En bref :

Combien d’impôts faut-il payer pour un logement neuf en Espagne ?

En résumé, lorsqu’un logement neuf est acheté directement auprès d’un promoteur – obra nueva, c’est-à-dire lors de la première transmission du bien – l’acquéreur doit s’acquitter de deux impôts principaux.

Le premier est la TVA espagnole, appelée IVA. Le second est l’impôt sur les actes juridiques documentés, AJD (Actos Jurídicos Documentados). Ensemble, ces deux impôts représentent généralement entre 10,5 % et 12 % du prix du logement, selon la communauté autonome.

À cette somme s’ajoutent plusieurs dépenses qui ne sont pas des impôts au sens strict, mais qui font bien partie du coût réel de l’opération : les frais de notaire, l’inscription du droit de propriété au Registre foncier, les services d’une gestoría chargée des formalités administratives et, si l’achat est réalisé avec un prêt hypothécaire, l’évaluation du bien exigée par la banque.

Au total, pour l’achat d’un logement neuf, il est raisonnable de prévoir un budget supplémentaire correspondant à environ 12 % à 15 % du prix indiqué dans le contrat.

Cela peut sembler élevé. Toutefois, lors de l’achat d’un bien ancien, l’impôt sur les transmissions patrimoniales, ITP, peut atteindre 10 % à 11 % dans certaines communautés autonomes. Le neuf n’est donc pas nécessairement moins avantageux financièrement, surtout si l’on tient compte des éventuels travaux de rénovation ou du remplacement d’installations anciennes après l’achat d’un logement de seconde main.

Faut-il toujours payer l’IVA lors de l’achat d’un logement neuf ?

Oui. Lorsqu’un promoteur vend un logement pour la première fois, la transaction est soumise à l’IVA. Il s’agit d’un impôt national dont les règles générales sont les mêmes en Espagne péninsulaire et aux îles Baléares.

L’acquéreur paie l’IVA directement au promoteur en même temps que le prix du logement, et non au moyen d’un versement séparé auprès de l’administration fiscale.

Il existe cependant une différence essentielle entre un logement neuf et un bien acheté sur le marché secondaire.

Lorsque la transaction ne correspond plus à une première transmission, l’IVA ne s’applique généralement plus. La vente est alors soumise à un autre impôt, l’ITP, dont le taux dépend de la communauté autonome.

L’IVA et l’ITP ne sont pas dus simultanément sur une même acquisition : selon la nature de la transaction, c’est l’un ou l’autre qui s’applique.

Pour mieux comprendre le budget global d’une acquisition, consultez également notre guide consacré aux frais et impôts liés à l’achat d’un bien immobilier en Espagne.

Quel taux d’IVA s’applique au logement neuf en Espagne en 2026 ?

En 2026, le taux standard est de 10 % du prix indiqué dans le contrat de vente. Il s’applique à la grande majorité des logements neufs en Espagne péninsulaire et aux îles Baléares, de la Costa Blanca à Madrid.

Contrairement à l’AJD, l’IVA est un impôt national et non régional. Les communautés autonomes ne peuvent donc pas modifier librement son taux standard.

Il existe néanmoins deux exceptions importantes.

La première concerne les îles Canaries. L’IVA n’y est pas appliquée. Il est remplacé par un impôt indirect spécifique, l’IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). Pour le logement neuf, le taux mentionné ici est de 7 %.

Techniquement, il s’agit d’un impôt différent, mais son rôle est comparable à celui de l’IVA dans le reste du pays.

Si vous envisagez donc l’achat d’un appartement à Tenerife ou à Grande Canarie, c’est cette fiscalité locale qu’il faut prendre en compte plutôt que le taux standard de 10 % applicable sur le continent.

La seconde exception ne dépend pas de la localisation, mais du type de logement. Certaines catégories de logements protégés bénéficiant d’un statut spécifique – VPO específico, régimen especial – peuvent bénéficier d’un taux réduit à 4 %.

Cet avantage fiscal est soumis à des conditions strictes : le programme doit disposer de la qualification officielle requise, le prix de vente est encadré par la réglementation et le logement est généralement destiné à servir de résidence principale plutôt qu’à un investissement ou à une résidence de vacances.

Pour les acheteurs qui recherchent un logement neuf classique ou un bien situé dans une zone touristique, ce cas reste relativement rare, mais il est utile d’en connaître l’existence.

Comment calculer l’IVA à 10 % : exemple

Un taux d’IVA de 10 % peut sembler abstrait tant qu’on ne le traduit pas en chiffres concrets. Le calcul lui-même est simple : l’impôt représente 10 % du prix indiqué dans le contrat de vente.

