En resumen:
- Principales impuestos: al comprar una vivienda de obra nueva directamente al promotor, el comprador paga IVA y AJD.
- Estimación general: en conjunto, el IVA y el AJD suelen representar entre el 10,5% y el 12% del precio de la vivienda, dependiendo de la comunidad autónoma.
- Presupuesto total: si se suman notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y otros gastos asociados, conviene reservar entre un 12% y un 15% adicional sobre el precio del inmueble.
- IVA: el tipo general indicado para vivienda nueva es del 10%, mientras que en Canarias se aplica el IGIC en lugar del IVA.
- AJD: el tipo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados depende de la comunidad autónoma.
- Hipoteca: si la compra se financia, también hay que tener en cuenta la tasación del inmueble y los seguros correspondientes.
- Principal riesgo: calcular el presupuesto únicamente a partir del precio anunciado de la vivienda, sin prever impuestos y gastos de compraventa.
¿Cuántos impuestos hay que pagar por una vivienda de obra nueva en España?
En pocas palabras: cuando se compra una vivienda de obra nueva directamente al promotor – es decir, en una primera transmisión – el comprador debe hacer frente a dos impuestos principales.
El primero es el IVA. El segundo es el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, conocido como AJD. En conjunto, ambos suelen representar entre el 10,5% y el 12% del precio de la vivienda, dependiendo de la comunidad autónoma.
A esta cantidad hay que añadir otros gastos que técnicamente no son impuestos, pero que forman parte del coste real de la operación: los honorarios de notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad, los servicios de gestoría para la tramitación administrativa y, si la compra se realiza con hipoteca, la tasación del inmueble exigida por el banco.
En conjunto, al comprar una vivienda de obra nueva, conviene reservar entre un 12% y un 15% adicional sobre el precio indicado en el contrato.
Puede parecer una cantidad elevada. Sin embargo, al comprar una vivienda de segunda mano, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP – puede alcanzar el 10%–11% en determinadas comunidades autónomas. Por tanto, la obra nueva no siempre resulta menos competitiva desde el punto de vista económico, especialmente si se tienen en cuenta los posibles gastos de reforma o de sustitución de instalaciones que pueden aparecer poco después de comprar una vivienda antigua.
¿Estás pensando en comprar una vivienda de obra nueva? Antes de elegir un proyecto, conviene calcular no solo el precio anunciado, sino también el presupuesto completo de la operación, incluidos impuestos y gastos asociados.
¿Siempre se paga IVA al comprar una vivienda de obra nueva en España?
Sí. Cuando un promotor vende una vivienda por primera vez, la operación está sujeta a IVA. Se trata de un impuesto estatal cuya aplicación sigue las mismas reglas generales en la España peninsular y en las Islas Baleares. El comprador abona el IVA directamente al promotor junto con el precio de la vivienda, en lugar de realizar un pago separado ante la Agencia Tributaria.
Aquí existe una diferencia importante entre la obra nueva y la vivienda de segunda mano.
Cuando el inmueble ya no tiene la consideración de primera transmisión, el IVA deja de aplicarse. En su lugar, la compraventa suele estar sujeta al ITP, un impuesto cuyo tipo depende de la comunidad autónoma.
IVA e ITP son incompatibles en una misma compraventa: no se pagan ambos impuestos simultáneamente por la adquisición de la misma vivienda.
Para tener una visión más amplia del presupuesto de una operación inmobiliaria, puedes consultar nuestra guía sobre gastos e impuestos al comprar una vivienda en España.
IVA de la vivienda de obra nueva en España en 2026
El tipo general indicado para 2026 es del 10% sobre el precio establecido en el contrato de compraventa. Se aplica a la gran mayoría de las viviendas de obra nueva en la España peninsular y en las Islas Baleares, desde la Costa Blanca hasta Madrid.
A diferencia del AJD, el IVA es un impuesto estatal, por lo que las comunidades autónomas no pueden modificar por su cuenta el tipo general aplicable.
