¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor sobre la compraventa de bienes o inmuebles a través de la entrega de una cantidad de dinero en concepto de señal para asegurar que dicho bien/inmueble se reserva a ese comprador.
Por lo tanto, a través de este contrato, el comprador se reserva el derecho sobre la compra de un bien a cambio de una cantidad de dinero determinada a cuenta del precio total. Por otro lado, el vendedor se compromete a entregar el bien al comprador en las condiciones pactadas.
De esta manera, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compraventa. El contrato de arras es un documento de gran importancia ya viene a ser una copia de lo que -posteriormente – será el contrato, quedando establecidas ya en ese momento, tanto las condiciones por las cuales las partes se comprometen a comprar y/o vender el bien o inmueble, como las posibles consecuencias o penalizaciones en caso de que la compraventa no prospere por causa imputable a una de ellas.
¿Qué información debe incluir un contrato de arras?
Como hemos mencionado anteriormente, el contrato de arras deberá recoger la información que posteriormente contendrá el contrato de compraventa. Esta es la información mínima que debe incluirse en un contrato de arras:
- Datos personales. Se deben incluir los datos tanto del comprador como del vendedor.
- Datos de la vivienda. Aquí deben aparecer reflejadas todas las características de la vivienda así como la dirección o el número de referencia catastral.
- Coste de la reserva. Es decir, la cuantía económica que el comprador va a pagar al vendedor en concepto de reserva de la vivienda.
- Precio de la vivienda. En el contrato de arras debe quedar reflejado cuál es el coste total de la operación de compraventa.
- Gastos de compraventa. Realizar una operación de este tipo tiene una serie de gastos añadidos de compraventa. En el contrato de arras debe reflejarse quién se hace cargo de ellos.
- Cargas. Si hay cargas que afecten a la propiedad, ha de indicarse quién las asume.
- Fecha límite. Es decir, cuánto tiempo hay para finalizar la operación.
- Penalizaciones. En este punto tienen que aparecer las consecuencias para ambas partes en caso de desestimar el contrato finalmente.
Modelos de contratos de arras
Hay tres tipos de contratos de arras y es algo que debemos tener muy en cuenta, ya que dependiendo del tipo de contrato que firmemos las consecuencias van a ser diferentes:
Arras confirmatorias
El contrato de arras confirmatorias es un precontrato privado entre el comprador y el vendedor, por el cual el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como garantía de la futura formalización de compraventa, mientras que el vendedor se compromete a reservar la vivienda durante ese tiempo.
El importe entregado en concepto de arras se considera un anticipo del precio final pero, si transcurrido el plazo estipulado el comprador incumple su compromiso de adquirir la vivienda, perderá las arras.
Es importante tener en cuenta que las arras confirmatorias no conceden una facultad de desistimiento del contrato, por lo tanto si éste se incumpliese, la parte perjudicada tendrá dos opciones:
- Exigir el cumplimiento
- La resolución de la obligación, que además vendrá acompañada por el resarcimiento de daños y abono de intereses, cuando dichos daños sean probados, todo esto conforme a lo que dicta el artículo 1124 del Código Civil.
En el caso de que no se especifique nada en el contrato, se entenderá que las arras pactadas son confirmatorias.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales, también conocidas como arras de desistimiento, se diferencian de las confirmatorias precisamente en que permiten desistir libremente del contrato a cualquiera de las partes, es decir, la firma de dicho contrato no supone ni una obligación a vender ni una obligación a comprar.
En este caso, las consecuencias de dicho desistimiento son abonar la cantidad que se haya fijado previamente en las arras. Por este motivo, se deberá indicar en el contrato cuál será la cantidad a abonar en el caso de que se diera el desistimiento.
Las consecuencias serán distintas dependiendo de si incumple el comprador o el vendedor:
- En el caso de incumplimiento por parte del comprador, éste perderá la cantidad entregada.
- Si el incumplimiento le fuera imputable al vendedor, devolverá el doble de la cantidad que percibió.
Arras penales
En el caso de las arras penales, si se diera incumplimiento por parte del comprador, éste perderá la cantidad entregada; mientras que si se diera por parte del vendedor, devolverá el doble de la cantidad que percibió.
Además, no impiden la exigibilidad de la obligación: el hecho de que se haya desistido no implica que desaparezca la obligación.
Por lo tanto, en el caso de las arras penales, el modelo de contrato deberá incluir una cláusula penal en la que se establezca que, en caso de incumplimiento por parte del vendedor, éste deberá devolver a la compradora el doble de la cantidad recibida en concepto de arras o señal; y si fuera la parte compradora la incumplidora de las obligaciones reflejadas en el contrato, ésta perderá las cantidades entregadas en concepto de arras o señal, y se las quedaría la parte vendedora. También deberá reflejarse la posibilidad de que la parte cumplidora resuelva el contrato o exija su cumplimiento, con las indemnizaciones pertinentes.
¿Qué cantidad hay que pagar a la firma del contrato de arras?
Normalmente la cantidad o importe a desembolsar suele situarse entre el 5% y el 10% del precio de compraventa, aunque dependerá de las circunstancias concretas de cada caso y de las probabilidades de desistimiento de las partes. Es decir, que no hay una cantidad fija por ley, siempre dependerá de lo que vendedor y comprador acuerden de antemano.
Hay que tener en cuenta que la cantidad estipulada en concepto de la compraventa de la vivienda será descontada del precio final del contrato compraventa. Siendo efectivo en el momento en el que se firmó el contrato de arras. En caso de que la vivienda sea nueva, dicha cantidad tendrá que tener el 10% de IVA.
¿Cómo tributan las arras?
Por último, otra de las dudas que suelen surgir a la hora de firmar un contrato de arras y pagar una señal en concepto de reserva de una vivienda es cómo se tributan las arras. Para saberlo, hay que saber cómo es la vivienda:
- Vivienda de segunda mano. Cuando no es la primera vez que se hace una transmisión de la vivienda, las arras se tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el pago deberá realizarse cuando se formalice la venta ante notario.
- Vivienda de obra nueva. Si la entrega de la casa tributa por IVA porque se entrega por primera vez, el comprador, además de las arras, deberá abonar el IVA correspondiente.
De todos modos, a la hora de pagar los impuestos correspondientes, siempre es preferible consultar a un profesional que analice la situación de manera individualizada para asegurar cuáles son los pagos que hay que atender.
¿Qué ocurre si ya no quiero la casa, pero ya he pagado el contrato de arras?
Si después de pagar el contrato de arras ya no quieres continuar con la compra del inmueble, y quieres recuperar parte del pago, debes tener en cuenta que sólo si ha habido Vicio Oculto, puedes recuperar el monto total.
Aun así, para que realmente surja responsabilidad del vendedor por los vicios ocultos tiene que darse lo siguiente:
- El vicio ha de ser evidentemente oculto, no puede tratarse de un defecto manifiesto o visible. No obstante, independiente de no encontrarse a la vista, no se considerará oculto siempre que el comprador pudiera tener conocimiento efectivo sobre el mismo.
- Los vicios ocultos han de ser preexistentes a la venta de la vivienda. Es decir, debe existir en el momento de la firma del contrato, aunque se tenga conocimiento posteriormente.
- El vicio debe ser grave, se considerarán sólo los casos en los que el defecto sea relevante, siendo en este caso, los que provoquen una disminución del valor de la vivienda.