Exemple : Un appartement coûte 250 000 €. L’IVA représente 25 000 €. Le montant total à verser au promoteur avant les frais de notaire et d’enregistrement s’élève donc à 275 000 €. Ce montant inclut également une place de stationnement si elle est vendue avec le logement – dans la limite de deux places par bien – ainsi qu’un débarras lorsqu’il fait partie de la même opération.

L’acquéreur ne paie pas l’IVA séparément à l’administration fiscale. Le montant est versé au promoteur avec le prix du bien, puis celui-ci se charge de le reverser à l’État.

Pour l’acheteur, le processus est donc relativement simple puisque l’impôt est intégré directement au règlement de la transaction.

Comment fonctionne l’AJD ?

C’est à ce stade que la localisation du bien commence à avoir une véritable incidence sur le montant à payer.

Contrairement à l’IVA, l’AJD est un impôt régional. Chaque communauté autonome fixe donc son propre taux.

Les écarts peuvent être importants : de 0,5 % en Navarre et au Pays basque jusqu’à 1,5 % en Catalogne et dans la Communauté valencienne. Madrid se situe entre les deux avec un taux de 0,75 %, tandis que l’Andalousie applique, selon les chiffres retenus dans cet article, un taux de 1,2 %. Aux îles Canaries, l’AJD est également relativement faible, à 0,75 %.

Cet impôt est lui aussi calculé à partir du prix mentionné dans le contrat.

Exemple : Reprenons un appartement de 250 000 € et comparons le montant total selon la région :

• Madrid, taux de 0,75 % : l’AJD s’élève à 1 875 €, soit un total de 26 875 € d’IVA et d’AJD en plus du prix du logement ;
• Andalousie, taux de 1,2 % : l’AJD atteint 3 000 €, soit un total de 28 000 € ;
• Catalogne ou Communauté valencienne, taux de 1,5 % : l’AJD est de 3 750 €, ce qui porte le total à 28 750 €.

La différence liée uniquement à l’AJD peut donc approcher 2 000 € sur un logement de prix moyen. Pour les biens de valeur plus élevée, l’écart devient naturellement beaucoup plus important en valeur absolue.

De nombreuses communautés autonomes prévoient également des taux réduits – dans certains cas jusqu’à environ 0,1 % – pour certains profils d’acheteurs répondant à des critères précis, notamment les jeunes acquéreurs, les familles nombreuses ou les personnes en situation de handicap, lorsque le logement est acheté comme résidence principale.

Il est préférable de vérifier l’éligibilité à ces réductions avant la signature et non une fois la transaction finalisée.

Quels autres frais faut-il prévoir ?

Les frais de notaire, l’inscription au Registre foncier et les services d’une gestoría ne sont pas des impôts à proprement parler, mais les exclure du budget donnerait une vision incomplète du coût réel de l’achat.

Au total, ils représentent environ 1 % à 2 % supplémentaires du prix du logement.

Si l’achat est financé par un prêt hypothécaire, il faut également prévoir les frais liés à l’évaluation du bien par la banque ainsi que les éventuelles assurances.

Depuis 2019, les frais bancaires directement liés à la constitution du prêt hypothécaire – y compris l’AJD applicable spécifiquement à l’acte de prêt et non à la vente du logement – sont supportés par la banque et non par l’acquéreur.

Une formule pratique pour établir le budget d’achat d’un logement neuf en Espagne en 2026 est donc la suivante : prix du bien + 10 % d’IVA – ou l’IGIC applicable aux Canaries – + AJD compris entre 0,5 % et 1,5 % selon la communauté autonome + environ 1 % à 2 % pour le notaire, l’enregistrement et les démarches administratives.

On retrouve ainsi l’estimation évoquée au début : environ 12 % à 15 % supplémentaires par rapport au prix d’achat.

Chez Alegría, nous effectuons ces calculs quotidiennement avec nos clients et nous savons que les impôts et les frais liés à une transaction paraissent souvent plus complexes sur le papier qu’ils ne le sont une fois clairement détaillés.

Notre objectif est qu’au moment de signer, aucune question ne subsiste sur les montants qui restent à payer. Nous présentons à l’avance le coût complet de l’acquisition, expliquons pourquoi l’AJD est plus élevé dans certaines communautés autonomes que dans d’autres et aidons à évaluer chaque bien en tenant compte du budget global de l’achat.

Si vous envisagez d’acheter un logement neuf en Espagne, contactez-nous. Nous pouvons examiner les chiffres avec vous de manière claire et transparente afin que le coût final de l’opération ne réserve pas de mauvaise surprise au dernier moment.

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