Contrato de Arras – это договор задатка в Испании, в котором фиксируются ключевые моменты предстоящей сделки. Договор задатка, подписанный сторонами-участницами (покупателем и продавцом), подтверждает, что данные стороны пришли к соглашению по вопросу купли-продажи конкретного объекта (или объектов) недвижимости и готовы приступить к официальному оформлению сделки, т.е. к подписанию нотариальной купчей.
В момент подписания договора задатка покупатель вносит в счет будущей сделки определенную сумму – задаток, которая фиксируется в документе и которая будет учтена при окончательном расчете в присутствии нотариуса. Размер задатка обычно составляет от 5 до 15% от цены сделки.
Что представляет из себя договор задатка в Испании?
Contrato de Arras (договор задатка) – это письменное соглашение покупателя и продавца о взаимном признании прав и обязанностей в отношении запланированной сделки. Условия договора задатка обязательны к соблюдению обеими сторонами. Подписывая договор задатка, покупатель резервирует за собой объект на фиксированный срок, в течение которого он готовится к сделке (например, ищет финансирование, готовит какие-то документы и т.д.).
Договор задатка в Испании не является обязательным: стороны в добровольном порядке решают, подписывать его или нет. Как правило, договор задатка готовится в простой письменной форме, подписывается участниками и не требует никакой дополнительной регистрации. В таком виде Contrato de Arras имеет полную юридическую силу в Испании. В то же время ничто не может помещать участникам заверить этот договор нотариально: это не сделает его более легитимным, но, возможно, добавит сторонам уверенности в надежности и прозрачности сделки. Для этого можно обратиться абсолютно к любому нотариусу.
Как только договор задатка подписан, обе стороны оказываются связаны договорными отношениями: продавец (el Vendedor) обязуется продать покупателю объект недвижимого имущества, указанный в договоре, по определенной сторонами цене, а покупатель (el Comprador) обязуется этот объект купить.
Содержание договора задатка в Испании
Договор задатка в Испании должен содержать все необходимые сведения, касающиеся как объекта сделки, так и ее сторон. В тексте в обязательном порядке должна содержаться следующая информация:
- Личные данные продавца и личные данные покупателя: их имена (в случае физических лиц) или официальные названия (в случае юридических лиц), номера документов, удостоверяющих личность, адреса проживания или регистрации, качество, в котором они выступают (от своего имени и в личных интересах, или в интересах третьих лиц).
- Данные об объекте недвижимого имущества с указанием его местонахождения, кадастровых номеров, собственниках и т.д.
- Цена сделки и форма расчета (после внесения задатка и до подписания нотариальной купчей могут совершаться авансовые платежи).
- Размер задатка и условия его передачи покупателем продавцу.
- Согласие сторон нотариально оформить сделку путем подписания escritura de compraventa не позднее определенного срока.
- Принятие сторонами расходов и налогов, связанных с куплей-продажей.
- Срок действия договора.
- Подписи сторон, дата и место подписания договора задатка.
По обоюдному согласию сторон и в определенных обстоятельствах срок действия договора задатка в Испании может быть продлен. В этом случае готовится новый документ, который прикрепляется к ранее подписанному договору в качестве приложения, и в котором прописывается новый срок и причины его переноса.
Несоблюдение условий договора задатка в Испании
Договор задатка не обязателен к исполнению, т.е. обе стороны вправе отказаться от сделки с выплатой соответствующей компенсации другой стороне.
Если договорные обязательства нарушает покупатель (например, отказывается от сделки, не приходит на сделку), он теряет всю сумму внесенного залога. Таким образом компенсируется нанесенный продавцу ущерб.
Если договорные обязательства нарушает продавец, он будет вынужден вернуть покупателю двойную сумму внесенного залога. Если продавец находит нового покупателя, готового купить его собственность по более высокой цене, либо просто меняет свое решение и передумывает продавать объект, расторжение договора задатка с первым покупателем повлечет для него штрафные санкции.
Сразу встает вопрос, а что делать, если покупка со стороны покупателя планировалась с привлечением заемных средств (ипотечного или потребительского кредита), а от банка пришел отказ. Договор задатка подписывается раньше всех прочих договоров и включается в пакет документов, который подается в банк. Т.е. банк принимает решение уже при наличии подписанного договора задатка, и предугадать это решение не представляется возможным. Для того чтобы обезопасить покупателя от потери задатка в случае получения отказа со стороны банка, данное условие должно быть четко прописано в договоре. Если получен отказ, продавец возвращает сумму задатка в одинарном размере: сделка аннулируется без штрафных санкций ни для одной из сторон. Если данное условие в договоре не прописано, продавец не обязан возвращать задаток.
Любые споры касательно договора задатка в Испании следует сначала попытаться разрешить в досудебном порядке. Самое простое – это направить другой стороне Бурофакс. Если мирным путем не удалось урегулировать спор, можно подать исковое заявление в суд.
Форма договора задатка в Испании
Для договора задатка в Испании не предусмотрена строгая форма. В Интернете можно найти большой выбор бесплатных образцов, текст которых можно изменять, добавляя требуемые условия. В любом случае, условия договора не должны противоречить действующим нормам законодательства.
Договор задатка в Испании может быть трех видов:
- Contrato de arras confirmatorias: размер задатка равен цене сделки. Т.е. покупатель сразу вносит в качестве задатка полную стоимость объекта. Данный тип договора не регулируется положениями Гражданского кодекса, поэтому он не может быть расторгнут, и по нему невозможно оспорить и получить компенсацию за причиненный ущерб.
- Contrato de arras penales: как и в предыдущем случае, данный договор не регулируется положениями Гражданского кодекса, поэтому он не может быть расторгнут. Если от сделки отказывается продавец, покупатель вправе потребовать либо выплату двойного задатка, либо довести сделку до конца. Если от сделки отказывается покупатель, продавец вправе не возвращать полученную сумму задатка, либо потребовать от покупателя все же совершить сделку.
- Contrato de arras penitenciales: данный договор регулируется положениями Гражданского кодекса, поэтому может быть расторгнут любой из сторон согласно прописанным в нем условиям или согласно нормам закона. Как мы отметили выше, если сделка аннулируется по вине покупателя, он теряет внесенный залог. Если сделка аннулируется по вине продавца, он возвращает покупателю залог в двойном размере.
Если сделка аннулируется в результате отказа банка в выдаче кредита, и данное условие закреплено в договоре, продавец возвращает покупателю залог в одинарном размере. Contrato de arras penitenciales – это самая распространенная и рекомендованная форма договора задатка.
Чтобы избежать неприятных последствий, рекомендуем доверить подготовку договора задатка профессионалам. Ими могу выступать юристы и профессиональные риелторы.
