Noch vor Notar- und Grundbuchkosten sind somit insgesamt 275.000 € an den Bauträger zu zahlen. Darin kann auch ein Stellplatz enthalten sein, wenn dieser zusammen mit der Wohnung verkauft wird – bis zu zwei Stellplätze pro Wohneinheit – sowie ein Abstellraum, sofern er Bestandteil derselben Transaktion ist.

Der Käufer überweist die IVA nicht separat an die Steuerbehörde. Sie wird direkt an den Bauträger gezahlt, der die Steuer anschließend an den Fiskus abführt.

Für den Käufer vereinfacht dies die Abwicklung, da die Steuer unmittelbar in die Zahlungen im Rahmen des Immobilienkaufs integriert ist.

Wie funktioniert die AJD?

An dieser Stelle spielt der Standort der Immobilie eine besonders wichtige Rolle.

Anders als die IVA ist die AJD eine regionale Steuer. Jede Autonome Gemeinschaft legt daher ihren eigenen Steuersatz fest.

Die Unterschiede können erheblich sein: von 0,5 % in Navarra und im Baskenland bis zu 1,5 % in Katalonien und der Valencianischen Gemeinschaft. Madrid liegt mit 0,75 % dazwischen, während für Andalusien in diesem Artikel ein Satz von 1,2 % zugrunde gelegt wird. Auf den Kanarischen Inseln wird die AJD hier mit 0,75 % angesetzt.

Auch diese Steuer wird anhand des im Kaufvertrag angegebenen Preises berechnet.

Beispiel: Nehmen wir erneut eine Wohnung mit einem Kaufpreis von 250.000 € und vergleichen, wie sich die Gesamtbelastung allein aufgrund des Standorts verändert:

• Madrid, Steuersatz 0,75 %: Die AJD beträgt 1.875 €. Zusammen ergeben IVA und AJD damit 26.875 € zusätzlich zum Kaufpreis.
• Andalusien, Steuersatz 1,2 %: Die AJD beträgt 3.000 €, sodass sich die zusätzliche Steuerbelastung auf insgesamt 28.000 € beläuft.
• Katalonien oder Valencianische Gemeinschaft, Steuersatz 1,5 %: Die AJD beträgt 3.750 €, wodurch sich insgesamt 28.750 € ergeben.

Allein aufgrund der unterschiedlichen AJD kann die Differenz bei einer Immobilie im mittleren Preissegment somit fast 2.000 € betragen. Bei höherpreisigen Immobilien fällt der Unterschied entsprechend deutlicher aus.

Viele Autonome Gemeinschaften sehen außerdem ermäßigte Steuersätze vor – in bestimmten Fällen bis hin zu etwa 0,1 %. Solche Vergünstigungen können beispielsweise für jüngere Käufer, kinderreiche Familien oder Menschen mit Behinderung gelten, sofern die Immobilie als Hauptwohnsitz erworben wird und die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind.

Ob ein Anspruch auf einen ermäßigten Steuersatz besteht, sollte möglichst vor der Unterzeichnung geprüft werden und nicht erst nach Abschluss des Kaufs.

Welche weiteren Kosten müssen berücksichtigt werden?

Notargebühren, die Eintragung ins Grundbuch und die Leistungen einer Gestoría sind streng genommen keine Steuern. Sie bei der Budgetplanung außer Acht zu lassen, würde jedoch zu einem unrealistischen Bild der tatsächlichen Kaufkosten führen.

Zusammen können diese Positionen ungefähr weitere 1–2 % des Immobilienpreises ausmachen.

Wird der Kauf über ein Hypothekendarlehen finanziert, können außerdem Kosten für die von der Bank verlangte Immobilienbewertung und Versicherungen entstehen.

Seit 2019 trägt die Bank die Kosten, die unmittelbar mit der formellen Bestellung des Hypothekendarlehens verbunden sind – einschließlich der AJD, die speziell auf die Hypothekenurkunde und nicht auf den Kaufvertrag der Immobilie entfällt.

Als praktische Kalkulation für den Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien im Jahr 2026 ergibt sich damit: Kaufpreis + 10 % IVA – beziehungsweise die entsprechende IGIC auf den Kanarischen Inseln – + je nach Autonomer Gemeinschaft etwa 0,5–1,5 % AJD + ungefähr 1–2 % für Notar, Grundbuch und administrative Abwicklung.

So ergibt sich der bereits zu Beginn genannte Orientierungswert von etwa 12–15 % zusätzlich zum Kaufpreis.

Bei Alegría erstellen wir solche Berechnungen regelmäßig gemeinsam mit unseren Kunden. Steuern und Kaufnebenkosten wirken auf den ersten Blick oft komplizierter, als sie tatsächlich sind, wenn die einzelnen Positionen nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden.

Unser Ziel ist es, dass spätestens bei der Unterzeichnung keine Unsicherheit mehr darüber besteht, welche Zahlungen noch anfallen. Wir kalkulieren die Gesamtkosten im Voraus, erläutern, warum die AJD in einer Autonomen Gemeinschaft höher sein kann als in einer anderen, und helfen dabei, eine Immobilie anhand des vollständigen Kaufbudgets zu beurteilen.

Wenn Sie den Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien planen, können Sie sich mit Ihrem konkreten Fall an uns wenden. Wir gehen die einzelnen Kosten transparent mit Ihnen durch, damit die endgültige Kaufsumme am Ende der Transaktion keine unerwarteten Überraschungen bereithält.

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