Kortfattat:
- De viktigaste skatterna: vid köp av en nyproducerad bostad direkt från byggherren betalar köparen IVA och AJD.
- Generell uppskattning: tillsammans motsvarar IVA och AJD vanligtvis cirka 10,5–12 % av bostadens pris, beroende på autonom region.
- Total budget: när kostnader för notarie, fastighetsregister, gestoría och andra utgifter räknas in är det klokt att avsätta cirka 12–15 % utöver bostadens pris.
- IVA: den generella skattesatsen för nyproducerade bostäder är 10 %. På Kanarieöarna tillämpas IGIC i stället för IVA.
- AJD: skattesatsen varierar beroende på vilken autonom region bostaden ligger i.
- Bolån: om köpet finansieras med lån behöver man även räkna med kostnader för värdering av bostaden och försäkringar.
- Vanligaste risken: att planera budgeten enbart utifrån priset i bostadsannonsen utan att ta hänsyn till skatter och andra kostnader i samband med köpet.
Hur mycket skatt betalar man vid köp av nyproduktion i Spanien?
Kortfattat betalar köparen två huvudsakliga skatter när en nyproducerad bostad köps direkt från byggherren – obra nueva, det vill säga när det handlar om den första överlåtelsen av bostaden.
Den första är den spanska mervärdesskatten, IVA. Den andra är skatten på dokumenterade juridiska handlingar, AJD (Actos Jurídicos Documentados). Tillsammans motsvarar de vanligtvis cirka 10,5–12 % av bostadens pris, beroende på autonom region.
Därutöver tillkommer kostnader som formellt inte är skatter men som ändå ingår i den verkliga kostnaden för köpet: notarieavgifter, registrering av äganderätten i fastighetsregistret, tjänster från en gestoría som hanterar administrativa formaliteter och, om köpet finansieras med bolån, den fastighetsvärdering som banken kräver.
Totalt är det klokt att räkna med cirka 12–15 % utöver det avtalade priset när man köper en nyproducerad bostad i Spanien.
Det kan verka som ett stort påslag. Vid köp av en bostad på andrahandsmarknaden kan överlåtelseskatten ITP däremot uppgå till 10–11 % i vissa autonoma regioner. Nyproduktion behöver därför inte vara ett dyrare alternativ totalt sett, särskilt om man även tar hänsyn till eventuella renoveringar och behovet av att byta ut äldre installationer efter köp av en begagnad bostad.
Funderar du på att köpa nyproduktion i Spanien? Innan du väljer projekt är det bra att räkna på hela köpet – inte bara bostadens annonserade pris, utan även skatter och övriga kostnader.
Betalar man alltid IVA när man köper en nyproducerad bostad?
Ja. När en byggherre säljer en ny bostad för första gången omfattas affären av IVA. Det är en statlig skatt och de allmänna reglerna är desamma på det spanska fastlandet och Balearerna.
Köparen betalar IVA direkt till byggherren tillsammans med betalningen för bostaden. Skatten betalas alltså inte separat av köparen till skattemyndigheten.
Här finns en viktig skillnad mellan nyproduktion och bostäder på andrahandsmarknaden.
När det inte längre handlar om den första överlåtelsen av bostaden tillämpas normalt inte IVA. I stället omfattas köpet vanligtvis av den regionala överlåtelseskatten ITP.
IVA och ITP betalas inte samtidigt för samma bostadsköp – vilken skatt som gäller beror på vilken typ av transaktion det handlar om.
För en bredare genomgång av kostnaderna kan du läsa vår guide om kostnader och skatter vid bostadsköp i Spanien 2026.
IVA på nyproduktion i Spanien 2026
Den generella skattesatsen 2026 är 10 % av det pris som anges i köpeavtalet. Den gäller för de flesta nyproducerade bostäder på det spanska fastlandet och Balearerna – från Costa Blanca till Madrid.