Sin embargo, hay dos cuestiones importantes que conviene tener presentes.
La primera afecta a las Islas Canarias. Allí no se aplica el IVA, sino el IGIC – Impuesto General Indirecto Canario. Para la vivienda nueva, el tipo indicado en este artículo es del 7%. Técnicamente se trata de un impuesto distinto, pero en Canarias cumple la función que desempeña el IVA en el resto del territorio.
Por tanto, si estás valorando la compra de una vivienda en Tenerife o Gran Canaria, debes utilizar esta referencia en lugar del 10% aplicable con carácter general en la Península.
La segunda excepción no depende de la ubicación, sino del tipo de vivienda. Determinadas viviendas de protección oficial con una calificación específica – VPO específico, régimen especial – pueden beneficiarse de un tipo reducido del 4%.
Esta ventaja fiscal está sujeta a requisitos estrictos: la promoción debe contar con la correspondiente calificación oficial, el precio de venta está limitado legalmente y, por lo general, la vivienda debe destinarse a residencia habitual y no a inversión o uso vacacional.
Para quienes buscan una vivienda convencional de obra nueva o una propiedad en una zona turística, este supuesto no suele ser el más habitual, pero conviene conocer su existencia.
Cómo se calcula el IVA del 10%: un ejemplo
Hablar de un «IVA del 10%» puede resultar algo abstracto hasta que se traduce en cifras concretas. El cálculo es sencillo: corresponde al 10% del precio establecido en el contrato de compraventa.
Ejemplo: Una vivienda cuesta 250.000 €. El IVA asciende a 25.000 €. Por tanto, el importe total a pagar al promotor, antes de añadir notaría y Registro, será de 275.000 €. Esta cantidad incluye también una plaza de aparcamiento cuando se transmite junto con la vivienda – hasta dos plazas por inmueble – y el trastero cuando forma parte de la misma operación.
El comprador no realiza un ingreso independiente del IVA ante la Agencia Tributaria. El impuesto se paga directamente al promotor, que posteriormente se encarga de ingresarlo en Hacienda.
Desde el punto de vista del comprador, esto simplifica la operativa, ya que el impuesto se integra directamente en la liquidación económica de la compraventa.
¿Quieres conocer todo el proceso antes de realizar los primeros pagos? En nuestra guía específica explicamos la compra de una vivienda de obra nueva paso a paso – desde la elección del inmueble y la revisión del promotor hasta la firma ante notario y la entrega de llaves.
Leer la guía paso a paso para comprar una obra nueva en España
¿Qué ocurre con el AJD?
Aquí es donde la ubicación de la vivienda empieza a marcar una diferencia importante.
A diferencia del IVA, el AJD es un impuesto de ámbito autonómico, por lo que cada comunidad autónoma establece su propio tipo.
La diferencia puede ser considerable: desde el 0,5% en Navarra y el País Vasco hasta el 1,5% en Cataluña y la Comunidad Valenciana. Madrid se sitúa en un punto intermedio, con un 0,75%, mientras que en Andalucía el tipo indicado es del 1,2%. En Canarias, el AJD también se encuentra entre los más bajos, con un 0,75%.
Este impuesto también se calcula tomando como referencia el precio establecido en el contrato y no el valor catastral.
Ejemplo: Tomemos de nuevo una vivienda de 250.000 € y veamos cómo cambia el importe total únicamente en función de la comunidad autónoma:
- Madrid, con un tipo del 0,75%: el AJD asciende a 1.875 €, por lo que IVA y AJD suman 26.875 € adicionales al precio de la vivienda;
- Andalucía, con un tipo del 1,2%: el AJD asciende a 3.000 €, y el importe total añadido alcanza los 28.000 €;
- Cataluña o Comunidad Valenciana, con un tipo del 1,5%: el AJD sería de 3.750 €, llevando el total adicional a 28.750 €.
