Lyhyesti:

Kuinka paljon veroja uudiskohteen ostosta maksetaan Espanjassa?

Lyhyesti sanottuna uudesta, suoraan rakennuttajalta ostettavasta asunnosta – obra nueva, eli kyseessä on ensimmäinen omistusoikeuden luovutus – ostaja maksaa kaksi pakollista veroa.

Ensimmäinen on arvonlisävero eli Espanjassa IVA. Toinen on notaarin vahvistamiin asiakirjoihin liittyvä leimavero, AJD (Actos Jurídicos Documentados). Yhdessä nämä muodostavat tavallisesti noin 10,5–12 % asunnon hinnasta itsehallintoalueesta riippuen.

Tämän lisäksi kaupasta syntyy kuluja, jotka eivät varsinaisesti ole veroja mutta jotka on silti maksettava: notaarin palkkio, omistusoikeuden rekisteröinti kiinteistörekisteriin sekä gestoría-palvelut eli kauppaan liittyvän hallinnollisen paperityön hoitaminen. Jos asunto ostetaan asuntolainalla, mukaan tulee myös pankin edellyttämä kiinteistön arviointi.

Kaikkiaan uudiskohteen ostoon kannattaa varata noin 12–15 % kauppahinnan päälle.

Summa voi ensi näkemältä tuntua suurelta. Käytetyn asunnon kaupassa maksettava varainsiirtovero ITP voi kuitenkin joillakin itsehallintoalueilla nousta 10–11 prosenttiin. Uudiskohde ei siis välttämättä tule kokonaisuutena kalliimmaksi, varsinkin jos huomioon otetaan vanhemman asunnon mahdolliset remontit sekä sähkö-, vesi- ja muiden järjestelmien uusiminen pian kaupanteon jälkeen.

Maksetaanko uudiskohteesta aina IVA-veroa?

Kyllä. Kun rakennuttaja myy uuden asunnon ensimmäistä kertaa, kauppa kuuluu IVA-veron piiriin. Kyseessä on valtion vero, jonka yleiset säännöt ovat samat Manner-Espanjassa ja Baleaareilla. Ostaja maksaa veron suoraan rakennuttajalle yhdessä asunnon kauppahinnan kanssa eikä erillisenä maksuna veroviranomaiselle.

Uudiskohteen ja käytetyn asunnon välillä on kuitenkin tärkeä ero.

Jos kyseessä ei enää ole asunnon ensimmäinen luovutus, IVA-veroa ei sovelleta. Sen sijaan kaupasta maksetaan yleensä alueellista varainsiirtoveroa eli ITP:tä.

IVA ja ITP eivät tule maksettaviksi samasta asuntokaupasta yhtä aikaa – kyse on joko toisesta tai toisesta.

Koko asuntokaupan budjettia käsitellään tarkemmin erillisessä oppaassamme asunnon ostoon liittyvistä kuluista ja veroista Espanjassa.

Uudiskohteen IVA-vero Espanjassa vuonna 2026

Vuonna 2026 yleinen verokanta on 10 % kauppasopimuksessa ilmoitetusta hinnasta. Sitä sovelletaan valtaosaan uusista asuinrakennuksista Manner-Espanjassa ja Baleaareilla, Costa Blancalta Madridiin.

Toisin kuin AJD, IVA on valtion vero. Espanjan itsehallintoalueet eivät siis voi itsenäisesti muuttaa sen yleistä verokantaa.

On kuitenkin kaksi tärkeää poikkeusta, jotka kannattaa tuntea.

Ensimmäinen koskee Kanariansaaria. Siellä ei sovelleta IVA-veroa, vaan omaa välillistä veroa nimeltä IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). Tässä artikkelissa uudelle asunnolle käytetty verokanta on 7 %. Teknisesti kyseessä on eri vero, mutta Kanariansaarilla se korvaa käytännössä IVA:n.

Jos siis harkitset asunnon ostamista esimerkiksi Teneriffalta tai Gran Canarialta, laskelmissa käytetään Kanariansaarten veroa Manner-Espanjan 10 %:n IVA-veron sijaan.

Toinen poikkeus ei liity sijaintiin vaan asuntotyyppiin. Tietyissä erityisasemassa olevissa tuetuissa asunnoissa – VPO específico, régimen especial – verokanta voi olla 4 %.

Alennettuun verokantaan liittyy tiukkoja ehtoja. Kohteella on oltava asianmukainen virallinen luokitus, myyntihintaa rajoitetaan lailla ja asunto on yleensä tarkoitettu vakituiseen asumiseen eikä sijoitus- tai loma-asunnoksi.

Tavallista uudiskohdetta tai lomakohteessa sijaitsevaa asuntoa etsivälle tämä vaihtoehto on harvoin ajankohtainen, mutta poikkeus on hyvä tuntea.

Näin 10 %:n IVA lasketaan käytännössä

Ilmaisu ”10 % IVA” jää helposti abstraktiksi, kunnes sen muuttaa euroiksi. Laskelma itsessään on yksinkertainen: vero on 10 % kauppasopimukseen merkitystä hinnasta.