Till skillnad från AJD är IVA en statlig skatt. De autonoma regionerna kan därför inte själva ändra den generella skattesatsen.
Det finns dock två viktiga undantag att känna till.
Det första gäller Kanarieöarna. Där används inte IVA utan en särskild indirekt skatt som kallas IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). För nyproduktion används i den här artikeln en skattesats på 7 %.
Tekniskt sett är IGIC en annan skatt, men på Kanarieöarna fyller den i praktiken samma funktion som IVA gör i övriga Spanien.
Om du till exempel funderar på att köpa bostad på Teneriffa eller Gran Canaria behöver du därför använda den lokala IGIC-satsen i kalkylen i stället för den generella IVA-satsen på 10 %.
Det andra undantaget handlar inte om var bostaden ligger utan om vilken typ av bostad det är. För vissa typer av subventionerade bostäder med särskild klassificering – VPO específico, régimen especial – kan skattesatsen vara reducerad till 4 %.
Denna skatteförmån omfattas av strikta villkor. Projektet måste ha rätt officiell klassificering, försäljningspriset är reglerat och bostaden ska i regel användas som permanentbostad snarare än som investering eller semesterbostad.
För den som söker vanlig nyproduktion eller en bostad i ett turistområde är detta sällan det vanligaste alternativet, men det är bra att känna till att möjligheten finns.
Så beräknas 10 % IVA – ett exempel
En IVA-sats på 10 % kan kännas ganska abstrakt tills den räknas om till euro. Själva beräkningen är enkel: skatten motsvarar 10 % av priset som anges i köpeavtalet.
Exempel: En bostad kostar 250 000 €. IVA blir då 25 000 €. Det totala beloppet som betalas till byggherren före notarie- och registreringskostnader blir alltså 275 000 €. Beloppet omfattar även parkeringsplats när den säljs tillsammans med bostaden – upp till två platser per bostad – samt förråd när det ingår i samma transaktion.
Köparen gör ingen separat IVA-inbetalning till skattemyndigheten. Skatten betalas direkt till byggherren, som sedan redovisar och betalar in den.
För köparen gör detta betalningsprocessen enklare eftersom skatten hanteras som en del av den ekonomiska uppgörelsen vid köpet.
Vill du få en bättre bild av kostnaderna innan du gör de första betalningarna? Jämför tillgängliga nyproduktionsprojekt utifrån område, bostadstyp och budget innan du går vidare med ett köp.
Se aktuella nyproduktionsprojekt
Hur fungerar AJD?
Det är här bostadens geografiska läge börjar få stor betydelse för den slutliga kostnaden.
Till skillnad från IVA är AJD en regional skatt. Varje autonom region fastställer därför sin egen skattesats.
Skillnaderna kan vara betydande – från 0,5 % i Navarra och Baskien till 1,5 % i Katalonien och Valenciaregionen. Madrid ligger däremellan med 0,75 %, medan den skattesats som används för Andalusien i den här artikeln är 1,2 %. På Kanarieöarna anges AJD till 0,75 %.
Även denna skatt beräknas utifrån det pris som anges i köpeavtalet.
Exempel: Vi använder återigen en bostad som kostar 250 000 € och ser hur det totala skattebeloppet förändras beroende på region:
- Madrid, skattesats 0,75 %: AJD blir 1 875 €, vilket innebär att IVA och AJD tillsammans uppgår till 26 875 € utöver bostadens pris;
- Andalusien, skattesats 1,2 %: AJD blir 3 000 €, vilket ger ett sammanlagt belopp på 28 000 €;
- Katalonien eller Valenciaregionen, skattesats 1,5 %: AJD blir 3 750 €, vilket innebär totalt 28 750 € utöver köpeskillingen.
Skillnaden som enbart beror på AJD kan alltså närma sig 2 000 € för en bostad i mellanprisklassen. För dyrare fastigheter blir skillnaden i euro naturligtvis större.