La diferencia provocada únicamente por el AJD puede acercarse a los 2.000 € en una vivienda de precio medio. En inmuebles de mayor valor, la diferencia económica puede ser mucho más significativa.
Además, muchas comunidades autónomas contemplan tipos reducidos – en determinados supuestos incluso del 0,1% – para perfiles que cumplan ciertas condiciones, como compradores jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad, siempre que la vivienda se destine a residencia habitual.
Si existe la posibilidad de acogerse a alguna bonificación o tipo reducido, conviene comprobarlo antes de firmar la operación y no una vez formalizada la compraventa.
¿Qué otros gastos hay que tener en cuenta?
Los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría no son impuestos en sentido estricto, pero sería poco realista dejarlos fuera del presupuesto.
En conjunto, representan aproximadamente entre un 1% y un 2% adicional sobre el precio de la vivienda.
Si la compra se financia mediante hipoteca, también pueden existir gastos relacionados con la tasación del inmueble y los seguros. Desde 2019, los gastos bancarios correspondientes a la formalización del préstamo hipotecario – incluido el AJD asociado específicamente a la escritura de hipoteca y no a la compraventa del inmueble – corresponden al banco y no al comprador.
Por tanto, una fórmula práctica para calcular el presupuesto necesario para comprar una vivienda de obra nueva en España en 2026 sería la siguiente: precio de la vivienda, más un 10% de IVA – o el IGIC correspondiente en Canarias –, más un AJD de entre el 0,5% y el 1,5% dependiendo de la comunidad autónoma, y aproximadamente otro 1%–2% para notaría, Registro y tramitación administrativa.
Así se llega al margen aproximado del 12%–15% adicional sobre el precio de compra mencionado al principio.
¿Necesitas calcular los gastos de una vivienda concreta? En Alegria podemos ayudarte a valorar conjuntamente el precio del inmueble, los impuestos, los gastos asociados y las opciones de financiación antes de avanzar con la compraventa.
En Alegría calculamos estas cifras a diario junto con nuestros clientes y sabemos que, sobre el papel, los impuestos y gastos de una operación pueden parecer más complicados de lo que realmente son cuando se explican con claridad.
Nuestro objetivo es que, cuando llegue el momento de firmar, no quede la preocupación de preguntarse cuánto más habrá que pagar. Calculamos de antemano el coste completo de la operación, explicamos por qué el AJD es más alto en unas comunidades autónomas que en otras y ayudamos a valorar cada inmueble teniendo en cuenta el presupuesto total de compra.
Si estás pensando en comprar una vivienda de obra nueva en España, puedes consultarnos tu caso. Revisaremos contigo las cifras de forma clara y transparente, para que el coste final de la operación no esconda sorpresas de última hora.
Preguntas frecuentes sobre los impuestos al comprar una vivienda de obra nueva en España
¿Qué impuestos paga el comprador de una vivienda de obra nueva en España?
En una primera transmisión de vivienda nueva realizada por el promotor, los principales impuestos que paga el comprador son el IVA y el AJD.
¿Cuánto dinero conviene reservar además del precio de la vivienda?
Como referencia, conviene prever aproximadamente entre un 12% y un 15% adicional sobre el precio del inmueble para cubrir impuestos, notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y otros gastos relacionados con la compraventa.
¿Qué tipo de IVA se aplica a una vivienda de obra nueva en España?
El tipo general indicado es del 10% para la mayoría de las viviendas residenciales de obra nueva en la España peninsular y las Islas Baleares. En Canarias se aplica el IGIC en lugar del IVA.
¿Qué es el AJD en una compraventa inmobiliaria?
El AJD es el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. A diferencia del IVA, su tipo depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble.
¿Se pagan IVA e ITP al mismo tiempo?
No. Las operaciones de obra nueva sujetas a IVA no tributan simultáneamente por ITP. El ITP se aplica, con carácter general, a las operaciones de compraventa de vivienda de segunda mano que correspondan.