Esimerkki: Asunnon hinta on 250 000 €. IVA on tällöin 25 000 €. Rakennuttajalle maksettava summa on siis ennen notaari- ja rekisteröintikuluja yhteensä 275 000 €. Summaan sisältyy myös pysäköintipaikka, jos se myydään asunnon yhteydessä – enintään kaksi paikkaa asuntoa kohden – sekä varastotila, jos se kuuluu samaan kauppaan.

IVA-veroa ei makseta erillisenä suorituksena veroviranomaiselle. Ostaja maksaa veron rakennuttajalle, joka puolestaan tilittää sen valtiolle.

Ostajan näkökulmasta tämä tekee prosessista suhteellisen suoraviivaisen, sillä vero sisällytetään suoraan kaupan maksuihin.

Entä AJD-leimavero?

Tässä kohtaa asunnon sijainnilla alkaa olla todellista merkitystä.

Toisin kuin IVA, AJD on alueellinen vero, ja jokainen Espanjan itsehallintoalue määrittää oman verokantansa.

Erot voivat olla huomattavia: 0,5 % Navarrassa ja Baskimaassa ja jopa 1,5 % Kataloniassa ja Valencian itsehallintoalueella. Madrid sijoittuu näiden väliin 0,75 prosentin verokannalla, kun taas Andalusiassa tässä artikkelissa käytetty verokanta on 1,2 %. Kanariansaarilla AJD on myös verrattain matala, 0,75 %.

Myös tämä vero lasketaan kauppasopimukseen merkitystä hinnasta eikä kiinteistön kiinteistöverotusarvosta.

Esimerkki: Otetaan jälleen 250 000 € maksava asunto ja katsotaan, miten kokonaismäärä muuttuu sijainnin perusteella:

• Madrid, verokanta 0,75 %: AJD on 1 875 €, jolloin IVA:n ja AJD:n yhteismäärä on 26 875 € kauppahinnan lisäksi;
• Andalusia, verokanta 1,2 %: AJD on 3 000 €, jolloin veroja tulee yhteensä 28 000 € kauppahinnan lisäksi;
• Katalonia tai Valencian itsehallintoalue, verokanta 1,5 %: AJD on 3 750 €, jolloin kokonaismäärä on 28 750 €.

Pelkästään AJD-veron aiheuttama ero voi siis lähestyä 2 000 euroa keskihintaisessa asunnossa. Kalliimmissa kohteissa euromääräinen ero kasvaa luonnollisesti huomattavasti suuremmaksi.

Monilla itsehallintoalueilla on myös alennettuja verokantoja – joissakin tapauksissa jopa 0,1 % – esimerkiksi tietyt ehdot täyttäville nuorille ostajille, monilapsisille perheille tai vammaisille henkilöille silloin, kun asunto hankitaan vakituiseksi kodiksi.

Mahdollinen oikeus alennettuun verokantaan kannattaa selvittää ennen kaupantekoa eikä vasta sopimusten allekirjoittamisen jälkeen.

Mitä muita kuluja ostajan pitää huomioida?

Notaarin palkkiot, rekisteröintikulut ja gestoría-palvelut eivät varsinaisesti ole veroja, mutta niiden jättäminen pois budjetista antaisi kaupasta epärealistisen kuvan. Yhteensä niihin kuluu arviolta vielä noin 1–2 % asunnon hinnasta.

Jos asunto ostetaan asuntolainalla, mukaan voivat tulla myös pankin edellyttämä arviointi ja vakuutukset. Vuodesta 2019 lähtien lainan perustamiseen liittyvät pankkikulut – mukaan lukien nimenomaan asuntolainasopimukseen eikä itse kiinteistökauppaan liittyvä leimavero – ovat kuuluneet pankin eivätkä ostajan maksettaviksi.

Käytännöllinen budjetointikaava uudiskohteen ostamiseen Espanjassa vuonna 2026 on siis seuraava: asunnon hinta + 10 % IVA – tai Kanariansaarilla sovellettava IGIC – + itsehallintoalueesta riippuen 0,5–1,5 % AJD + noin 1–2 % notaaria, rekisteröintiä ja muuta hallinnollista asiointia varten.

Näin päädytään alussa mainittuun noin 12–15 %:n lisäbudjettiin.

Alegríalla laskemme näitä summia asiakkaidemme kanssa päivittäin. Tiedämme myös, että verot ja muut kaupankäyntikulut voivat näyttää paperilla monimutkaisemmilta kuin ne todellisuudessa ovat, kun kokonaisuus käydään selkeästi läpi.

Tavoitteemme on, ettei allekirjoitushetkellä tarvitse enää miettiä, kuinka paljon ylimääräistä maksettavaa on vielä tulossa. Laskemme kaupan kokonaiskustannukset etukäteen, selitämme, miksi AJD on yhdellä itsehallintoalueella korkeampi kuin toisella, ja autamme arvioimaan kohdetta koko ostobudjetti huomioon ottaen.

Jos harkitset uudiskohteen ostamista Espanjasta, ota meihin yhteyttä. Käymme luvut läpi kanssasi selkeästi ja avoimesti, jotta loppuvaiheessa ei tule ikäviä yllätyksiä pienellä painetusta tekstistä.

Pidätkö tästä artikkelista? Jaa se ystäviesi kanssa!