Коротко:
- Основні податки: під час купівлі нового житла безпосередньо у забудовника покупець сплачує IVA та AJD.
- Загальний орієнтир: разом IVA та AJD зазвичай становлять від 10,5% до 12% вартості житла залежно від автономної спільноти.
- Повний бюджет: з урахуванням нотаріуса, Реєстру нерухомості, gestoría та інших витрат на купівлю новобудови варто закладати приблизно 12–15% понад ціну об’єкта.
- IVA: стандартна ставка для нового житла становить 10%, а на Канарських островах замість IVA застосовується IGIC.
- AJD: ставка податку на оформлені юридичні акти залежить від автономної спільноти.
- Іпотека: якщо купівля фінансується за допомогою кредиту, додатково потрібно врахувати оцінку нерухомості та страхування.
- Основний ризик: планувати бюджет лише за ціною в оголошенні, не враховуючи податки та супутні витрати на угоду.
Скільки податків потрібно сплатити за новобудову в Іспанії?
Якщо коротко, під час купівлі нового житла безпосередньо у забудовника – obra nueva, тобто під час першої передачі права власності – покупець сплачує два основні обов’язкові податки.
Перший – податок на додану вартість, який в Іспанії називається IVA. Другий – податок на оформлені юридичні акти, AJD (Actos Jurídicos Documentados). Разом вони зазвичай становлять від 10,5% до 12% вартості житла залежно від автономної спільноти.
До цієї суми додаються витрати, які формально не є податками, але все одно входять до реального бюджету угоди: послуги нотаріуса, реєстрація права власності в Реєстрі нерухомості, робота gestoría, яка займається адміністративним оформленням документів, а якщо житло купується з іпотекою – ще й банківська оцінка об’єкта.
Загалом під час купівлі новобудови доцільно закладати приблизно 12–15% понад ціну, зазначену в договорі.
На перший погляд ця сума може здатися значною. Однак під час купівлі житла на вторинному ринку податок на передачу права власності, ITP, у деяких автономних спільнотах може сягати 10–11%. Тому новобудова не завжди виявляється дорожчою з погляду загальних витрат, особливо якщо врахувати можливі витрати на ремонт і заміну застарілих інженерних систем у старому житлі.
Плануєте купівлю новобудови? Перед вибором об’єкта варто заздалегідь розрахувати не лише його ціну, а й повний бюджет угоди з податками та супутніми витратами.
Чи завжди потрібно сплачувати IVA під час купівлі новобудови?
Так. Коли забудовник продає житло вперше, угода оподатковується IVA. Це державний податок, для якого діють однакові загальні правила на материковій частині Іспанії та Балеарських островах.
Покупець сплачує IVA безпосередньо забудовнику разом із ціною квартири, а не окремим платежем до податкової служби.
Водночас між новобудовою та житлом на вторинному ринку є принципова різниця.
Якщо угода вже не вважається першою передачею об’єкта, IVA не застосовується. Натомість купівля зазвичай оподатковується регіональним податком ITP.
IVA та ITP не сплачуються одночасно за одну й ту саму купівлю: залежно від типу угоди застосовується один із цих податків.
Докладніше загальний бюджет угоди розібрано в окремому матеріалі Alegria про витрати й податки під час купівлі житла в Іспанії.
Ставка IVA на новобудови в Іспанії у 2026 році
Стандартна ставка у 2026 році становить 10% від ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу. Вона застосовується до переважної більшості нового житла на материковій частині Іспанії та Балеарських островах – від Коста-Бланки до Мадрида.
На відміну від AJD, IVA є державним, а не регіональним податком, тому автономні спільноти не можуть самостійно змінювати його стандартну ставку.
Однак є два важливі винятки.
Перший стосується Канарських островів. Там замість IVA діє власний непрямий податок – IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). Для нового житла в цій статті використовується ставка 7%.
Формально це інший податок, але на Канарських островах він фактично виконує ту саму функцію, що IVA на решті території країни.
Тому, якщо ви розглядаєте купівлю квартири на Тенерифе або Гран-Канарії, у розрахунках потрібно орієнтуватися саме на місцевий IGIC, а не на стандартні 10% IVA.
Другий виняток пов’язаний не з регіоном, а з типом житла. Для окремих категорій соціального житла зі спеціальним статусом – VPO específico, régimen especial – ставка може бути знижена до 4%.
Така пільга діє за суворих умов: об’єкт повинен мати відповідну офіційну кваліфікацію, його ціна обмежується законодавством, а саме житло, як правило, призначене для постійного проживання, а не для інвестицій чи відпочинку.
Для покупців, які розглядають звичайні новобудови або курортну нерухомість, така категорія трапляється нечасто, але про неї варто знати.
Як розраховується IVA 10%: приклад
Фраза «IVA 10%» звучить досить абстрактно, поки не перевести її в конкретні цифри. Розрахунок простий: податок становить 10% від суми, зазначеної в договорі купівлі-продажу.
Приклад: Квартира коштує 250 000 €. IVA становитиме 25 000 €. Отже, загальна сума до сплати забудовнику ще до нотаріальних і реєстраційних витрат складе 275 000 €. До цієї суми також входить паркомісце, якщо воно продається разом із квартирою – до двох місць на один об’єкт – і комора, якщо вона є частиною тієї самої угоди.