Många autonoma regioner har också reducerade skattesatser – i vissa fall ända ned till omkring 0,1 % – för köpare som uppfyller särskilda villkor. Det kan till exempel gälla unga köpare, barnrika familjer eller personer med funktionsnedsättning när bostaden ska användas som permanentbostad.
Om det finns möjlighet att omfattas av en lägre skattesats är det klokt att kontrollera villkoren innan köpehandlingarna undertecknas, inte efter att affären redan är genomförd.
Vilka andra kostnader behöver man räkna med?
Notarieavgifter, registrering i fastighetsregistret och tjänster från en gestoría är inte skatter i strikt mening, men att lämna dem utanför budgeten skulle ge en missvisande bild av den verkliga kostnaden för köpet.
Tillsammans motsvarar dessa poster ungefär ytterligare 1–2 % av bostadens pris.
Om bostaden finansieras med bolån kan det dessutom tillkomma kostnader för bankens värdering av fastigheten och försäkringar.
Sedan 2019 står banken för de kostnader som är direkt kopplade till själva upprättandet av bolånet – inklusive den AJD som gäller specifikt för lånehandlingen och inte för köpeavtalet.
En praktisk kalkyl för köp av nyproduktion i Spanien 2026 blir därför: bostadens pris + 10 % IVA – eller tillämplig IGIC på Kanarieöarna – + AJD på mellan 0,5 % och 1,5 % beroende på autonom region + cirka 1–2 % för notarie, registrering och administrativa formaliteter.
Det är så man kommer fram till riktmärket på cirka 12–15 % utöver köpeskillingen som nämndes i början.
Vill du beräkna kostnaderna för en specifik bostad? Alegria kan hjälpa dig att gå igenom bostadens pris, skatter, övriga kostnader och eventuella finansieringsalternativ innan du går vidare med köpet.
På Alegría gör vi regelbundet den här typen av kalkyler tillsammans med våra kunder. Skatter och övriga kostnader kan se komplicerade ut på papperet, men blir betydligt enklare att förstå när varje del av kalkylen förklaras tydligt.
Vårt mål är att det vid undertecknandet inte ska finnas några frågetecken kring hur mycket som återstår att betala. Vi räknar igenom den totala kostnaden i förväg, förklarar varför AJD kan vara högre i en autonom region än i en annan och hjälper till att bedöma bostaden utifrån hela köpbudgeten.
Om du funderar på att köpa en nyproducerad bostad i Spanien kan du kontakta oss för att gå igenom ditt alternativ. Vi hjälper dig att få en tydlig bild av siffrorna så att den slutliga kostnaden inte innebär oväntade utgifter i slutet av processen.
Vanliga frågor om skatter vid köp av nyproduktion i Spanien
Vilka skatter betalar man vid köp av nyproduktion i Spanien?
Vid den första försäljningen av en nyproducerad bostad direkt från byggherren är de viktigaste skatterna för köparen IVA och AJD.
Hur mycket bör man budgetera utöver bostadens pris?
Som riktmärke är det klokt att räkna med cirka 12–15 % utöver köpeskillingen för skatter, notarie, registrering i fastighetsregistret, gestoría och andra kostnader i samband med köpet.
Vilken IVA-sats gäller för nyproducerade bostäder i Spanien?
Den generella IVA-satsen är 10 % för de flesta nyproducerade bostäder på det spanska fastlandet och Balearerna. På Kanarieöarna tillämpas IGIC i stället för IVA.
Vad är AJD vid ett bostadsköp?
AJD, Actos Jurídicos Documentados, är en skatt på dokumenterade juridiska handlingar. Till skillnad från IVA varierar skattesatsen beroende på vilken autonom region bostaden ligger i.
Betalar man både IVA och ITP vid samma bostadsköp?
Nej. Om köpet av en nyproducerad bostad omfattas av IVA betalas inte samtidigt ITP för samma transaktion. ITP gäller i regel vid motsvarande köp av bostäder på andrahandsmarknaden.