IVA не сплачується покупцем окремо до податкової служби. Податок передається забудовнику разом з оплатою за нерухомість, а він уже перераховує його до бюджету.
Для покупця це спрощує процес, оскільки податок одразу враховується у фінальному розрахунку за угодою.
Хочете краще розібратися в купівлі новобудови до внесення основних платежів? Перегляньте актуальні проєкти та порівняйте доступні варіанти за регіоном, типом житла та бюджетом.
Що потрібно знати про AJD?
Саме тут місце розташування нерухомості починає суттєво впливати на розрахунок.
На відміну від IVA, AJD є регіональним податком, тому кожна автономна спільнота встановлює власну ставку.
Різниця може бути відчутною: від 0,5% у Наваррі та Країні Басків до 1,5% у Каталонії та Валенсійській спільноті. У Мадриді ставка становить 0,75%, а в Андалусії в цій статті використовується показник 1,2%. На Канарських островах AJD також відносно невисокий – 0,75%.
Цей податок також розраховується від ціни, зазначеної в договорі.
Приклад: Візьмемо ту саму квартиру вартістю 250 000 € і подивимося, як змінюється загальна сума залежно від регіону:
- Мадрид, ставка 0,75%: AJD становить 1 875 €, а загальна сума IVA та AJD – 26 875 € понад ціну житла;
- Андалусія, ставка 1,2%: AJD становить 3 000 €, а загальна сума – 28 000 €;
- Каталонія або Валенсійська спільнота, ставка 1,5%: AJD становить 3 750 €, а загальна сума – 28 750 €.
Різниця лише за рахунок AJD може наближатися до 2 000 € для об’єкта середньої вартості. Для дорожчої нерухомості різниця в абсолютних цифрах стає значно більшою.
У багатьох автономних спільнотах також передбачені знижені ставки – у певних випадках навіть близько 0,1% – для покупців, які відповідають установленим критеріям, наприклад для молоді, багатодітних сімей або людей з інвалідністю, якщо нерухомість купується як основне місце проживання.
Можливість скористатися пільговою ставкою краще перевірити ще до підписання документів, а не після завершення угоди.
Які ще витрати потрібно врахувати?
Послуги нотаріуса, реєстрація права власності та gestoría формально не є податками, але не враховувати їх у бюджеті було б неправильно. Разом вони можуть становити приблизно ще 1–2% вартості квартири.
Якщо житло купується з іпотекою, додатково можуть виникнути витрати на банківську оцінку нерухомості та страхування.
З 2019 року витрати банку, пов’язані з оформленням самого іпотечного кредиту – включно з AJD, який стосується саме іпотечного документа, а не договору купівлі-продажу житла – сплачує банк, а не покупець.
Отже, практична формула для планування бюджету на новобудову в Іспанії у 2026 році виглядає так: ціна житла плюс 10% IVA – або відповідний IGIC на Канарських островах – плюс AJD від 0,5% до 1,5% залежно від автономної спільноти, плюс приблизно 1–2% на нотаріуса, реєстрацію та адміністративне оформлення.
У підсумку й отримуємо орієнтир у 12–15% понад вартість об’єкта, про який ішлося на початку.
Потрібен розрахунок для конкретного об’єкта? Фахівці Alegria можуть допомогти зіставити ціну нерухомості, податки, супутні витрати та можливі умови фінансування ще до виходу на угоду.
В Alegría ми щодня розраховуємо ці суми разом із нашими клієнтами й добре знаємо, що на папері податки та супутні витрати часто виглядають складніше, ніж у реальності, коли весь розрахунок зрозуміло пояснений.
Наше завдання – зробити так, щоб до моменту підписання документів не залишалося питання, скільки ще доведеться доплатити. Ми заздалегідь показуємо повну вартість угоди, пояснюємо, чому AJD в одній автономній спільноті вищий, а в іншій нижчий, і допомагаємо оцінити об’єкт з урахуванням усього бюджету купівлі.
Якщо ви розглядаєте новобудову в Іспанії, звертайтеся до нас. Розберемо всі цифри зрозуміло й прозоро, щоб фінальна вартість угоди не стала несподіванкою в останній момент.
FAQ: податки під час купівлі новобудови в Іспанії
Які податки сплачує покупець новобудови в Іспанії?
Під час першої передачі нового житла безпосередньо від забудовника основними податками для покупця є IVA та AJD.
Скільки варто закласти понад ціну новобудови?
Як практичний орієнтир варто передбачити приблизно 12–15% понад вартість житла на податки, нотаріальні витрати, Реєстр нерухомості, gestoría та інші супутні витрати.
Яка ставка IVA застосовується до новобудов в Іспанії?
Стандартна ставка IVA становить 10% для більшості нового житла на материковій частині Іспанії та Балеарських островах. На Канарських островах замість IVA застосовується IGIC.
Що таке AJD під час купівлі нерухомості?
AJD – це податок на оформлені юридичні акти. На відміну від IVA, його ставка залежить від автономної спільноти, у якій розташована нерухомість.
Чи потрібно одночасно сплачувати IVA та ITP?
Ні. Якщо угода з новобудовою оподатковується IVA, ITP за цю саму купівлю не сплачується. ITP зазвичай застосовується до відповідних угод із житлом на вторинному ринку.
